10年間樓市漲，股市跌，然後呢？

如果能對10年前的自己說一句話，你會說什麼？我想幾乎所有人都會毫不猶豫的說出4個字：趕緊買房！

當然站在現在回顧過去，一切都清晰明瞭；但站在過去看現在，或許更多的是疑惑和彷徨，比如國內的股市和樓市。

股市：十年磨一“點”；樓市：十年磨一劍

先來說股市。2009年10月16日上證A股收盤2976點，2019年10月16日收盤2977點，假如按今天收盤2938點位算的話，更慘，十年磨了“負38點”。

再來看看樓市。2009年9月北京平均房價1.5萬/㎡，到2015年漲到4萬/㎡以上，如今已達6-7萬/㎡。10年漲了約500%。10年來，中國房價最大的漲幅出現在2009年，即4萬億大刺激後的第1年，據統計當年新房均價達到4459元/平米，漲幅24.7%。

而國外呢？美國、英國、日本、德國、印度和泰國房地產和股市都有不同程度的上漲。

所以說現在回過頭去看，在國內買房的人賺了，而選擇炒股似乎是最大的失敗。

有人會說，理論上股市不是經濟的晴雨表嗎？中國經濟十年成果有目共睹，樓市起來了，爲何股市卻“以不變應萬變”呢？

2009年A股共有1676只股票，如今已經有3827只（截止2020年6月2日）。根據央行數據，2009年金融機構本外幣各項存款餘額61.2萬億元，到2019年12月末，本外幣存款餘額198.16萬億元。財富的增量遠高於股票增量，爲何股票卻漲不起來？

首先，由於經濟增長，社會對住房、土地的需求大增，土地出讓和城鎮化打破了樓市的供需平衡，導致房價上漲；但是，這種供不應求在股市似乎並沒有體現出來，畢竟股票並不是國人唯一的投資品。股票可以不買，但房子必須得買。

其次，如果簡單地拿指數進行對比，未免有些失真。事實上據統計，2009-2019年間，上證指數雖然漲幅很少，但上證50的收益是70.87%，滬深300是54.83%，中證500是58.06%。而且像A股中的一些優質白馬股，漲幅還是比較可觀的。也就是說，漲了個股，沒漲指數。

再者，也是比較重要的一點：就是上證指數的編制。像中石化，工商銀行這種大盤權重股基本決定了指數的走向，而且個股採用的是全市值加權計算，而不是流通市值，換句話說，比如目前中石油總市值7900多億，但是其流通市值只有7027億。假設中石油跌了50%，那麼按照總市值計算的話，指數跌幅會更多。所以，即使咱們看好的消費科技股漲幅再大，對指數影響也很小。

最後一點就是A股的垃圾股氾濫，只進不出。試想，標普500永遠只是最優秀的500家上市公司，優勝劣汰，而A股都是垃圾股，誰能造牛市呢？

股市與樓市的恩恩怨怨

理論上，股市可以反映經濟基本面，是晴雨表，是溫度計。但在中國，樓市似乎更配這個角色。

在中國，房地產涉及許多行業，牽扯諸多利益，且週期性較強。回顧過去10年，房價上漲最快的時候，也是城鎮化、就業等發展最好的時候，如果擠破房地產泡沫，負面影響勢必會蔓延到其他行業。

而擠破股市泡沫呢？要知道，券商可是旱澇保收的，只是多賺少賺而已。但股市和樓市又是國人最主要的兩大投資渠道，這就註定了中國的股市和樓市的關係若即若離的關係：

首先，二者在一定程度上會呈現此消彼長的關係，比如樓市調控可能會導致部分資金轉戰A股，不過這種資金體量並不大。

其次，二者受各自政策影響很大，比如今年以來股市基本都是震盪市，而樓市在需求和調控雙重影響下整體依然穩中帶漲。再比如之前幾年未調控時，樓市瘋漲，A股也迎來了一波大牛。

不過，股市和樓市有一個共同點：資金密集市。過去的10年也正是股市和樓市資金分化的10年。

根據胡潤報告，2010年中國財富階層的大規模移民正式開始。2010年有772人移民美國，2011年猛增爲2408人，2012年爲6124人，兩年的增長率分別爲3.1倍和2.5倍。也正是這幾年，中國出口增速開始下滑，大基建後形成了高額的債務開始堆積，資金開始不斷地向上漲的國內外房地產流動。

真正給房地產“助攻”的，是2014年高層支持去庫存，新一輪的樓市鬆綁週期到來。而2015年股市卻遭了殃，短短半年，A股市值蒸發25萬億。在經歷了17,18和19年這“不怎麼太平”的三年，最終形成了樓市高位震盪，股市低位震盪的窘境。

股市樓市，功勞幾何？

這10年間，如果撇開漲幅的話，在改革方面，股市和樓市的幾個具有代表性改革成果，還是可圈可點的：

股市：

1、滬港通、深港通。14年和16年分別開通的滬深港通，其意義不必多說，這是A股走向全球，引入外資的里程碑事件。雖然目前A股與海外股市的相關性並不高，還沒有完全互聯互通，但我相信隨着國內投資者和機制逐步成熟，剩下的只是時間問題。

2、註冊制。2016年3月1日，註冊制改革正式啓動。到今年3月，新證券法3月1日開始施行，全面實施註冊制。註冊制最大的意義，我認爲在於放低了IPO門檻，讓未來有潛力但當前盈利稍弱的好公司做大做強，再加上退市機制的改革，真正爲A股起到了優勝劣汰的作用。

3、科創板。科創板聚集了信息技術、高端裝備、生物醫藥、新材料、節能環保等大量新興行業公司，而這些行業恰恰是未來經濟可持續發展的重要脊樑，讓這些公司享受資本市場紅利，意義不言而喻。

樓市：

1、房地產稅。2011年上海和重慶首先啓動房產稅試點；2013年十八屆三中全會上，房地產稅立法被提上日程，到上個月中央提到“穩妥推進房地產稅立法。”雖然目前仍未推行，但隨着土地制度和出讓金改革的推進，我認爲也只是時間問題。

2、現房銷售試點。房地產預售，讓所見即所得成爲一句空話，質量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設施不落實等問題層出不窮。根據天眼查數據，2019年房地產行業的新增法律訴訟、失信違法、被執行人、經營異常、行政處罰、嚴重違法等司法和經營風險條數分別爲158萬條、6.9萬條、35.2萬條、12.3萬條、1.42萬條、1.38萬條。

3月份，海南首先開始試點現房銷售制度，爲全國推行現房銷售打響了第一槍，在未來這將大大減少購房風險，規範樓市健康發展。

未來10年，讓錢袋子免受“傷害”

回到最初的話題：2030年的你，會對現在的你說些什麼呢？買房還是買股？

其實10年後的事誰也不知道，可能A股重振雄風，可能樓市進入下行週期，或者相反。但無論怎樣，我們當下需要做的是管好錢袋子，說白了就是老生常談的資產配置。

不過我今天不再談具體怎麼配置，而主要談一談未來資產配置的階段和方向。

當下經濟刺激將分三步逐步加強：貨幣寬鬆、財政刺激和最近比較火的財政赤字貨幣化。

在貨幣寬鬆階段，利率將持續走低，與之對應的是利好債市，同時我們也應該通過適當提高風險資產比例來增強收益。

在財政刺激階段，實體經濟將得到較大恢復，帶動股市整體上漲，股市機會值得關注。

在財政赤字貨幣化階段，央行通過印鈔來購買財政部發行的國債，財政部用這些錢去買買買，通過擴大需求的方式刺激經濟增長。但這麼做的弊端在於存在通脹風險，因爲從歷史來看，實施財政赤字貨幣化的國家，最終由於難以短期擺脫對財政刺激的依賴，都以惡性通脹收場。所以爲了防通脹，黃金則爲王。