在房地产这个行业中，最有发言权的无疑是房产中介，但长期以来，房产中介常常给人以不好的印象，认为他们是“买卖双方通吃”，门外人一般弄不清他们到底哪句话是真的。由于近日工作原因，笔者与一位资深房产中介门店经理有过深入交流， 他是一名16年卖房经验的老销售，看房、卖房数以万套计，见过各种类型房子，他谈了自己对房子的看法。

在房产中介看来，房子具有居住属性和金融属性，二者互为影响。但房子的居住功能是第一位的，即使投资买房，房子终究会流入到有实际居住需求人的手中，试想，如果一套房子价值几百万，甚至上千万，但居住起来不舒服，那真的就是停留在纸面上的财富，因为越往后越没有人愿买一套居住不舒服的房子。这里需要注意的是，很多购房者是冲着地段、价格因素来的，其中不乏一些不以居住为目的投资客，对房子并不了解，在转卖的时候却发现“遭人嫌弃”，因为二手房市场才是真正检验房子的“试金石”。

就具体买房来说，要考虑的因素很多，其中，买什么地段房子、买总价多少的房子，其实大都是根据自己的经济条件和工作地点来定的，换句话说，这些“因素”基本都是既定的。除此之外，有一个因子就显得特别重要了，这就是户型。为什么这么说呢？因为户型好坏关系到居住舒适度，有的还影响得房率和实际使用率，对于有一半时间待在房子里的大多数人来说，重要性不言而喻。因此，房产中介经理给出一个忠告：这些户型“很难卖”！价格再便宜也别买。

第一，通透性差户型

通透性，是检验居住舒适度的关键指标。随着经济发展，人们对环保的要求也越来越高，而通透性差的房子也越来越不受待见。一般来说，要做到通透，主要有两个方面，一是户型要方正，二是南北要通透。其中，南北通透指的是南北房间都要有窗户，这里需要注意的是，真正的南北通透还要做到窗户与窗户之间没有“阻挡”。而南北不通透的户型都有一个共同点，要么设置了采光井，要么带风雨连廊， 而通透性最差的纯北户型，只有一面墙开窗，有的餐厅、卫生间采光也差，湿气不容易散发，显得相当憋闷。

第二，开间、进深比例不合理户型

何为开间和进深呢？用白话理解就是，开间指的是“你面向房间内，左右墙的距离”，而进深则是“你面向房间，走到头的那面墙的距离”。 根据住宅协调标准的相关规定，住房户型一般采用2.1米到4.2米的开间参数，每隔0.3米一个尺度，通常为8个。开间与进深一般以1.5:1算是比较适宜，做出来的户型也较为方正。而常常出现的开间进深不合理的户型表现为两种：一类是开间小进深大，导致室内阴暗、采光通风性差；另一类是开间大进深小，导致室内保温效果差。

第三，空间局促户型

正常情况下，3室1厅户型的建筑面积怎么也得90平米左右，但一些开发商为增加卖点，在市面上开发了“超级户型”，大家知道，套内墙体越多，所占的空间面积也就越多，过多的房间势必造成空间面积的浪费。比如有一种总面积只有60平米上下，但竟然设计出3个卧室和1间书房，可以说，房间没有任何的活动空间了，各个房间内又显得非常拥挤，对于这种别出心裁的户型，已不符合居住常理。

第四，动静、干湿、公私不分户型

现在的住宅设计，更注重于人性化的设计，同样的位置，为什么有的新房价格甚至要比老房子高出6-8成，其实，这不仅仅是小区的环境、停车位等原因，也在于有些老房子设计不够合理，比如动静不分区、干湿不分区、公私不分区等因素，说到底，就是居住起来不够舒适。

所谓动区，指的是厨房、餐厅和客厅，静区指的是卧室、书房等，不区分的户型就是交织在一起，让我们的娱乐、会客、学习和休息相互干扰；而干区指的是卧室、书房等区域，而湿区则是卫生间和厨房这两个容易产生噪音、湿气、污垢的地方，有些户型把厨房设在远离入户门位置，同时与卧室、书房等靠在一起，不仅不利于节能，还有油污等污染；公共区域指的是阳台、客厅等，私密区域指的是卧室和卫生间等，有的户型把用于晾晒衣服的阳台设在卧室后面，当家人要晾洗、晒衣服时，不得不通过卧室，对卧室主人休息形成干扰。

第五，不规则的奇葩户型

或是地理位置原因，抑或者是设计师脑洞大开，二手房市场上确实能见到一些稀奇古怪的户型，让人们看了哭笑不得。我们常见的刀把户型、三角户型、歪斜户型、断裂户型、锯齿户型、菱形户型等，比如刀把户型，房子的形态就像一个刀把一样，这种户型采光往往不佳，过道也比较狭小局促。还比如歪斜户型，一般存在于楼体比较大的边角处。有的开发商为了外观设计得更美观一些，把房间几个角设计成菱形，其中包括卧室在内的房间犹如一个“宝塔”，房间使用率大打折扣。

房子是用来住的，但我们谁也不能保证一套房子住一辈子，还要考虑到未来转手的便利情况，你自己居住起来都不舒服，转手自然也不容易。所以，我们无论是在买新房，还是二手房，都应该对户型有一个认知，虽然户型有很多，但检验户型好坏的方法其实就一条：设计是否人性化。如果我们遇到了前面提到的“这些”户型，即使价格再便宜也尽量不要碰。对此，你有什么看法呢？

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