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本篇是唐山调研稿件的第二篇，也是唐山后市预测篇。

在 《唐山，全国房价最妖的城市，凭的是什么》 一文中，笔者分析了唐山逆势上涨的原因。

总结起来主要有：

限购、限贷政策宽松

大规模棚改

土拍市场的持续火热

开发商、中介团结一致

这四个原因。

然而，有粉丝留言反映，“限购、限贷政策宽松”可以套用到全国任何一个三线城市上面，所以这并不是唐山房价上涨的原因。

而且，有将近1/3的人认为，唐山有钱人太多了。豪车遍地、存款百万、千万的家庭比比皆是。有这么多有钱人在，唐山房价就不会跌。

比如，随便找几个留言，画风可能是这样的——

这样的——

作为一个矿藏储备十分丰富的城市，唐山人民很富裕是不假，但，再有钱的人也不会瞎买瞎投，毕竟钱不是大风刮来的。

要论“有钱”，北京人民够不够有钱？上海人民够不够有钱？可过去三年北京上海的房子不是照样跌跌不休？

可能你会说：北京上海限购太严，许多有钱人没有房票，这是特例。

那好，我们换个“十八线”小城。

中国“股王”贵州茅台酒的产地仁怀，到处都是小酒厂老板，这几年白酒赚钱效应凸显，这些小老板个个身价不菲。

仁怀总人口仅仅72.5万，这么个小城，竟然有147家车行，而且生意都不错。

2019年，仁怀的人均GDP17.89万元，而省会贵阳才只有8.3万元，连仁怀的一半都不到。

按人均GDP来算的话，仁怀跟苏州是一个量级。

当地人买房，都是200㎡起步。不论是新房还是二手房，都乐于全款购买。

然而，这么一个富得流油的地方，房价在今年出现了下跌。

所以，唐山房价的上涨，是不是因为富人太多了，而富人能否一直支撑住房价，自己慢慢品吧。

2

作为一个典型的重工业城市，唐山的楼市比较特殊。

2010年，全国针对楼市的宏观调控一轮接着一轮，北京就是在那一年出台了“五年社保”的限购政策。在调控的影响下，一线城市房价出现了回落。

经过短暂的调整之后，2011年，北京房价开始抬头。随后，在一线的带领下，全国绝大多数的三四线迎来普涨，到2012年，涨幅普遍在40-50%，然后到2014年底又出现下跌。

然而，在三四线普涨的2011-2014年，唐山却步入了漫漫熊途。

2012年，唐山二手房均价5200元，到2015年跌到了4500元。

造成这四年下跌的主要原因，是供应量过大。

▼唐山中心区2010-2017年土地成交情况

单单2010这一年，就出让了312公顷土地，楼面价在1000多元。

2014年之后，土地出让面积不断减少，楼面价不断攀升。

经过四年的调整，唐山这批低价地已经去化得差不多了。2016年，高价地入市，恰好9月又赶上“京唐高铁”的利好，再加上曹妃甸的原因，唐山一时风光无两。一大波北京及北京周边投资客蜂拥而入，唐山房价瞬间被点燃。

到2017年4月，市区新盘普遍翻番，凤凰新城新盘，价格普遍在1.2-1.6万；中心区，价格在1-1.3万。

二手房涨幅虽然没有新盘大，但也有50-60%。

2017年5月，调控出台；7月，房价逐步回归理性，随后横盘半年多。

2018年中，唐山市区新盘价格在1.1-1.8万之间，丰润丰南在7000-1.3万；曹妃甸在1-1.1万。

彼时，省会石家庄两万多、沧州2万、秦皇岛一万多、保定一万多、邯郸一万多。

作为河北经济一哥的唐山，经过这一轮追赶，刚刚好把洼地填平。

3

2018年7月，在“棚改”的刺激下，大量外县刚需客户涌入主城区，再加上本地改善群体的助力，唐山房价又开启了一轮上涨：

凤凰新城品质新盘，价格很快突破2万；

非凤凰新城区域，每开一次盘，价格往上涨1000-2000

新盘价格的上涨，带动二手房也在涨。

如今，路北区二手房均价1.5万，和去年同期价格相比，上涨21%左右；路南区二手房均价1.36万，比去年同期上涨20%。

和2016年启动前相比，涨幅正好100%。

新盘之中，除了凤凰新城之外，中心城区价格在1.1-1.7万之间、丰润在7000-9000，丰南在7000-1.6万，其他区县在5000-9000；曹妃甸在6000-1.4万。

和2016年启动前相比，新盘涨幅在130-160%左右。

这个涨幅，还是比较合理的。毕竟，河北翻倍的城市有很多，张家口的崇礼，直接涨了三倍多。

所以，唐山楼市基本面还算健康，只是行情走得比较妖。别人都在涨时它在跌，别人都在跌时它在涨。

那么，填平了洼地之后的唐山，会不会下跌呢？

4

从表面来看：

外地投资客撤退了、本地刚需和改善群体买得差不多了、房价也不低了，接下来应该回调了吧。

然而，事情并没有这么简单。

我们先来看一下唐山中心区近两年的土地出让情况。

▼2018年唐山市主要区县宅地成交情况

2018年，唐山各区域成交住宅用地129宗。其中，中心区成交11宗，总面积758702㎡、最高楼面价两千八、溢价率很低。

2019年，中心区成交住宅用地22宗，总面积692613㎡、最高楼面价五千二，路南区溢价率达到28%。

而2017年中心区的土地出让面积是970000㎡。

土地出让连年减少、溢价率和楼面价不断走高，房价能跌得下去吗？

虽然之前钱掌柜说过：现在的拿地价，和将来能卖多少钱，几乎没什么关系。可这只有在政府强调控、严格限价的情况下才会成立，比如2018年的北京、苏州、南京等城市。

可如今的唐山，不仅没有限价和限购，就连“限贷”也形同虚设。

KFS、ZJ和某某，三者联合在控盘，这种情况下，房价一时半会儿是很难下来的，尤其是在今年流动性相当宽松的情况下。

那么，何时能下来呢？

笔者认为：

等到唐山和天津相比，完全没有优势的那一天，等到本地刚需和改善群体无力接盘的那一天，鼓声就停止了。

只是，花会传到谁手里呢？

让我们拭目以待吧。

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