來源：中國經營報

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

爲簡化二手房交易流程，降低交易成本，從去年以來，全國多個省市開始推行二手房“帶押過戶”模式。

近日，北京銀保監局表示，北京地區跨行“帶押過戶”已有成交案例。與此同時，同行“帶押過戶”已在10多家銀行實現常態化辦理。

北京鏈家相關負責人告訴《中國經營報》記者，近一個多月來，各家房產經紀機構積極與銀行協調流程，同時各家銀行也在做相關測試，“就北京鏈家來說，目前朝陽地區‘帶押過戶’的成交案例相對較多”。

首個跨行案例落地

今年5月初，業主杜女士計劃出售自己在北京門頭溝區的一套房產，由於她在北京銀行有一筆抵押住房按揭貸款，爲推進流程，她決定選擇“帶押過戶”。

所謂的“帶押過戶”，是指在不動產交易中，賣家將處於抵押期間的不動產在未結清抵押貸款的情況下轉移給買家，買家同步完成按揭貸款的抵押登記，實現不動產登記和抵押貸款的有效銜接。

今年3月31日，北京銀保監局等四部門印發《關於推進個人存量住房交易“帶押過戶”有關工作的通知》，啓動存量房“帶押過戶”工作。

根據上述規定，申請二手住房交易“帶押過戶”的家庭需要同時滿足4個方面的條件：一是本市個人二手房交易；二是買方必須是全款或者辦理的是個人住房商貸購房；三是賣方未結清的貸款必須是商貸，或是已經還清公積金貸款部分的組合貸；四是所交易的住房在轄內商業銀行僅存一次有效抵押。

據瞭解，準備購買杜女士房產的客戶李女士選擇的是中信銀行北京分行進行商業貸款，相比同行帶押過戶，此次跨行“帶押過戶”流程更爲複雜。

據中信銀行北京分行相關負責人介紹，5月15日，買賣雙方向銀行申請“帶押過戶”業務，並與經辦銀行簽訂了協議。據瞭解，相較於以往的二手房交易流程，“帶押過戶”模式下買家多簽署了銀行關於“帶押過戶”的文件材料。

5月18日，中信銀行正式報送貸款審批手續，貸款發放、資金劃撥、結清貸款、解除抵押等業務，均由買賣雙方銀行來完成，銀行信息交互等步驟都在北京金融綜合服務網上實現。

5月25日，買賣雙方在不動產登記中心辦理過戶，至此，從審批到過戶完成僅用了6個工作日。5月26日，買房者貸款順利發放，賣方銀行貸款結清，帶押過戶流程正式完成。據促成該項二手房交易的北京鏈家經紀人介紹，這是北京市首筆跨行帶押過戶業務。

北京鏈家相關負責人告訴記者，過去在二手房交易中，解押過戶需要業主籌集資金、預約還款解押之後才能完成過戶。現在，客戶選擇“帶押過戶”可以省去這兩個環節，從目前推行的比較順利的案例來看，交易時間比過去縮短將近一個月。“當然，普遍時效的縮短週期還需要更多案例驗證。”

另據該負責人介紹，“帶押過戶”當天，需要賣方原貸款銀行人員到現場配合買賣雙方完成相關手續。不論是同行還是跨行業務，目前仍需要線下面籤、線下過戶，會增加一些線下成本。

目前，“帶押過戶”難度比較大的是跨行業務。上述鏈家負責人解釋稱，由於每家銀行的流程、簽約模板、存管手續均不同，在跨行帶押過戶時需要更多協調對接，加上目前部分銀行仍處在流程、系統搭建階段，還需要一段時間才能跑得更順暢。

據中信銀行北京分行相關負責人介紹，在上述通知下發後，北京各相關管理機構爲業務順暢開展做了大量基礎性工作。其中，北京市金融監督管理局牽頭搭建金融專網進行銀行間信息交互，擬定行業自律公約，規範各銀行業務標準，並持續開展政策宣講。此外，北京市不動產登記中心簡化了多項業務流程，將抵押權轉移和產權轉移合併辦理，客戶只需要去一次不動產登記中心，就可以辦理全部手續，避免多次奔波往返。

“門頭溝區首筆跨行帶押業務的實施，已經證明了二手房帶押過戶在交易流程上是順暢的，以及整個制度流程方案設計上也是完備的。”上述銀行負責人表示。

據瞭解，今年5月下旬，基於北京金融綜合服務網的跨行帶押過戶在門頭溝區不動產交易中心成功辦理完成，意味着北京地區跨行帶押過戶已步入線上化軌道。與此同時，同行帶押過戶已在10多家銀行實現常態化辦理，已交易房產涉及通州、海淀、朝陽、懷柔、豐臺等8個區。

截至目前，北京地區“帶押過戶”政策各類配套措施已經基本到位，佔市場份額八成以上的銀行機構和房地產中介機構均可辦理。

各地積極落實

多位業內人士指出，在二手房交易領域，允許“帶押過戶”後，個人辦理房屋過戶和抵押登記不必先結清前一筆按揭貸款，這解決了房產交易過程中存在的還貸資金籌措難、過橋資金成本高、售房交易週期長等問題。

據瞭解，在以往的二手房交易中，如果業主名下的房產申請了貸款，則房產在抵押期間禁止、限制轉讓。因此如果想出售房產，賣方需要先籌集資金結清貸款、解除抵押登記，然後再由買家申請貸款，對房子進行再次抵押。這樣不僅買賣雙方費用支出增加，而且交易流程也變長。

一位中介人士告訴記者，以往在二手房交易中，經常會出現買家將首付款借與賣家，用於幫助其結清貸款。但此時房產尚未過戶，資金安全難以保證，因此不少中介機構在其中願意提供擔保服務，按照按揭款的 0.6%收取費用；如果首付款不足以付清賣方貸款的話，中介、銀行等機構亦有墊資服務，此類墊資的月息爲1.8%，以10天0.6%爲一個節點計算費用，另外再加上公證費（借款額的0.78‰加1260元），這些費用均由賣方承擔。

爲進一步提升便利化服務水平，降低制度性交易成本，今年3月31日，自然資源部和原銀保監會公佈的《關於協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》，要求各地要在已有工作的基礎上，根據當地“帶押過戶”推行情況、模式及配套措施情況，深入探索，以點帶面，積極做好“帶押過戶”。

所謂的“以點帶面”具體包含3個方面，一是城市層面，推動省會城市、計劃單列市率先實現，並逐步向其他市縣拓展；二是金融機構層面，推動同一銀行業金融機構率先實現，並逐步向跨銀行業金融機構拓展；三是不動產類型層面，要推動住宅類不動產率先實現，並逐步向工業、商業等類型不動產拓展。

據瞭解，去年8月份，濟南等部分城市率先探索開展“帶押過戶”，截至目前，全國共有15個省市100多個地市開展了“帶押過戶”試點，天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省市已經全面開展。

目前，各地“帶押過戶”主要分爲個人業務和企業業務，其中個人業務居多，主要針對二手住宅交易。部分地區如東臺、平頂山，將“帶押過戶”業務擴展至工業項目、商業地產等領域。

從先行試點的城市來看，濟南推出不動產“帶押過戶”改革後，辦理時限減少近10個工作日，實現2個工作日左右辦結，單筆平均交易成本從1.2萬元左右降至千元以下；浙江二手房交易過戶環節從15個縮減至9個，全流程耗時從30天~60天，壓縮到最多15天。

一位北京地區經紀人告訴記者，目前，北京地區的“帶押過戶”在過戶環節已無限制，“主要是銀行對接及抵押處理等相關環節仍需磨合”。

據瞭解，從各地的實踐來看，“帶押過戶”主要形成了3種模式，一是新舊抵押權組合模式，即通過借新貸、還舊貸無縫銜接，實現“帶押過戶”；二是新舊抵押權分段模式，即通過借新貸、過戶後還舊貸，實現“帶押過戶”；三是通過抵押權變更實現“帶押過戶”。

監管部門鼓勵各地結合當地實際，確定適宜的辦理模式，並結合實踐不斷豐富發展。同時，也指出買賣雙方涉及不同貸款方的業務時，鼓勵各地積極引入預告登記，通過預告登記制度，防止“一房二賣”、防範抵押權懸空等風險。

業內普遍認爲“帶押過戶”模式對於活躍二手房市場、促進換房需求加快釋放將起到積極作用。

據瞭解，過去一個多月，北京鏈家積極協調各家銀行、業主和客戶，溝通完善帶押過戶尤其是跨行帶押過戶流程的完善，並通過對交易流程的全面把控，推動了第一單跨行帶押過戶的成功落地，已沉澱了一套系統的操作流程指引。

“未來，隨着帶押過戶的全面鋪開，房產交易效率將進一步提升，交易成本也會隨之降低。”北京鏈家相關負責人表示。