最近，樓市有點亂了，主要是開發商資金鍊斷裂問題，直接影響到項目的正常建設，當然也就不能按時交房了。前幾天，寫了一篇關於善待中小開發商的文章，結果遭到不少人的質疑，他們說的主要問題，就是中小開發商資金鍊不能保證，還有的老闆攜款跑路。其實，這個問題，不是隻有中小開發商獨有的問題，大開發商，特大開發商也有這樣的問題，其實越是大開發商，其負債率也越高。這不是能看到的就是，幾個曾經的房地產首富，現在都上不了榜了。

前幾年，在北京瘋狂拿地的某開發商老闆，就在上個月，還被列入不誠信名單，限制出境、限制高消費了。這都是昔日的地王啊，如何能遇到這麼大的問題，就是瘋狂擴張的結果，手裏的流動資金可能只有一個億，但是，他們卻瘋狂拿地100個億。一個朋友，就是因爲買了這個開發商的地王項目，最近被套住了，前年交了幾百萬的“首付款”，本來今年應該交房的，但是，由於開發商資金鍊斷裂，施工隊伍拿不到工程款，從疫情開始，就一直停工到現在。

實際上，十幾年來，這種情況就沒有斷過，並且幾乎每個城市都存在這樣的情況：購房者掏了錢卻遲遲住不上房子，辛辛苦苦積攢多年的買房錢成了開發商手中任意支配的“籌碼”。就像前述的這個朋友一樣，業主們有什麼辦法？有網友留言就說，他們的項目，已經等了6年來，還沒有消息。預售制將房地產開發中存在的風險，通過首付款的形式直接轉嫁到了購房人的身上，本來，預售是幫助開發商減輕前期經濟壓力，結果卻成爲了幫助開發商“圈錢”的手段。

北京最早的一個爛尾樓，是位於北京宣武區兩廣路的南側的東華金座項目，當時被稱爲“京城第一爛尾樓”，該項目在1998年被批准立項。項目也是幾經轉讓，最後這家開發商在支付了一部分項目轉讓金，向銀行申請貸款，並對房屋進行預售。2003年初，項目土建部分將近竣工時，由於拖欠施工費等多種原因，項目被迫停工。一位業主說：東華金座是從2000年9月開始預售的，最初開發商給我們的承諾是2001年10月竣工，2001年12月入住。而後來又向後期的購房者承諾2003年12月底入住。但事實上，從2003年5月開始，項目就完全停下來了，我們100多位業主先期交付的7000多萬元預付款都被套牢了。

因爲有商品房預售制度，購房人幾乎變成了房地產開發商的‘提款機’。通常，開發商只投入非常有限的一部分資金，從政府部門拿到土地，然後用土地到銀行做抵押啓動項目。而真正的建設資金大都是中標的建築商墊付。開發商唯一要做的，就是取得相關預售許可後，坐等收錢。

雖然，預售制面臨很多問題，最大的受益者，只有開發商一家，購房人成爲了待宰的羔羊。但是，地方政府卻也還在一直是力挺預售制。上個月，爲應對疫情復工復產，北京市還出臺了《關於優化商品住房預售許可辦理事項的通知（徵求意見稿）》，徵求意見稿擬明確，允許一個施工許可證批准範圍內的可售住宅部分辦理兩次預售許可，且倉儲、車位等部分可單獨申請預售，但需一次性報價。

也就是說，新申請辦理預售許可的商品住房項目，一個施工許可證批准範圍內的可售住宅部分可以申請辦理兩次預售許可，但最低規模不得小於棟，不得分層、分單元申請預售許可；施工許可證批准範圍內地上住宅已辦理兩次預售許可的，可售倉儲、車位等部分可再辦理一次預售許可。被人們認爲是北京市實事上的放鬆調控的措施，因爲當前開發商遇到的主要問題，就是因爲資金緊張造成了各個環節的壓力。一個項目分兩次預售，顯然就可以根據進度，提早開始預售，能夠保證預售部分資金提前到賬，解決開發商的燃眉之急。

關於預售制的討論，或者說是爭論，主要集中在兩點上，有人認爲中國的住房預售制度早就應該廢止，而也有人說住房預售制度取消會推高房價。說，預售制退高房價邏輯是說，開發商如果不能拿到預售款，就會到銀行貸款，這樣就增加了銀行貸款利息，增加了成本。但是，增加的這點成本，和這些年房價飛漲相比，真的是一點影響都算不上。

中國的房價從來都是和這點成本掛不上關係，也從來沒有按照成本來定價的機制。另一方面，如果取消預售制，會造成房價上漲的話，那麼，不用你擔心，開發商早就取消預售了。因爲，開發商是最願意看到房價上漲的，他們會採取一切手段製造房價上漲的機會。所以說，取消不取消預售制度，和房價上漲無關，這兩年房價開始下降的事實也證明了這一點。

預售制度和其他的採購訂貨先交定金不一樣，房子是不動產，具有唯一性，並且質量構成因素複雜，因此，在產品沒有完成之前，就把貨款交上去了，而這個產品，又不能更換，也不能退貨。這樣就把風險全部轉移到購房人身上了。東西還沒有製造，就東西賣出去了，這種制度安排不是讓制度相關的當事人一起來分擔住房預售過程中的風險，而只是讓消費者一家承擔風險。因此，這樣的制度是一種具有先天嚴重缺陷的制度。

此外，期房預售制度在很大程度是助長了炒房和投機行爲。由於房地產開發是一個比較長的時間，從預售開始一般最短都要兩三年才能完成，炒房者就可以利用期房作抵押向銀行貸款炒房，等到房屋竣工驗收時，房價已經被抬高了許多，這種投資者多了，樓市就成了投機市場。開發商爲了獲取更多的利潤就拼命圈地，擴大開發規模，使投資規模非理性無限膨脹。

我們這20多年來的房地產發展，基本上就是沿着這麼一條路走過來的。如果沒有預售制的存在，投資客的炒作空間就小多了，開發商沒有辦法制造房價一波一波的上漲機會，拼命圈地的衝動也就沒有這麼大了。期房預售制度的產生，有它特定的歷史原因。這個制度也是從香港的賣樓花的方式學過來的。

當時，我國房地產市場剛形成不久，需要大量的建設資金，但是，因爲建房週期比較長，資金週轉就很困難，同時也增加了開發成本。爲了鼓勵開發商進行房地產開發，拉動內需，在房地產市場建設之初，就推出了預售制度。推出這種制度的主要目的在於方便開發商資金週轉。但是，後來，預售制的問題越來越多，不但造成了很多的糾紛，而且影響到樓市調控大局，甚至干擾了房地產發展的大方向。

現在是應該考慮取消這些制度了，目前的時機已經成熟。最近，幾年堅持“房子是住的不是炒” 的定位，不再以房地產作爲刺激經濟發展的因素。特別是，全國的住房總量已經超出需求，央行最近的調查顯示，全國戶均住房已經達到1.5套，而人均住房面積也達到了40平米。最近，隨着復工復產推進，多城房地產市場成交回暖，部分城市炒房現象再現；先是深圳、北京，稍後是安徽阜陽，尤其最近廣東東莞市因房價猛漲及房子“秒沒”現象，引起了市場廣泛關注。

數據顯示：東莞5月二手房價漲幅首次超過深圳，排名全國第一，東莞房價即將進入“3萬時代”，好幾次房子掛出來之後都是“秒沒”。人們不能不擔憂，中國是否有即將進入新一輪房價大幅上漲時代？讓人們重回炒房時代，這是萬萬不可以的事情。

取消預售房制度，意味着房地產企業要承擔更多的風險，也就是要承擔更大的責任，這無疑是與其獲得巨大利益相一致的。是否取消期房制度，不是一個應不應該的問題，也不是能不能的問題，因爲世界上恐怕只有中國，包括臺灣、香港還有這種預售制度，其它地方大多數都是蓋好房子再銷售。而香港和臺灣的預售制度，還有一定的資金保全辦法。既然，政府沒有能力對預售制度的負面影響作出有效控制，那麼取消預售制度，肯定也就是一了百了，也算是從根本上消除了炒房者的命根子。【本文由“馬躍成”賬號發佈2020年6月11日】