地產識維（八）丨意識升維：從看天喫飯、合夥喫飯到自力更生

本欄目靈感來源自億翰智庫董事長陳嘯天

——億翰智庫2018年核心觀點：

“行業降維淘汰企業升維精進。”

億翰研究社將圍繞此主題進行擴展與深化，

帶您一同深入解讀

“人類文明發展到今天，當然要歸功於有意識，也就是思考，

以及不斷擴展認知而形成的智慧。”

引言

在小說《三體》中，地球文明最終被一個叫“歌者文明”的外星高級文明利用“降維打擊”致死。所謂的 “降維打擊”就是將被攻擊的目標所處空間的維度強行降低，最終使目標無法在低維度的空間中生存從而毀滅。因此，抗擊“降維打擊”的方法便是自身的“升維”。

升維，最重要的是意識升維。過往的房企增長可以簡單分爲三個階段，第一階段：野蠻生長階段；第二階段：看天喫飯階段；第三階段：合夥喫飯階段。但企業發展到了今天，抬頭看天喫飯、合夥喫飯貌似都是應對外部的變化，本質上，企業自身並沒有得到提升，而今的新階段應是提升自身實力的自力更生階段，簡單的說，就是要會看天、要能合作，然後自身還要變強大！

當下房企戰略意識的重點應在於三個方面：

行業發展環境、競爭環境、自身資源環境。

（

對於這三個方面的闡述詳見億翰智庫發佈的《地產識維（二）丨格局認知——企業格局驅動自身增長》）。

這也是房企發展的過程中戰略意識在不斷的升維，從一維的行業意識，到二維的行業意識、競爭意識，再到三維的行業意識、競爭意識、自身資源意識。

一、行業意識

1998年，中國住房貨幣化改革實行，房地產業開始進入市場化運作階段，房地產業開始了真正的起步階段；2003年，房地產開發投資進入快速發展階段，房地產進入“黃金時代”，房地產業對GDP的貢獻不斷增加。在大家的意識裏都有一個簡單的邏輯，行業處在“黃金時代”企業就會高速發展，因爲行業在增長所以企業也會增長，但實際上，行業增長或者不增長，跟企業增長有什麼必然關係呢？

因此，在關注行業增長和其他企業增長的同時，企業的思維邏輯更多的是要把重點放在自身。現在凡是良性循環的房企，客觀上來說都構建了自己的“語言體系”。拿地的價格、融資的成本、職工的薪酬、產品的定位、客戶羣體，做成一個閉環，這就是企業的語言體系。過去的發展階段，所有的企業集中精力把錢、地、人做成一個閉環。但是到了今天按照過往的思維來做，已經行不通，所以企業的經營意識要突破。

二、競爭意識

自2011年新“國八條”開始，行政手段對房地產的調控日趨嚴格，房企靠增加供給就能獲得規模增長的時代也一去不復返，行業開始進入競爭考量的維度。在行業需求遭到打壓的情況下，房企單槍匹馬已經無法拉動自身的增長，於是調整戰略，在競爭中展開合作，通過合作拿地開發的方式，在競爭邏輯中實現企業的規模化增長。

從億翰智庫發佈的2018年1-10月典型房企銷售業績TOP200的榜單中（《2018年1-10月中國典型房企銷售業績TOP200【第52期】》）可以看出，多數房企權益銷售金額低於全口徑銷售金額，兩個數據差異的背後則是受合作開發因素的影響。我們從監測的企業中選取了4家典型房企在2017年全年及2018年1-9月的拿地數據，發現除中國海外發展以外，其餘3家房企合作拿地的比例在35%—75%之間。

目前的房地產市場上，僅依靠招拍掛獲得土地資源對房企而言成本太高，合作開發項目的增加可以顯著降低拿地成本和擴張過程中潛在的風險，還可以有效整合項目資源。對於操盤能力強的房企而言，可直接對合作項目進行操盤，並提高自己的品牌溢價；而對於資金能力強的房企而言，可合作給項目帶來更加低的融資渠道，進一步降低成本。這樣的合作能夠有效進行優勢互補，並共同分享收益。

而作爲行業內善於合作的旭輝控股集團，合作的開發商從一線房企到四線房企，從國有大牌到地方諸侯。2016年6月底，旭輝旗下53個項目中34個爲合作開發，佔比達64%，其中有20個項目權益比重不足50%，2018年中報公佈的開發中及持作未來開發的物業項目約爲203個，合作開發項目約爲156個，佔比高達77%。

三、自身資源意識

2017年，房地產行業存量時代到來，企業僅通過外部合作已經無法實現有效擴張，企業發展意識的提升將決定企業日後發展的格局。房地產企業紛紛開始多元化佈局，以地產主業爲依託，發展更多元的業態，延伸產業鏈，由快速週轉、單一地發展住宅轉化爲綜合型發展業態。