聊聊京房，京城實操經驗最豐富的房產專家。已爲3000人提供了買房最佳解決方案。

ASK:

您好！我在金融街上班，想改善一下現在的房子，請問順馳藍調或金泰城麗灣兩個樓盤怎麼樣？交通是否方便？哪個樓盤更好些？或者您有沒有推薦的樓盤。謝謝！

ANSWER:

麗澤區域因爲商務區的利好價格一直不算低，這兩個盤算是西城附近有數的兩個優質商品房小區所以雖然在豐臺但是也8、9萬的單價了。交通目前並不是很方便但2-3年後麗金線通車以後門口的麗澤站去金融街10分鐘，這就非常方便了。自住改善的話完全沒問題，挑好戶型買就行。投資不太建議。

ASK:

您好！我的情況和您說一下，京籍在國貿和三里屯各有一套老破小兩居在出租狀態，月租共16000。西四環有個老破小1居一年半左右可獲得產權，月租金4000多。固安有套兩居出租。自住北七家老破大一套。父母住崇文門，生活已習慣不會換地方了。目前有250萬貸款在身。年近五十，人到中年，家庭每月基本沒什麼工作收入。父母還有一個購房資格，不能貸款。這種情況您看如何做個房產規劃改善一下，或通過投資騰挪有一些收益謝謝您！

ANSWER:

家庭資產的配置要因人而異，題主的情況後續買入的房子應該以高現金流加輕微跑贏大盤的選擇爲主。

西四環的老破小建議擇機出售，海淀的學區溢價不可能長久持續，迴歸真實居住需求以後價值要縮水不少。

國貿和三里屯的房子是不錯的現金奶牛，題主有些資金以後建議再去望京購置一套。

固安這類環京地產的通病都是隻有投機價值沒有自住需求，市場好的時候因爲門檻低大家都湧進來帶來超量的上漲，市場不好的時候沒有真實需求託底，導致跌起來也沒有什麼下限。所以固安的房子建議早點賣掉。

ASK:

張老師，看了您很多回答，您比較傾向買新一些的房子，是從投資的角度嗎？是什麼原因呢？您推薦的邏輯是什麼？

ANSWER:

選房最重要是尋找有潛力的區域其次是價格錯配的房子。具體要怎麼選還得看實際情況。推薦次新房主要是因爲北京老房子太多次新房相對較少，未來整體的置換需求是從住的大到住的好發展。另外一個主要原因是北京的限貸導致非普線約束嚴重，相應的越靠近468這個總價的房子因爲可以滿貸所以也越貴，越偏離468這個總價的房子對大部分來說每多一萬就是一萬的首付所以約便宜。現在次新房受到的壓制更多，和老房子的價差存在錯配，未來如果放開次新房一定會大幅反彈。

ASK:

您好，關於人生重要的選擇我們兩人商量決定諮詢下您的看法，以幫助我們決策。

基本情況如下： 兩個人都有購房資格，尚未領結婚證。

現需要買首套住房，我在房山長陽上班，老公在西城右安門工作。他西城戶口，我房山有工作居住證。

兩個人剛參加工作，兩個人月收入加起來2萬，首付父母可以出150萬-200萬。

問題是：1.今年是否是買房時間？大概在幾月？2.西城老破小，大興，房山，應該怎麼做最優買房選擇？3.房山區長陽商圈，青龍湖，良鄉商圈，竇店商圈，哪個值得我們選擇？4.新樓盤和二手房，宜居房和學區房如何選擇？

ANSWER:

房山和西城都不建議你們選，首先房山沒什麼潛力，北京35版總規房山沒有任何產業層面的利好。另外西城學區溢價太高，現在不上學不需要這麼早買。

建議你們看看豐臺站這個位置，未來去右安門去房山都很方便，價格也不高。