二手房交易中介費的問題在業內爭議已久。

“認房不認貸”落地不到一個月後，北京二手房市場再現重磅消息。

9月26日，北京鏈家調整房產經紀服務費的收費標準，從房屋成交總價的2.7%統一下調至2%。同時，收費模式將從單邊收傭轉變爲雙邊收傭，即從由交易一方承擔經紀服務費用，轉變爲交易雙方共同承擔經紀服務費用，買賣雙方各承擔1%。

此前，房屋總價2.7%的收費標準，包含2.2%的居間服務費和0.5%的保障服務費，本次調整則是整體降低0.7%。北京鏈家稱，後續各門店服務內容不減項、服務質量不降低，公司將於三週內在所有門店公示新的收費方式和標準，供市民監督。

中介費率下調早有風聲，昨日便有北京當地中介開始吹風稱：“好消息，近日鏈家費率將正式下調。”今日消息落地後，也引起了較強的市場反響，還有購房者日前剛通過鏈家賣了房，沒想到如今中介費率下調，想諮詢其是否能退還部分費用。

二手房交易中介費的問題在我國爭議已久。從絕對費率來看，美國、日本等國家的費率達到6%，中國大陸平均在2%左右；但現實生活中，在一線城市買套房，動輒還要付出數十萬甚至幾十萬成本，這對購房者來說仍是一筆不小的支出。

易居研究院曾對全國25個重點城市調研發現，各地中介費用的定價並無統一標準，25個重點城市中介費率平均值爲2.2%。成都、西安、北京的中介費略高，分別爲2.8%、2.8%、2.7%；石家莊、東莞、太原的中介費相對低，分別爲1.5%、1.8%、1.9%。

今年5月，一則重磅文件發佈，住房城鄉建設部、市場監管總局聯合下發《關於規範房地產經紀服務的意見》，明確指出“房地產經紀服務收費由交易各方根據服務內容、服務質量，結合市場供求關係等因素協商確定”、“房地產經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用”、“引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用”等。

四個月後，北京鏈家響應兩部門的意見，業內認爲此舉有很明顯的行業背景。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，在過去房地產市場明顯上升期，市場交易情緒比較旺盛，房價上漲預期比較強烈。爲控制過熱的市場態勢，需要在極速行駛的車輪下面“撒沙子”，包括經紀服務費率、契稅、增值稅等等都比較高。

“近期，各地二手房掛牌量明顯攀升，新房去化率明顯下降，市場交易情緒明顯降溫，導致剛需和改善、新房和二手房之間循環不暢。”他稱，費率下調是房地產供求關係發生重大變化新形勢下的必然結果，雙邊收傭也是房地產發展到新階段的必然結果。

合碩機構首席分析師郭毅認爲，在國家政策指導和北京住建委的指引下，順應當前房地產市場供求關係變化，北京鏈家對二手房交易服務費收取方式、標準進行調整，是促進北京房地產市場健康穩定發展的一個積極因素，顯著利好剛需、剛改羣體。

“事實上，國際上很多國家都是雙方協商付傭，甚至由賣方支付所有中介費。在我國，很多城市都在施行雙邊收傭，成都、大連等城市，已實行雙邊收十年以上；廣州、深圳、上海、重慶等城市近年來也陸續實行了雙邊收費。”她表示。

值得注意的是，此前業內一派觀點認爲，下調的中介費可能會轉移到房價上。

對此李宇嘉認爲，理論上，業主會有動機將中介費轉嫁到房價上，過去也有這樣的情況。但能不能轉嫁或轉嫁多少，取決於微觀市場對房價的定價。二手房是高度分散、充分競爭的市場化交易，市場信息是非常透明的，利用信息差來考慮很難實現。

此外，當前市場態勢和過去完全不同，各地二手房掛牌量較高，賣舊買新、賣小買大、資產騰挪非常普遍，更多的是業主合理定價甚至下調，以求儘快賣出去，賣方很難將中介費用向買方轉移。如果賣家將費用轉嫁到房價裏，很可能影響房屋的成交效率。

“二手房是高度市場化的交易，賣房人可以提高掛牌價，但實際能否成交還要看同類型房子的市場供應量，如果單方面提價，成交率也會降低。最終，房子的價格還是圍繞房屋價值在波動，是市場供求關係的真實反應。”郭毅認爲。

至於一線城市的頭部中介下調費率，後續會引發怎樣的連鎖反應？

郭毅表示，北京鏈家在住建委指導和指引下進行此次調整，對北京中介行業來說是一種示範，相信其他中介企業和品牌也會根據自身情況，提升品質、調整收費模式和收費標準。近期，北京已出臺了一系列利好剛需人羣的政策，但中介費不是購房決策的首要因素，對房地產市場的影響還是要綜合多方政策的力度和影響。

責任編輯：劉萬里 SF014