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本篇是唐山調研稿件的第二篇，也是唐山後市預測篇。

在 《唐山，全國房價最妖的城市，憑的是什麼》 一文中，筆者分析了唐山逆勢上漲的原因。

總結起來主要有：

限購、限貸政策寬鬆

大規模棚改

土拍市場的持續火熱

開發商、中介團結一致

這四個原因。

然而，有粉絲留言反映，“限購、限貸政策寬鬆”可以套用到全國任何一個三線城市上面，所以這並不是唐山房價上漲的原因。

而且，有將近1/3的人認爲，唐山有錢人太多了。豪車遍地、存款百萬、千萬的家庭比比皆是。有這麼多有錢人在，唐山房價就不會跌。

比如，隨便找幾個留言，畫風可能是這樣的——

這樣的——

作爲一個礦藏儲備十分豐富的城市，唐山人民很富裕是不假，但，再有錢的人也不會瞎買瞎投，畢竟錢不是大風颳來的。

要論“有錢”，北京人民夠不夠有錢？上海人民夠不夠有錢？可過去三年北京上海的房子不是照樣跌跌不休？

可能你會說：北京上海限購太嚴，許多有錢人沒有房票，這是特例。

那好，我們換個“十八線”小城。

中國“股王”貴州茅臺酒的產地仁懷，到處都是小酒廠老闆，這幾年白酒賺錢效應凸顯，這些小老闆個個身價不菲。

仁懷總人口僅僅72.5萬，這麼個小城，竟然有147家車行，而且生意都不錯。

2019年，仁懷的人均GDP17.89萬元，而省會貴陽才只有8.3萬元，連仁懷的一半都不到。

按人均GDP來算的話，仁懷跟蘇州是一個量級。

當地人買房，都是200㎡起步。不論是新房還是二手房，都樂於全款購買。

然而，這麼一個富得流油的地方，房價在今年出現了下跌。

所以，唐山房價的上漲，是不是因爲富人太多了，而富人能否一直支撐住房價，自己慢慢品吧。

2

作爲一個典型的重工業城市，唐山的樓市比較特殊。

2010年，全國針對樓市的宏觀調控一輪接着一輪，北京就是在那一年出臺了“五年社保”的限購政策。在調控的影響下，一線城市房價出現了回落。

經過短暫的調整之後，2011年，北京房價開始抬頭。隨後，在一線的帶領下，全國絕大多數的三四線迎來普漲，到2012年，漲幅普遍在40-50%，然後到2014年底又出現下跌。

然而，在三四線普漲的2011-2014年，唐山卻步入了漫漫熊途。

2012年，唐山二手房均價5200元，到2015年跌到了4500元。

造成這四年下跌的主要原因，是供應量過大。

▼唐山中心區2010-2017年土地成交情況

單單2010這一年，就出讓了312公頃土地，樓面價在1000多元。

2014年之後，土地出讓面積不斷減少，樓面價不斷攀升。

經過四年的調整，唐山這批低價地已經去化得差不多了。2016年，高價地入市，恰好9月又趕上“京唐高鐵”的利好，再加上曹妃甸的原因，唐山一時風光無兩。一大波北京及北京周邊投資客蜂擁而入，唐山房價瞬間被點燃。

到2017年4月，市區新盤普遍翻番，鳳凰新城新盤，價格普遍在1.2-1.6萬；中心區，價格在1-1.3萬。

二手房漲幅雖然沒有新盤大，但也有50-60%。

2017年5月，調控出臺；7月，房價逐步迴歸理性，隨後橫盤半年多。

2018年中，唐山市區新盤價格在1.1-1.8萬之間，豐潤豐南在7000-1.3萬；曹妃甸在1-1.1萬。

彼時，省會石家莊兩萬多、滄州2萬、秦皇島一萬多、保定一萬多、邯鄲一萬多。

作爲河北經濟一哥的唐山，經過這一輪追趕，剛剛好把窪地填平。

3

2018年7月，在“棚改”的刺激下，大量外縣剛需客戶湧入主城區，再加上本地改善羣體的助力，唐山房價又開啓了一輪上漲：

鳳凰新城品質新盤，價格很快突破2萬；

非鳳凰新城區域，每開一次盤，價格往上漲1000-2000

新盤價格的上漲，帶動二手房也在漲。

如今，路北區二手房均價1.5萬，和去年同期價格相比，上漲21%左右；路南區二手房均價1.36萬，比去年同期上漲20%。

和2016年啓動前相比，漲幅正好100%。

新盤之中，除了鳳凰新城之外，中心城區價格在1.1-1.7萬之間、豐潤在7000-9000，豐南在7000-1.6萬，其他區縣在5000-9000；曹妃甸在6000-1.4萬。

和2016年啓動前相比，新盤漲幅在130-160%左右。

這個漲幅，還是比較合理的。畢竟，河北翻倍的城市有很多，張家口的崇禮，直接漲了三倍多。

所以，唐山樓市基本面還算健康，只是行情走得比較妖。別人都在漲時它在跌，別人都在跌時它在漲。

那麼，填平了窪地之後的唐山，會不會下跌呢？

4

從表面來看：

外地投資客撤退了、本地剛需和改善羣體買得差不多了、房價也不低了，接下來應該回調了吧。

然而，事情並沒有這麼簡單。

我們先來看一下唐山中心區近兩年的土地出讓情況。

▼2018年唐山市主要區縣宅地成交情況

2018年，唐山各區域成交住宅用地129宗。其中，中心區成交11宗，總面積758702㎡、最高樓面價兩千八、溢價率很低。

2019年，中心區成交住宅用地22宗，總面積692613㎡、最高樓面價五千二，路南區溢價率達到28%。

而2017年中心區的土地出讓面積是970000㎡。

土地出讓連年減少、溢價率和樓面價不斷走高，房價能跌得下去嗎？

雖然之前錢掌櫃說過：現在的拿地價，和將來能賣多少錢，幾乎沒什麼關係。可這隻有在政府強調控、嚴格限價的情況下才會成立，比如2018年的北京、蘇州、南京等城市。

可如今的唐山，不僅沒有限價和限購，就連“限貸”也形同虛設。

KFS、ZJ和某某，三者聯合在控盤，這種情況下，房價一時半會兒是很難下來的，尤其是在今年流動性相當寬鬆的情況下。

那麼，何時能下來呢？

筆者認爲：

等到唐山和天津相比，完全沒有優勢的那一天，等到本地剛需和改善羣體無力接盤的那一天，鼓聲就停止了。

只是，花會傳到誰手裏呢？

讓我們拭目以待吧。

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