港龍地產再度赴港衝刺IPO 中小房企上市如何邁過“三大門檻”？
5月12日晚間，港龍（中國）地產集團有限公司（以下簡稱港龍地產）向港交所遞交新版招股書，華高和升財務顧問有限公司擔任獨家保薦人。這也是繼4月22日首份招股書失效之後，港龍地產再次向港股IPO發起衝刺。
值得注意的是，近兩年遞交招股說明書的多家房企中，港龍地產、海倫堡等房企招股書均已處於“失效”狀態，且尚未更新；於2019年第二次申請上市的奧山控股、第四次申請上市的萬創國際，至今也無新的進展。
多位業內人士向《每日經濟新聞》記者指出，中小房企頻頻衝擊IPO卻不斷失利，可見港交所對於這些企業的上市門檻在逐漸抬高，相關企業披露信息的完善度、可信度也有待提高。熱點轉移、選手素質降低、市場趨冷，這是中小房企衝刺港股IPO需要面臨的“三大門檻”。
資產負債率連年大幅攀高
企業在港股申請IPO時，招股書出現“失效”，可能因爲審計報告有效期滿等原因所致。58安居客房地產研究分院院長張波告訴《每日經濟新聞》記者，擬發行人依然可以通過更新資料重新申請並激活上市程序。也就是說，港龍地產一直未放棄上市，且已經準備好了再衝一次。
但其信心似乎並未表露在數據中。據最新招股書顯示，港龍地產截至2018年及2019年12月31日止年度，錄得來自經營活動的現金流淨額分別約爲-6.26億元及-67.56億元，資金依然緊張。
據招股書，截至2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年3月31日，港龍地產的資產負債比率分別爲98.8%、122.1%、172.6%及287.0%；2017年、2018年及2019年借款總額（包括銀行貸款和其他借款）分別爲3.18億元、8.56億元、28.53億元。其2019年底銀行及其他借款加權平均實際利率爲8.8%，債務壓力不小。
數據來源：港龍地產招股書
從目前港龍地產的規模來看，2017~2019年物業開發及銷售收益分別爲4.33億元、16.59億元、19.78億元；淨利潤分別爲3283萬元、3.31億元、4.70億元；同期毛利率分別爲21.9%、30.8%及42.7%。
招股書顯示，2007年在常州成立的港龍地產，目前業務已擴展至長江三角洲地區周邊城市，包括江蘇省常熟、鹽城及南通以及浙江省杭州、嘉興、湖州及紹興等城市，並在2018年進入上海以及河南省和貴州省多座城市。
目前，港龍地產在21個城市的53個項目的總土地儲備爲544.44萬平方米，其中可銷售及可出租建築面積爲26.08萬平米，開發中項目的建築面積爲475.17萬平米，持作未來開發物業的建築面積爲43.19萬平米。
中小房企赴港IPO門檻提升
根據港交所發佈的上市規則，顯示爲“失效”的上市申請將在新上市公司查詢的“沒有進展”一欄中顯示，此前刊登的上市文件內容將無法獲得。根據規定，公司需要更新申請資料後重新提交，更新內容一般包括財務數據及其他需要披露的信息。
從港交所公佈的新上市-每年指數的綜合索引統計數據來看，2019年申請港股IPO企業還有130多家企業處於“失效”狀態。而這一數據在2014年爲19家，2015年爲41家，2016年爲69家，2017年爲104家，2018年增至180家，增長速度可見一斑。
數據來源：港交所
而“規模小”被業內分析爲諸多房企衝刺港股上市不順利或失敗的主要原因。就港龍地產而言，就是一個“小盤子”。
“地產是（港龍地產）主營業務，在現有房地產調控持續調控、沒有鬆懈的前提下，很多投資人對於小型開發商的發展前景存有疑慮，這就導致其在發展層面會遇到較大瓶頸。”張波指出。
“其實，優質的房企獲得資本市場青睞，仍有空間。但現在剩下的企業，規模小、資金緊、負債高，問題比較多，市場只會更謹慎對待。”一位不願具名的券商分析師認爲，市場存量資金有限，資金自然會追求高估值、高回報、現金流穩定的行業，這就使得純地產的資金減少，整個市場趨冷。
該券商分析師同時指出，香港是國際市場，大部分是國際發售，疫情之下部分資金全都收回保本土業務，這就使得資金有限。在市場趨冷的情況下，企業所提供的數據有效期就是6個月，超過6個月的數據來進行發行，對投資人來說也是不負責任的。
張波則認爲，港股上市的門檻在提高，熱點轉移、選手素質降低、市場趨冷，這是中小房企衝刺港股IPO需要面臨的“三大門檻”。審覈過程的步驟和涉及點會更多，今年上市的房企對去年變化的程度瞭解不夠透徹，一些機構的更新程度也不夠，這就需要去反覆遞表來達到相應要求。
此外，張波還指出，和內地房企不同，港資房企大都更爲重視公司整體合理負債水平以及持續性盈利能力，而非規模化速度，因此早些年港股市場的投資者以往會以評判港資房企的態度來審視內地赴港上市的房企。但由於不少內地房企赴港上市的重要訴求就是融資，同時往往負債水平偏高，在此背景下也導致了後續內地房企上市門檻不斷提升，難度不斷增大。
