河南省平頂山市的秦女士和李某是表兄妹關係。1994年2月份，秦女士的父親用其外甥李某的名義，出資購買了平頂山市中房公司開發的房屋一套。交房後，秦女士與其家人就搬進了這所新房一住就是26年。在2015年8月16日，秦女士與李某在秦女士父親的見證下，簽訂了一份《協議書》，主要內容爲：秦女士以李某的名義出資購買房屋一套，將產權登記在李某名下。取得產權證明後，李某有協助秦女士辦理房屋過戶手續的義務，由秦女士承擔相關稅費。

如今，因李某拒絕爲秦女士辦理產權登記提供“協助”義務，雙方對簿公堂。一審法院以“購房款是秦女士父母出資而非秦女士本人，與協議內容不符”爲由駁回了秦女士的訴訟請求。目前，秦女士已提起上訴。（5月6日，平頂山市廣播電視臺報道）

根據該《協議書》可以確定，秦女士與表哥李某之間存在“借名買房”的事實和合同關係。然而，在雙方均拿不出購房合同書及繳費票據原件，實際出資人（秦女士父親）已去世的情況下，依據該“借名買房”《協議書》是否可以確定訴爭房產的所有權？

媒體通過中國裁判文書網查閱相關判例，結合“借名買房”的成因、形式以及司法實務要點，梳理了關於“借名買房”的司法裁判規則。

“借名買房”是指購房者爲規避房產調控政策，以他人的名義購買房產，辦理登記手續，但由購房者實際出資、實際佔有控制所購房產的行爲。該行爲多發生在親屬、朋友之間，具有較大的法律風險，但在現實中仍大量存在。

對此，法律界普遍認爲，“借名買房”協議具有一般合同的約束力，應認定爲有效合同。對於親屬之間約定的借名買房協議，可通過實際出資關係、購房票據、實際使用或控制房屋等客觀情況來認定。

也就是說，雙方存在“借名買房”協議，且有充分的證據證明訴爭房產購房款、水電費、天然氣費等實際由借名人支付，並且借名人長期佔有使用、控制、居住，出名人並未主張權利的，則可認定登記在出名人名下的房產屬於代持有性質，房屋所有權不歸出名人所有，而應歸借名人所有。

2013年12月26日，北京高院印發《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》。其中第十五條規定，當事人約定一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。

媒體通過檢索發現，目前只有北京高院專門出臺了指導性文件。天津、廣東、遼寧、新疆等地高級法院均有對“借名買房”相關申訴案件公開了示範性判例。最高法尚未出臺相關司法解釋或指導性意見，但對“借名買房”司法實務中的裁判規則正在逐步統一。即“主體適格、意思表示真實且不違背社會公共利益的借名買房合同有效，借名人享有房屋權益。”

迴歸到秦女士和其表哥李某的案件，秦女士和李某都不持有《購房合同》及繳費票據原件，但秦女士有大量的證據證明秦女士的家人實際佔有使用、控制該房屋長達26年，並且用電申請的申請人爲秦女士父親，水電費、天然氣費等均由秦女士家人繳納，小區居民也能證明秦女士家人在此長期居住，作爲秦女士表哥的李某，在秦女士父親去世前，從未就該房產主張過權利。依據秦女士和李某2015年8月16日所簽訂的“借名買房”《協議書》內容，法院可推定秦女士和李某“借名買房”的事實成立，秦女士享有該房產的所有權。

至於李某主張的該“借名買房”《協議書》並非自己真實意思表示，是被秦女士父親“下藥脅迫”等手段誘騙的說法，秦女士代理律師表示，經湖北東湖司法鑑定所鑑定意見，協議書上指印爲李某指印，證明合同真實有效，系雙方真實意思表示。如果李某認爲該《協議書》不真實，被“下藥脅迫”簽字，李某應當舉證支持其主張，而不是口頭陳述。

筆者認爲，法院審理案件是依靠證據的，不能把適用法律以外的事務強加給法院。但法院又是依法治國時代背景下，參與社會治理、化解社會矛盾的重要關口，在司法審判活動中，法院又不能對一些案件“一判了之”。以事實爲依據，以法律爲準繩，查明真相，案結事了，實現法律事實和客觀事實相一致，法律效果和社會效果相統一應當是司法審判追求的目標。

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