2020年5月28日颁布的《民法典》对中介行业有哪些新的规定？这些新规又将对我们的生活产生什么影响？扬远律师今日为你解读。

在房地产交易中，中介一直都是不容忽视的存在，我们或多或少都曾和房地产中介发生过联系。据统计，至2018年末，我国共有房地产中介服务企业20.6万个，房地产中介就业人员158.3万人。现实生活中，大多数人对房地产中介持比较复杂的态度，而其中涉及的法律纠纷也不少。

中介合同，又称“居间合同”，而在新颁布的《民法典》第961条至第966条中，立法者取消了拗口的“居间合同”一词，将其全部变更为“中介合同”。

此外，与现行《合同法》的规定相比，《民法典》中关于“中介合同”的规定主要有以下两处重大变化。

1、未完成交易可能需支付必要费用

据统计，2018年上海市二手房平均成交周期为206天左右，部分房源甚至挂牌数年仍未售出。如果业主在挂牌过程中取消委托并将房源下架，那么在房产中介和业主之间可能会涉及到挂牌期间必要费用的问题。

案例说法

2018年10月，张先生将位于上海市浦东新区的一套房产委托中介进行出售。挂牌半年之内，房产中介共计为张先生带看二十余次，并约来三位意向买家与张先生面谈交易，但最终均因价格问题未能谈拢。

2019年5月，张先生欲解除委托售房合同，房产中介认为自己这半年来尽心尽力为张先生带看，没有功劳也有苦劳，要求张先生支付这半年来带看所花费的交通费、通信费等必要费用2000元。双方多次协商不成，该如何处理？

根据现行《合同法》第427条的规定，房产中介未促成交易完成，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付一定的必要费用。

实践中，由于必要费用主要秉持实报实销的原则，且房产中介因中介活动产生的交通费、通信费数额一般不高，因此在《民法典》颁布之前，中介合同如没有特别约定必要费用的支付条款，中介方主张该部分费用需要承担极高的举证责任。

《合同法》第427条：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

《民法典》第964条：中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

然而，随着《民法典》的颁布，第964条明确规定了中介人可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。由此看出，其重要的变化在于双方可以通过书面约定中介活动产生的必要费用。在这种情形下，一旦有具体、明确的合同约定，中介人将有权直接根据合同约定主张必要费用，其举证责任明显降低。

2、跳单交易仍需支付中介费

在房产中介行业流传着这么一句话：没有被跳过单的中介，是不完整的中介。虽然每一位房产中介都不愿意面对跳单的现实，但是几乎每一位房产中介都经历过被客户跳单的遭遇。由于现行《合同法》并未对“跳单交易”行为作出具体规制，导致在现实生活中跳单交易的现象屡见不鲜。绝大多数中介面临客户跳单的情况，也只能是有苦难言、自认倒霉。

案例说法

2019年8月，李先生将自己位于松江区9号线附近的一套房产，委托房产中介进行出售。后经房产中介带看，认识了准备购房结婚的小赵。李先生和小赵相谈甚欢，并私下商议跳过房产中介直接交易。

2019年12月，李先生与小赵完成交易并办理了过户登记，因此各自节省中介费2万余元。后房产中介得知李先生和小赵“跳单交易”，要求李先生按照中介合同约定支付中介费。

随着《民法典》的出台，第965条明确规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。因此在《民法典》正式实施后，如果再出现类似李先生和小赵这种利用中介人提供的交易机会，绕开中介直接进行交易的行为，房产中介是有权要求委托人支付中介费的，委托人拒不支付的，房产中介有权提起诉讼。

扬远律师提醒，《民法典》自2021年1月1日起施行，《民法总则》、《合同法》等九部法律同时废止。对于非中介从业的普通人而言，在签订房产中介合同时应当特别注意有关必要费用及跳单交易的规定，合理安排自己的房产买卖行为。

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