編者按：他們是地產商的中堅力量，他們是城市崛起的脊樑，他們是美好生活的營造者。樂居財經聯動全國百城，推出《見地》人物系列之“對話經理人”，一起聆聽區域總、城市總講述其建設美好生活的故事。本期【見地】對話嘉賓是世茂西部地區公司董事、助理總裁兼重慶公司總經理高著曉先生。

撰文 | 陳桃

出品 | 樂居財經

  “重慶中心就在那兒!”高著曉指了指嘉陵江對岸遠處正架着塔吊建設中的幾棟高樓。

  未來，它將成爲重慶新地標！以290米的高度刷新渝中半島天際線輪廓。

  去年，世茂收購愛普地產50%股權，重慶中心、江城銘著和城市之門便順理成章的歸入世茂旗下。在重慶，世茂八個項目佈局全城，市場佔有率大幅度提升。

  與此同時，高著曉開始肩負起世茂重慶公司總經理一職。首次接棒這一重擔，如何保證各項目的順利開發，如何確保資金鍊健康運作？這是他亟需思考的難題。

  從青島到上海，再到成都、重慶；從山東本土房企到龍湖，再到世茂，高著曉在20餘年的地產生涯中，積累了豐富的行業經驗。無論是成本控制、項目運營，還是綜合管理，各項工作在他手中游刃有餘，堪稱地產老手。

  2013年高著曉加入世茂，開啓了職業生涯的新篇章，這一干便度過了7年時間。

  他說，他與重慶有很深的淵源，這是第二次來到重慶工作生活。雖然在重慶的時間並不長，但是他卻喜歡重慶接地氣的市井生活，簡單而耿直的人文氛圍。

  “每當來到一座城市，就會努力去融入這座城市，瞭解這座城市，然後漸漸愛上它。”高著曉的人生觀深受世茂文化的薰陶。

  在高著曉眼中，世茂是一個擁有城市地標情懷的房企，深耕一座城，留下城市印記。這一年，從渝中半島腹地的重慶中心，到江北嘴的城市之門，世茂的地標情懷在重慶落地生根。

重倉重慶

  2019年，號稱“新晉併購王”的世茂高調開啓全國擴張的步伐，陸續收購泰禾、明發、萬通、粵泰等多家房企的資產包。

  今年，世茂與福晟集團達成“千億規模的合作”，又收購青島、濟南項目，在收併購市場收穫頗豐。

  重慶作爲世茂西部區域戰略重地，在新項目的拓展上表現十分積極。

  一直以來，世茂在重慶的項目均以收併購的形式獲取，包括世茂重慶首個項目世茂茂悅府、世茂璀璨天城，以及彭水、萬州項目。

  去年8月，世茂華南地區公司收購重慶愛普地產(集團)有限公司旗下重慶三個項目50%股權，即重慶中心、江城銘著和城市之門。

  此時，高著曉再次來到重慶。在他看來，這一次收購動作只是世茂大規模收併購行動中的一個縮影。

  相較於招拍掛市場，世茂更加願意在收併購市場上大展拳腳。在世茂看來，房地產行業將進入“大魚喫小魚”的時代，不少中小企業會面臨較大的償債壓力，而世茂擁有較低的融資成本和充裕的現金，正是收併購的好時機。

  除此之外，世茂還做了最重要的一件事，那就是把組織架構再度優化。

  “之前，愛普合作項目是由華南地區公司負責，其他區域項目則由重慶公司負責。但在組織架構調整後，重慶八個項目均歸重慶公司負責。”高著曉認爲，世茂在重慶的項目運作將更加清晰明朗。

  在來到重慶之前，高著曉的身份是世茂集團西部地區公司董事兼運營總監，而今又肩挑重慶總經理一職，負責世茂八個項目的運作。

  高著曉坐鎮重慶，憑藉多年項目運營、成本控制經驗，以及溫和親善的個性，即便是“空降”而來，在短短6個月時間便讓各項工作順利開展。

  克而瑞重慶機構數據顯示，去年世茂重慶實現銷售金額（流量金額）36.37億元，世茂璀璨天城在重慶單盤成交TOP10中排名第七。

  高著曉說，“目前，世茂在重慶的儲備貨值已達500億元，佔據西部地區公司50%。今年世茂重慶將會朝着100億的目標努力。”

城市 “醫生”

  無論是收購中渝置地資產，還是與潤一江、愛普合作，世茂對接手二手項目樂此不疲。同時，世茂對待每一個收併購項目，都如同親生孩子一般，給他們最好的，讓他們煥然一新。

  “爲城市賦能”這五個字則是當下世茂的核心宗旨。世茂要做的不僅僅是一個項目，而是傾盡最大努力去爲城市修補“傷疤”，讓城市煥發應該有的活力。

  在高著曉看來，那些生長在城市中的爛尾樓，以及一些因經營不善而遺留的資產，就如同城市的一道道“傷疤”，需要一個合適的“醫生”去爲它們對症下藥。

  在重慶，轉手數次的原山城電影院地塊是“傷疤”，千廝門大橋旁的大坑是“傷疤”，那些修到一半便爛尾的項目更是滿目瘡痍。

  對於這些項目，開發商往往都望而卻步，而世茂則反其道而行之。

  世茂依靠的絕非勇氣二字，而是真正的實力。世茂憑藉強大的資金後盾，品牌影響力，以及操盤能力，能夠讓它們在短時間內徹底盤活。

  正如高著曉的一個比喻：那些項目就像一隻受傷的小鳥，通過世茂品牌的植入，可以讓項目徹底再活過來，讓小鳥重新再飛到天上去。

  去年，高著曉帶隊去彭水考察項目，讓他感受頗深，“當地有大量爛尾項目，簡直觸目驚心。”

  他說，“那些樓的主體都修建完了，然後爛尾擱置了4-5年。老百姓爲了買房子結婚，現在孩子都上幼兒園了，房子還在那兒交不出來，對彭水人民的信心打擊非常大。”

  所以，當世茂宣佈進入彭水接手爛尾項目後，彭水政府和老百姓都表示十分信任和放心。

  這是一個三贏局面，世茂以低成本獲取項目資源，政府的難題解決了，老百姓能順利接房了。

  “世茂還給彭水的居住水平提檔升級，新穎的產品獲得了當地人的認可。”當談到彭水項目的重獲新生，高著曉欣喜非常，他說，“甚至彭水周邊區縣政府也前去取經，詢問世茂進來爲什麼可以把資產盤活？這給當地政府也帶來了一種榮耀。”

  通過世茂“治療”，彭水的世茂雅庭項目一期部分樓棟已經交付；萬州的世茂雲著濱江外展場已開放；重慶中心T2塔樓外立面的玻璃幕牆已經逐步呈現；城市之門項目展廳7月將開放。

地標“資本”

  重慶人都知道，世茂接手的重慶中心項目和城市之門項目有着輾轉多次的經歷，一度成爲重慶地產圈的“燙手山芋”。但對世茂而言，這是一塊“香餑餑”。

  正如高著曉對世茂的認知，“世茂是一家擁有地標情懷的房企”。

  在重慶，地標高樓一直是媒體追逐的新聞熱點：世茂接手了重慶中心，融創接手了“世界花”，萬科接手了“嘉陵帆影”……同時，這證實了城市地標建設對開發商而言風險之高，需要強大的現金流作爲支撐。

  當然，城市地標項目放在世茂手中則是另一番機遇。

  世茂擁有30餘年地產開發經驗，在深圳、廣州、上海、廈門、南京、煙臺、長沙等多個城市開發了十餘個高樓地標項目，包括廣州的世茂匯金中心、煙臺的世茂海灣壹號、廈門的世茂海峽大廈，以及在建中的深圳世茂深港國際中心。

  世茂在每一座城市的地標都成爲了當地的一道風景、一張名片。

  而今，世茂在重慶收購兩個城市地標項目。世茂集團的第一步棋便是將擁有多年成本管理經驗的高著曉調到重慶。

  高著曉坦言，地標高樓項目相當於是重資產，現金流的迴流速度較慢，需考驗一家房企的資金實力。

  數據顯示，世茂2019年底淨負債率59.7%，連續8年維持在60%以下，現金比率1.6倍。可以看到，無論是資金流動性，還是短期償債能力，世茂長期處於安全健康水平，在行業中排名前列。

  這便是世茂與金融機構談判的資本。

  高著曉談到，“因爲財務穩健，所以在資本市場中，很多金融機構願意給到世茂較低的融資成本。同時，世茂也在逐步替換比較高的融資成本，或是用‘世茂’品牌來置換剛性兌付延期。”

  與此同時，世茂的操盤能力也爲資金鍊的健康運作提供直接保障。

  高著曉提到，“一定要通過多個項目搭配平衡才能保證現金流的健康。所以，世茂既要做地標項目，又要做住宅產品，這是一個相輔相成的關係，不能太偏。”

  事實上，世茂在重慶的八個項目中，僅重慶中心和城市之門兩個地標項目，其他六個均爲住宅項目。

  所以，這正是一種房地產行業中的“反哺”邏輯。

  以下爲樂居財經與高著曉對話精選：

  樂居財經：目前，世茂在重慶的兩個地標項目進展如何？

  高著曉：重慶中心項目T2塔樓外立面的玻璃幕牆已經逐步呈現，T3主體正在修建，明年首批次交付；T1\T4\T5由於軌道保護工程，預計2024年能整體呈現。城市之門項目6月初將拿到首批預售。

  樂居財經：未來，世茂是否會考慮在重慶招掛拍市場中拿地？

  高著曉：現階段，世茂主要集中在收併購市場，通過品牌植入、強大操盤、運營能力去獲得低成本的項目，提高利潤空間，也契合整體戰略方向。

  今年，世茂也在溝通洽談3-4個項目。同時，世茂立足於城市發展方向，堅持“城市賦能”宗旨，未來也希望能夠多做一些地標性、有特色的項目，爲城市打造名片。

  招拍掛也是世茂一直積極關注的投資方向，去年聯合其他房企通過招拍掛方式拿下大渡口地塊。在穩健測算的前提下，達到收益率的要求，世茂會積極參與土地的招拍掛。

  樂居財經：疫情後，世茂營銷方式是否有新變化，您怎麼看當下流行的直播賣房？

  高著曉：新冠肺炎疫情後，催生了一些新的營銷模式。目前，直播帶貨是整個社會發展的方向，在房地產行業衍生出直播賣房等營銷手段。世茂作爲頭部房企，也會契合整個市場發展需求環境。2月份，受疫情影響，世茂在重慶多個售房部做過直播，並且促成了成交。

  樂居財經：受疫情影響，你認爲今年重慶樓市將會有怎樣的變化？

  高著曉：在全國範圍看，重慶商品房存量比較大，疫情之後，樓市會慢慢回暖，成交量會逐漸放大，改善型需求將成爲市場主流。在國家房住不炒的政策方向下，房價會控制在比較平穩的水平。

  重慶消費者對品牌認知度非常高，對品質的要求也非常高。目前，全國有規模房企都在重慶佈局，未來市場競爭會很激烈，同時行業的集中度會越來越高。

  樂居財經：在工作之餘，您一般會通過哪些業餘生活來減壓？

  高著曉：我的生活比較簡單，喜歡看書、看電影、跑步。2015年在重慶工作的幾個月時間，喜歡上了跑步，陸續完成了四個全程馬拉松。跑步對我來說不僅可以保持健康的體質，也是一種有效的減壓方式。