“高槓杆率”似乎一直以來是房地產行業的特點。

有息負債減去持有現金後，與企業淨資產的比利，更能準確地反映房企的槓桿率水平。

南都大數據研究院規模上市房企研究課題組調研50家房企2019年的負債情況，數據顯示，淨負債率超過200%的有2家，低於50%的有8家。相較於2018年，有20家房企的淨負債率呈現下降，最高降低了140%。

可以看出，去槓桿成爲2019年龍頭房企控風險的重要策略。而擁有國企、央企背景的房企槓桿率普遍較低，在財務結構上擁有更大彈性。

最高244%！12家房企淨負債率超過100%

淨負債率是反映資產結構的指標，更能衡量房企的真實負債壓力和槓桿水平。

據南都大數據研究院統計，45家對外公佈的房企中，淨負債率超過200%的有兩家爲泰禾、華遠。

泰禾集團近年來資金鍊一直較爲緊張，從2018年末開始，陸續出售十多個項目，總回款超過百億。藉助此項操作，公司的債務壓力有所減輕。

泰禾集團發佈的2019年主要經營數據顯示，泰禾集團的有息負債水平由2018年底約1380億下降至960億，同比下降約30%；淨負債率243.76%，下降約140個百分點，下行明顯；資產負債率84.88%，下降約2個百分點。

對於銷售百億級的華遠來講，高負債所導致的債務壓力是其潛在風險。年報顯示2019 年資產負債率爲84.19%，較去年同期上升1.45個百分點，淨負債率爲230%，較年初上升87個百分點，無論是資產負債率還是淨負債率均處於行業較高水平。2019年期末在手現金收縮30%至71 億元，僅能覆蓋短期有息債務的50%左右，高增速預期顯示其淨負債率水平可能將持續處於高位。

此外淨負債率100%-200%的有10家，爲富力、金融街、建發、融創、中南、恒大、綠地、佳兆業、陽光城、金科。

金融街由於過去幾年投資強度較大，負債水平提升較快。2019年底淨負債率188.9%，小幅提升4.6%。2019年末有息負債846.5億元，小幅增長5.2%。但以長期負債爲主，短期負債比例僅18.7%，這與金融街開發較多週期較長的持有物業有關。

2015年至2019年，融創銷售額實現了從682億到5500多億的跨越式增長。不過融創172%的淨負債率也是碧恆萬融保五大房企中最高的。2019年末現金及現金等價物爲779.44億元，受限制存款及現金477.87億元，而短期借款高達1357.33億元，可見2019年的現金是遠遠不能覆蓋短期借款的。

壓力背後，與略顯激進的“買買買”行爲有關。孫宏斌在2019年業績會上表示，融創2020年要做三件事：調融資結構、降融資成本、處置一些持有資產。

近六成房企淨負債率介於50%-100%

淨負債率50%-100%的有26家，代表房企有美的置業、雅居樂、榮盛、遠洋、合景泰富、奧園、金茂、越秀、旭輝、時代、中梁、金地、綠城、世茂、保利、龍湖等。

淨負債率低於50%的有7家，爲碧桂園、萬科、中海、華潤、招商、綠地香港、新城。可以看出，銷售規模兩三千億的龍頭房企，淨負債率大部分控制在60%以下。

南都大數據研究院研究院發現，中型房企在槓桿使用上相對激進，究其原因，伴隨行業集中度的進一步提升，中型房企紛紛抓住機會擴張規模、加快佈局，往往會面臨負債率提升；若過度注重資金安全，又會影響規模的擴張。

降槓桿！超四成淨負債率同比下降

相較於2018年來看，45家房企中淨負債率同比下降的有21家，其中泰禾以140%的降幅位居降槓桿之首。

其中，降幅超過50%以上的4家，除了泰禾，還有佳兆業、綠地香港、建發的降幅分別達92%、70%、66%，也實現了明顯下降。

佳兆業2019年淨負債率較2018年年底下降92個百分點。綠地香港除了出售資產回籠現金，加上在土地市場格外謹慎，拿地較少，去年的負債也有了大幅的下滑。而今年，綠地香港手有餘糧，似乎有了加大投資力度的想法。董事長陳軍業績會上表示，2020年綠地香港做了200億的投資計劃，會根據疫情的情況、隨着外圍環境的變化而調整。

近幾年建發逆勢擴張，公司管理層給2020年制定的銷售目標爲700億元，同比增速37.8%。同時，負債規模也出現猛增，有息負債從2017年106.8億元攀升至2019年437.27億元。2017年淨負債率一度超過350%，2019年淨負債率爲174.74%，同比下降66%，淨負債率下降原因主要是由於貨幣資金及非控股權益的大幅增長。但總體來看，負債率仍處在較高的水平。不過，受益於國企身份，2019 年建發國際加權平均融資成本僅5.4%。

此外，同比下降10%-50%的有9家，有佳兆業、招商、綠地、金科、保利、新城、陽光城、融信等。同比下降10%以內的有8家，爲中海、龍湖、碧桂園、華潤、美的置業等。

與此同時，華遠地產以高達87%的同比漲幅位居漲幅榜之首。6家房企同比漲幅超過10%，爲融創、路徑、奧園、富力、越秀等。

2018年開始，華遠始投身到規模的競速當中。2019年，華遠地產新增建築面積 240萬平方米，新增貨值 309億元。一手在銷售端加大回款力度，另一手在融資端創新融資方式獲取低成本資金，其融資成本 6.6%低於行業平均值。

5家房企同比漲幅5%-10%，爲建業、合景、綠城、中梁、恒大。13家房企的淨負債率保持在5%以內的略微漲幅，代表房企有時代、遠洋、雅居樂、金茂、萬科、金地、旭輝、世茂等。

值得注意的是，負債是個總和指標，淨負債率高的企業未必風險大，因爲在其負債結構中可能有大量的長期貸款，且有相應充足的抵押物業。淨負債率低的企業也或許不能充分享受財務槓桿帶來的股東的高回報。

規模與負債！近五成房企資產負債率超80%

資產負債率表示公司總資產中有多少是通過負債籌集的，是一項衡量公司利用債權人資金進行經營活動能力的指標，也反映債權人發放貸款的安全程度。

南都大數據抽調的49家房企，資產負債率普遍在50%以上。具體來看，資產負債率90%以上有4家，爲中南建設、北大資源、建業、中梁。

資產負債率80%-90%有19家，代表房企有碧桂園、綠地融創、萬科、陽光城、華夏幸福等。

資產負債率70%-80%有18家，代表房企有中駿、禹州、綠城、佳兆業、旭輝、恒大、時代、保利、新城、雅居樂、金地、世茂、金茂、龍湖等。

資產負債率60%-70%有5家，代表房企有華潤、路勁、招商、合生、中海。此外，資產負債率的地域60%的有3家，爲美的置業、金科、越秀。

同比來看，資產負債率同比上漲的有19家，最高控制在5%以內；同比下降的有30家，其中3家降幅超過10%，其他大部分都控制在5%以內。

研究方法說明：

淨負債率=/淨資產，其中有息負債選取的是短期借款，一年內到期的長期借款、長期借款、應付票據和應付債券等之和。

牽頭人：王豔玲

研究員：王豔玲 林廣 伊曉霞 邱永芬  李美鈺 黃露

南都大數據研究院 規模上市房企研究課題組出品