在經歷一段時間沉寂後，各地樓市開始復甦，無論是統計部門數據，還是各種機構報告，均顯示樓市成交量逐漸接近正常水平。樓市走到這個關口，我們不少人就開始犯難了，到底是抓緊買房好？還是等房價迴歸後再買呢？

之所以出現這種顧慮，原因很現實，一方面房價快速上漲了這麼多年，絕大部分地方房價都有低則幾倍、多則數十倍的上漲，按房價收入比算的話，一些城市的房價已遠超“警戒線”，房子作爲一種商品，沒有“只漲不跌”的道理；另一方面不少人還是按捺不住，你看，最近很多城市地價不斷升溫，高價地屢屢出現，連成都這樣的西部城市地價都接近2萬大關，麪粉都這麼貴了，還指望房價跌？能少漲點就不錯了。

一邊是商品房售價成本不斷升高，另一邊則是收入增長遠脫離房價增長的事實，但我們知道，房價的定價權是在開發商手裏、在市場上，而不在於低收入羣體裏。在樓市火熱期，你總能看到售樓處人頭攢動的情況，如，近日杭州一樓盤總共不到1000套房子，引來了6萬人報名搖號，我們可以算一算資金，按照2.8萬元/平米的銷售均價、平均每套100平米算，僅想買這個樓盤的資金就高達1680億元。有時候，我們真要感嘆，“貧窮真的限制了現象”。

我們還知道，就當下來說，樓市已進入相對平穩的狀態，這一切均與國家持續不斷的調控是分不開的。就拿北京、上海這樣的一線大城市來說，房價能夠保持長達2-3年沒多大變動，在以往，的確不曾多見，細細分析發現，這些城市樓市調控政策最爲嚴厲，着重從需求端抑制了房價上漲，至於供應端，發展如此成熟的大城市也不會有多大的供應增量。

不過，誰都知道，政策管制只會決定短期的樓市狀態，從長遠來看，房價趨勢還得交由市場來決定，比如說5年以後。在內行人看來，其實這還得看影響房價漲跌的本質因素，若與存款比起來，“150萬房產”和“150萬存款”留哪個5年後更好？不妨來看看內行人的分析。

無論是買房，還是存銀行，都會面對3大現實問題。

1.貨幣貶值速度

經研究發現，過去這麼多年，M2與經濟增速保持高度一致。房價快速上漲的二十年，其實也是M2高速增長的二十年。不難理解，爲配合經濟發展，所需要的貨幣量越多，受本次風波影響，我們的貨幣供應M2增速在2020年4月末達到了11.1%，創2017年1月以來的新高，總量從2019年末的198.65萬億元，增長到209.35萬億元，4個月時間增加了10.7萬億元。不過，我們就此認爲M2就重回上升軌道的觀點自然是不可取，只能說是“特殊時期的特殊舉措”，從長遠來看，M2還會與經濟增速保持“默契”。爲什麼這麼說呢？

假如經濟增速放緩了，還保持貨幣供應高速增長的話，那麼勢必會引發嚴重的通貨膨脹，世界上有類似國家。所以，隨着我們經濟增速進入“L型”，釋放的貨幣供應量M2也會放緩，對於這一點，房君比較贊同經濟學家黃奇帆的說法，未來十幾年，我們的M2增速基本上等於經濟增速+物價指數。比如平均經濟增速5%，平均物價指數2%，那麼貨幣供應平均增速大概就在7%上下。

由此可見，M2增速，未來5年基本上在8%左右，比2017年-2019年每年8%點幾稍微第一點，算合情合理。一句話，未來5年，M2的增速會放緩，但增量仍舊可觀，那麼意味着貨幣貶值速度有所放緩，但對現金的稀釋仍不容忽視。

2.存款收益趨勢

每個人或多或少都有些存款，感受最清楚，這個就簡單說一下。市場上高收益的產品確實有，但高收益意味着高風險，有時候就是用本金在賭收益，對於穩健型大資金的投資者來說，一般是不敢冒險的。所以，大都要麼買貨幣基金，要麼存銀行定期，按現在各種主流的存款收益，無論是存銀行，還是買各種寶類的貨幣基金，其收益大都在3%到4%之間。

不僅如此，就大體趨勢來看，隨着世界主要經濟體增速放緩，貨幣寬鬆趨勢還會延續，這也勢必會影響到我國央行的動作，其實，我們本身也面臨着經濟發展壓力，也需要寬鬆的貨幣政策作爲基礎。比如，央行在5月29日發佈的《中國區域金融運行報告》時稱，“引導廣義貨幣供應量和社會融資規模增速明顯高於去年”。很顯然，引導實體企業貸款利率繼續下行的動能只會增強，不會減弱，中長期看，我們或許更能理解世界上不少發達國家早已實行存款負利率了，即，存款未必有收益，還可能給銀行保管費。

因而，我們未來存款的收益率大概率是一個下行走勢。現在存錢跑不贏通脹，未來同樣跑不過。

3.房地產發展趨勢

如果沒有城市化，就不可能有房地產蓬勃發展。通過世界主要國家發展史來看，城市化是通往發達國家的必由之路，我們也正在這條路上行走。不過，截至到2019年末，全國常住人口城市化率已經達到60%，離初級發達國家城市化水平還有10個點，按照近年1%左右的速度，我們大概還需要10年達到這個水平。當然，我們還有特殊的戶籍制度因素，戶籍城市化率大概還差25個點左右，這裏面還有多少人沒買房，目前沒有權威數據，但即使有5個點無房人，那麼實際城市化率達到70%還得向後推5年。因而房地產保持現有需求水平再發展15年是沒多大問題的。

在這裏，一定有人問，現在有不少人手握多套房，如果房地產稅開徵，這些房子不就被逼出來了嗎？其實，對於這一點，房君認爲，一方面對好房子的需求一直存在，即所謂的改善需求，君不見，一個家庭確實有2-3套房子了，但有沒有1套令你滿意的呢？另一方面，即使後面會有不少房子拋向市場，前面不是提及還有那麼多持續城市化進來的新增剛性需求嘛。

所以，千萬不要認爲房地產是一個沒落行業，萬科創始人王石早就說過房地產已經進入白銀時代，實際上，從2019年超過30家銷售額超千億的數據證明，開發商們在白銀時代卻賺了比黃金時代多得多的錢。人家說喊活下去，不過是喊中小房企活下去，大房企的集中度還會進一步提高。所以，未來15年，房地產還會健康平穩的發展下去，那麼，15年後呢？看看美國，城市化率早超80%了，該發展還是發展的，當然，再往後就跟經濟和貨幣關聯更大一些罷了。

通過以上分析，存款、房子的大勢基本就很清晰了。

那麼，現在選擇買房還是存錢，5年後誰更好呢？來看看內行人的建議。

便宜的房子幾十萬可以買一套，貴的房子要幾百萬。根據中指研究院數據顯示，截至到2020年5月，全國100個城市新建住宅均價爲15280元/平米，我們以此價格爲例，買1套100平米左右的住宅，其總價就在150萬元左右，其他價格據此理解。其實，前面已經分析了，存錢不明智，跑不過通脹，現在問題就落在要不要把這150萬存款用來買房，內行人有兩點看法。

1.因地制宜。前面分析的是房地產大趨勢，但具體到個人買房則有所不同。隨着城市化進入下半場，樓市分化越來越明顯，產業基礎好、發展後勁足的城市必然贏得更多的人口流入，是未來樓市的持續支撐，當然，城市發展也離不開國家政策支持，無論此前發改委發佈的壯大都市圈指導意見，還是中央日前要求探索城市羣內戶口通遷、居住證互認制度，都指向一點，下半場的城市化重頭戲就是城市羣和大都市圈。按照這個思路，買房就比較好選擇了。

對購房者來說，如果具備購房資格的話，就資金選擇城市，城市等級越高越好，其次選擇大城市羣和大都市圈的衛星城，從過往經驗和以後發展來看，都是一個羣內或者圈內的城市，再差也有6-7成。與此對應的是，那些資源枯竭型、近年人口持續流出城市，住房面臨過剩，這類城市除了工作、學習在那，而需要保留1套剛需房外，其他的資金還是投到前面說的這些地方，爲了自己的將來，也爲了子女。

2.量力而爲。買房是家庭大事，是牽一髮而動全身的事，現在買房，大多數人都是要按揭貸款的，所以，必須要考慮到月供、家庭支出跟收入的對應關係。一般來說，月供佔家庭收入的50%爲宜，最多不要超過70%。因爲對於剛需來說，後面可能面臨子女上學、贍養老人等大筆支出，所以這張弓不能拉得太滿，否則，一旦斷供就麻煩了。而對於投資者來講，現在二套房貸利率都不低，槓桿率過高，一些地方的房價漲幅未必就能跑過房貸成本。

此外，就剛需購買房子大小來講，可採取適當“跳一跳”原則。一般情況下，在同區域、同地段和品質的情況下，假如按照目前的經濟能力，完全能夠購買80平米的房子，建議選擇提升20%的面積到100平米左右，這主要還是考慮到年輕人家庭未來幾年可能添丁進口、加上老人過來照顧孩子需要更多空間，能一步到位，起碼可以省去3-5年的換房成本和麻煩。