在一系列政策的提振下，2023年上海樓市以“翹尾”收官。2023年12月，上海新房成交套數環比增長27%；二手房成交量再回榮枯線以上。

二手房成交量重回榮枯線以上

1月8日，據上海鏈家研究院的監控數據，2023年12月份，上海全市共成交二手房1.53萬套，環比增長9%，同比增長23%；成交金額546億元，環比增長16%，同比增長26%，成交均價42634元/平方米，環比增長5%，同比增長2%。

上海二手房單月成交套數及增速

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認爲，在一系列政策的提振下，去年12月，上海二手房成交量再回榮枯線以上。從成交價格來看，雖然該月均價環比增長5%，但主要是成交結構變化所致，新政激發了部分剛改、改善羣體入市，所以中環以內成交佔比增加，90平方米以上、400萬元以上成交佔比顯著增加。但從鏈家門店的成交以及掛牌價格來看，隨着成交量的高位回落，價格仍呈現下行態勢。所以新政的出臺改善了觀望的情緒、活躍了樓市的成交，但市場依然理性，價格未出現過熱的跡象。

綜合全年數據看，2023年，上海全市二手房累計成交金額6055億元，同比增長16%，成交套數18.01萬套，同比增長13%。

上海鏈家研究院數據顯示，2023年，上海樓市成交呈現前高後低的態勢，下半年成交量較爲低迷，但依然保持了一定的韌性。此外，在政策的持續促進下，月均成交基本保持在1.4萬套左右，雖較前兩年高位回落，但仍有一定的活躍度。

楊雨蕾認爲，二手房價格仍在持續調整的過程中，逐步迴歸理性，疊加政策的進一步優化，有望在今年吸引更多剛需和改善羣體入市，促進市場的良性運行。

根據鏈家近幾周的帶看量數據來看，周度帶看量保持穩健，市場需求依然比較充分，但並未在新政影響下出現大幅波動。周度成交較新政前有所增長，但周環比的增速有所收窄，同樣說明當下市場較爲理性。

可以看到，作爲一線城市，上海自2023年9月初以來逐步調整了樓市政策。

2023年9月1日，上海宣佈全面執行“認房不用認貸”政策，政策內容主要爲居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在本市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

新政出臺後，賣一買一的貸款客戶及本地無房或外地有過貸款記錄的客羣均可按照首套房資質進行購房，購房成本明顯降低。

2023年12月14日，上海再度官宣兩項樓市政策，包括優化住房信貸政策和調整普通住房標準，政策調整後，普通住房標準不再看總價、首套房首付比例下降至最低三成，同時，首套、二套房利率全線下降。

從市場反響來看，新政對市場提振效果明顯，多家中介門店的諮詢量及帶看量在新政落地後有所提升，同時，由於普宅標準調整可減免一大筆稅收，加速了客戶簽約決策。

全年新房成交較爲穩健，成交套數同比降一成

從新房市場來說，在樓市政策疊加年末供應量增加背景下，2023年12月，上海新房成交套數環比增長27%，全年共計成交約8萬套新建商品房；從成交面積而言，當月上海新建商品住宅成交78.3萬平方米，成爲2023年下半年成交面積最高的一個月。

上海新房單月成交套數及增速

根據上海鏈家研究院的監控數據顯示，2023年12月份，上海全市共成交新建商品房6708套，環比增長27%。另據上海中原地產數據顯示，當月上海新建商品住宅成交面積78.3萬平方米，環比增加48.5%，這一數據爲2023年下半年成交最高的一個月。

澎湃新聞在去年12月新政落地後的實地探訪中也發現，部分新房銷售受新政影響明顯，客戶到訪量和成交量均較政策前有明顯改善。

綜合2023年全年數據，上海新房累計成交金額6050億元，成交套數79742套，同比下降11%；套均總價759萬元/套，同比增長4%，成交均價68039元/平方米，同比增長3%。

業內人士指出，從全年成交數據來看，上海2023年新房成交套數同比減少一成，成交均價同比上漲3%，新房還是處於比較穩健的狀態。

分環線來看，2023年，外郊環間成交佔比52%，較去年增加了4個百分點，郊環以外減少了7個百分點。從均價來看，2023年，內環以內均價同比下跌，其餘環線上漲。

分區域來看，2023年，累計成交TOP3區域爲浦東、嘉定和青浦。成交同比增長顯著的區域爲普陀、嘉定和徐匯。從均價來看，浦東、金山和奉賢的均價增長較高。

從2023年的成交結構來看，樓市新政激發了部分剛改、改善羣體入市。根據上海鏈家研究院的監控數據，90-110平方米的佔比增加較爲顯著，佔比達到60%，較2022年增加了9個百分點。70-90平方米的佔比下降，佔比11%，較2022年減少了6個百分點。110-140平方米的佔比下降，佔比13%，較去年減少了4個百分點。從總價段來看，400萬-600萬元的佔比增加較爲顯著，佔比31%，較2022年增加了5個百分點；400萬元以下的佔比下降。

展望2024年，上海中原地產市場分析師盧文曦認爲，新房市場應該會延續相對來說比較穩健的走勢，價格會延續小幅上漲的趨勢。二手房方面，今年上半年依舊面臨着一定的壓力，因爲市場上的交易情緒還沒有迴歸，市場交易活躍度還是比較弱。不過，對於2024年3月、4月的小陽春市場還是值得期待，畢竟2023年12月中旬出臺了相關的樓市利好政策。目前來看，短期內有一定的交易情緒的釋放。在這樣的背景下，2024年的市場，尤其是二手房市場，大家應該把心態放平穩，給市場更多的時間去調整。