作者 | 蔡真 繆凌雲

來源 | 野馬財經

拋售百億資產後，泰禾的白衣騎士在哪兒？

5月13日深夜，千億房企泰禾集團（000732.SZ）發佈公告，宣佈終止重組泰禾人壽。

泰禾集團自4月28日起宣佈停牌，控股方泰禾投資擬將旗下的保險業務泰禾人壽注入上市平臺。但在5月13日公告中泰禾集團表示因爲“公司被法院列爲被執行人、存在債務逾期事項，以及香港地區目前的經濟局勢等相關原因”，決定終止這一進程。

2017年，泰禾投資通過直接附屬公司永興達企業（香港）有限公司以106億港元收購大新人壽，收購完成後，大新人壽正式更名爲泰禾人壽。在泰禾集團宣佈籌劃重組泰禾人壽後，深交所對其發函關注。

當晚發佈的另一條公告讓市場更爲關注，泰禾集團控股股東泰禾投資正在籌劃公司引入戰略投資者，可能涉及公司控制權的變更。

5月14日泰禾復牌首日報4.25元/股，下跌3.41%，總市值106億元。知名地產分析師嚴躍進對野馬財經表示：“此次泰禾股票出現波動，很大程度上是因爲投資者受到了‘控制權變更’的影響，換而言之，一家地產企業在深交所公告中提及此類內容，確實是比較令人驚訝的，或者說難以想象。”

目前，泰禾投資、葉荔、黃敏爲一致行動人關係，共持有泰禾集團62.54%的股份，黃其森在泰禾有絕對話語權。而根據公告，黃其森有可能讓出其苦心經營多年的泰禾集團的控制權。

有傳言稱泰禾的戰投方可能是“央企或國企”，嚴躍進分析：“近期各類傳言比較多，包括引入的企業可能是金茂或者是國貿，兩家企業都有合理性。對於金茂來說，其高端物業一直做的不錯，本身經營理念和泰禾是比較類似的。而對於國貿來說，本身屬於福建較大的國企，若是介入泰禾的投資，似乎也可以理解。”

野馬財經向泰禾方面求證相關傳言，對方表示以公告爲準。

此外，泰禾集團副總經理陳波和證券事務代表韓辰驍遞交辭呈的消息也同時公佈。

根據4月30日公佈的2019年主要經營業績，2019年度，泰禾集團實現營業收入237.48億元，同比下降23.36%；歸屬於上市公司股東的淨利潤爲8.27億元，同比下降67.62%。

對於歸母淨利潤下滑情況，泰禾集團在業績預減公告中解釋：

其一，2019年累計減少並表項目21個，由此確認投資收益約15.5億元；與此對應，2019年度房地產銷售業務收入減少約72億元；受國家房地產調控政策影響，導致2019年度毛利率大幅下滑，影響淨利潤約20億元。

其二，2019年度因地產整體環境影響，公司持有的投資性房地產公允價值評估增值比2018年度評估增值額少6.66億元；公司持有的合、聯營企業投資收益同比減少3.73億元。

其三， 2019年度公司計提的各項減值準備合計約6.4億元，同比增加2.7億元。

去年整年，泰禾轉讓和合作開發了大量項目，以緩解債務壓力，野馬財經統計，僅披露的交易涉及金額就超90億元。

（泰禾2019年出讓的21個項目 來源：東財Choice）

從業績來看，泰禾降槓桿的努力有一定成效。

截至2019年底，泰禾經營性現金流達186.7億元，同比增長46億元；有息負債水平由2018年底約1380億元下降至當前約960億元，同比下降約30%；淨負債率下降140%至243.76%，資產負債率爲84.88%，下降約2個百分點。

目前泰禾的償債壓力依然極大，截至2019年末，泰禾短期借款73.15億元，一年內到期的非流動負債467.27億元，期末現金及現金等價物餘額僅111.35億元。

2020年的新冠疫情讓泰禾雪上加霜。2020年一季度泰禾營業收入爲4.8億元，同比減少93.57%；歸屬於上市公司股東的淨利潤下滑157.99%至-5.64億元。泰禾稱，目前銷售情況已陸續恢復至往年同期水平。

泰禾的債務危機固然棘手，但黃其森的籌碼也還不錯。

2019年6月召開的媒體見面會上，黃其森表示：“泰禾有6000億貨值、1000多億的負債，迴旋餘地還是非常大的，而且又在一線、強二線。你說這個風險有多大，沒有大家想象的那麼大，這些東西都是公開的。”

在一系列甩賣之後，目前泰禾集團仍有約4000億的貨值，且主要分佈在一二線城市。

截至2019上半年，泰禾擁有土儲建面209.25萬平方米，泰禾集團副總裁全忠曾透露“以北京爲中心的城市羣、以上海爲中心的城市羣，還有廣深爲中心的城市羣，這三個城市羣佔泰禾整個土地的80%，剩下就是福州、廈門。與此同時，泰禾自2015年開始佈局大灣區，目前在大灣區以已有12個項目。”

在高端住宅領域，泰禾“院子”、“大院”、“小院”、園系、府系等系列產品都有不錯的美譽度，如果盤活項目帶來現金流，加上戰略投資，泰禾翻盤的可能性並非沒有。

（泰禾福州院子交房 來源：泰禾集團官網）

除此之外，A股的殼資源，乾淨簡單的股權結構都是泰禾議價的資本。

引入戰略投資緩解債務困境的房企還有很多。

2014年，中交集團入主綠城，創始人宋衛平逐漸隱退。有了央企的信用背書，綠城的融資成本大大降低，2019年銷售額邁過了2000億大關。

2018年3月，華夏幸福被曝資金鍊斷裂，隨後控股股東華夏控股將其19.7%股權轉讓給平安，平安集團成爲第二大股東。引入險資之後華夏幸福的籌資現金流大幅增長，總營收跨過千億大關。

近期負面不斷的新華聯集團，也在5月14日宣佈與中國國際金融股份有限公司簽訂合作協議，雙方將合作爲新華聯引入實力雄厚的戰略投資者，重點是央企或國企。

在開局困難的2020年房地產市場，有能力和魄力接盤泰禾的企業並不多，黃其森的白衣騎士會是哪位？