在房地產這個行業中，最有發言權的無疑是房產中介，但長期以來，房產中介常常給人以不好的印象，認爲他們是“買賣雙方通喫”，門外人一般弄不清他們到底哪句話是真的。由於近日工作原因，筆者與一位資深房產中介門店經理有過深入交流， 他是一名16年賣房經驗的老銷售，看房、賣房數以萬套計，見過各種類型房子，他談了自己對房子的看法。

在房產中介看來，房子具有居住屬性和金融屬性，二者互爲影響。但房子的居住功能是第一位的，即使投資買房，房子終究會流入到有實際居住需求人的手中，試想，如果一套房子價值幾百萬，甚至上千萬，但居住起來不舒服，那真的就是停留在紙面上的財富，因爲越往後越沒有人願買一套居住不舒服的房子。這裏需要注意的是，很多購房者是衝着地段、價格因素來的，其中不乏一些不以居住爲目的投資客，對房子並不瞭解，在轉賣的時候卻發現“遭人嫌棄”，因爲二手房市場纔是真正檢驗房子的“試金石”。

就具體買房來說，要考慮的因素很多，其中，買什麼地段房子、買總價多少的房子，其實大都是根據自己的經濟條件和工作地點來定的，換句話說，這些“因素”基本都是既定的。除此之外，有一個因子就顯得特別重要了，這就是戶型。爲什麼這麼說呢？因爲戶型好壞關係到居住舒適度，有的還影響得房率和實際使用率，對於有一半時間待在房子裏的大多數人來說，重要性不言而喻。因此，房產中介經理給出一個忠告：這些戶型“很難賣”！價格再便宜也別買。

第一，通透性差戶型

通透性，是檢驗居住舒適度的關鍵指標。隨着經濟發展，人們對環保的要求也越來越高，而通透性差的房子也越來越不受待見。一般來說，要做到通透，主要有兩個方面，一是戶型要方正，二是南北要通透。其中，南北通透指的是南北房間都要有窗戶，這裏需要注意的是，真正的南北通透還要做到窗戶與窗戶之間沒有“阻擋”。而南北不通透的戶型都有一個共同點，要麼設置了採光井，要麼帶風雨連廊， 而通透性最差的純北戶型，只有一面牆開窗，有的餐廳、衛生間採光也差，溼氣不容易散發，顯得相當憋悶。

第二，開間、進深比例不合理戶型

何爲開間和進深呢？用白話理解就是，開間指的是“你面向房間內，左右牆的距離”，而進深則是“你面向房間，走到頭的那面牆的距離”。 根據住宅協調標準的相關規定，住房戶型一般採用2.1米到4.2米的開間參數，每隔0.3米一個尺度，通常爲8個。開間與進深一般以1.5:1算是比較適宜，做出來的戶型也較爲方正。而常常出現的開間進深不合理的戶型表現爲兩種：一類是開間小進深大，導致室內陰暗、採光通風性差；另一類是開間大進深小，導致室內保溫效果差。

第三，空間侷促戶型

正常情況下，3室1廳戶型的建築面積怎麼也得90平米左右，但一些開發商爲增加賣點，在市面上開發了“超級戶型”，大家知道，套內牆體越多，所佔的空間面積也就越多，過多的房間勢必造成空間面積的浪費。比如有一種總面積只有60平米上下，但竟然設計出3個臥室和1間書房，可以說，房間沒有任何的活動空間了，各個房間內又顯得非常擁擠，對於這種別出心裁的戶型，已不符合居住常理。

第四，動靜、乾溼、公私不分戶型

現在的住宅設計，更注重於人性化的設計，同樣的位置，爲什麼有的新房價格甚至要比老房子高出6-8成，其實，這不僅僅是小區的環境、停車位等原因，也在於有些老房子設計不夠合理，比如動靜不分區、乾溼不分區、公私不分區等因素，說到底，就是居住起來不夠舒適。

所謂動區，指的是廚房、餐廳和客廳，靜區指的是臥室、書房等，不區分的戶型就是交織在一起，讓我們的娛樂、會客、學習和休息相互干擾；而幹區指的是臥室、書房等區域，而溼區則是衛生間和廚房這兩個容易產生噪音、溼氣、污垢的地方，有些戶型把廚房設在遠離入戶門位置，同時與臥室、書房等靠在一起，不僅不利於節能，還有油污等污染；公共區域指的是陽臺、客廳等，私密區域指的是臥室和衛生間等，有的戶型把用於晾曬衣服的陽臺設在臥室後面，當家人要晾洗、曬衣服時，不得不通過臥室，對臥室主人休息形成干擾。

第五，不規則的奇葩戶型

或是地理位置原因，抑或者是設計師腦洞大開，二手房市場上確實能見到一些稀奇古怪的戶型，讓人們看了哭笑不得。我們常見的刀把戶型、三角戶型、歪斜戶型、斷裂戶型、鋸齒戶型、菱形戶型等，比如刀把戶型，房子的形態就像一個刀把一樣，這種戶型採光往往不佳，過道也比較狹小侷促。還比如歪斜戶型，一般存在於樓體比較大的邊角處。有的開發商爲了外觀設計得更美觀一些，把房間幾個角設計成菱形，其中包括臥室在內的房間猶如一個“寶塔”，房間使用率大打折扣。

房子是用來住的，但我們誰也不能保證一套房子住一輩子，還要考慮到未來轉手的便利情況，你自己居住起來都不舒服，轉手自然也不容易。所以，我們無論是在買新房，還是二手房，都應該對戶型有一個認知，雖然戶型有很多，但檢驗戶型好壞的方法其實就一條：設計是否人性化。如果我們遇到了前面提到的“這些”戶型，即使價格再便宜也儘量不要碰。對此，你有什麼看法呢？

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