最近在我們的購房羣和網上，關於天府新區和五城之爭又開始抬頭，萬年不變的話題：天府新區是否存在泡沫？五城和天府新區怎麼選？

這個問題在今年成都市場下，特別是主城3萬往上，天府新區2.5萬+背景下，顯得更有探討價值，也更一言難盡。

究竟天府新區（以下均特指成都直管區）房價會如何走？有沒有破3的可能性？這個全面破3的時間大致在什麼時候？我覺得歷史數據比較有說服力，我們不妨先看看往年天府新區房價走勢，這可能會給我們看清這個區域帶來一點幫助。

（數據來源：備案系統、正合股份市場數據共享平臺）

可以看到從建立新區以來，大盤整體是向上的，但是會伴隨震盪下跌，特別是15年2月，曾經一度暴漲暴跌，不要沉浸在新房永遠上漲的幻覺中，二手房市場上遛一遛，要麼有價無市，要麼無人問津。

01

從發瘋到看空

在這10年以來，成都天府新區房價有三個時期，國家級新區成立前震盪下跌，之後是泡沫橫行，新政後又逐漸降溫。

2016年之前，房價不僅沒有上漲，還長時間處於橫盤狀態，以二手房市場對比，16年均價在7000/㎡這個區間橫盤，17年3月政策變動跳水到最高20000元/㎡，18年515新政後又暴跌至13000元/㎡。

2017年限購後，房價短時間大幅上漲，房價甚至一度翻番，18年之前成都房價每年跳漲25%以上，上證、深證指數在那兩年只有不到9%的漲幅，但二手房市場幾乎降價53.84%，這個情況持續到了515之前。

515新政後，市場迴歸理性，特別是“高天”兩區單獨限購，鎖死一批熱錢，新政前雖然有一波行情，平均漲幅7%-8%左右，但是基本止步於16000元/㎡，沒有了過山車的刺激，流動性和收益率進一步降低，市場趨於平穩。

（天府中央CBD：百廢待興，道阻且長）

這個時候開始有不少人開始對天府新區房價有一些質疑：

目前天府新區均價在2.5萬/㎡左右，近期預售剛需盤一隻手剛好數完，去年平均增長幅度約8%，按這個速度，2年後天府新區應該全面破3萬/㎡才合理。

但是現在除了一些基礎設施、少部分中小企業，大部分規劃都還在紙面上，能兌現多少是未知數，以後能否成氣候也不是沒有風險，更何況還有東進攪局。

（目前唯一呈現的產城：科學城）

我很反感有人鼓吹，開發商眼光比你好，你都嫌荒的地方，開發商絕對不會去拿地，以後這裏配套齊全云云。

這種話術的潛臺詞是：我賣你的價不是現在的價，是以後它成熟起來後的價，所以你是爲未來買單。

天府新區處處都瀰漫着這種大餅味兒，仔細一盤算政策、人才、地理條件，天府新區目前來看，總部型經濟對人口的需求是很有限的，單位面積產值和高新區沒有可比性。

（數據來源：正合數據中心整理）

以上爲天府新區近10年二手房量價數據，有兩個特徵，其一是二手房猛漲一般是在很短時間，普通人信息渠道單一，很容易錯過這個時機，上一次暴漲就在515新政前夕；其二是二手房價格在經歷大幅漲跌後一般都是橫盤或整盤，中間伴隨小幅震盪，比如現在。

但是不可否認，在二手房市場，一些熱門樓盤成交價格並不低，樓市也許是有泡沫的，但是這種泡沫有大有小，有的泡沫會被刺破，有的泡沫會被消化，這部分房源顯然屬於後者。

02

從看空迴歸理性

時間線拉長來看，天府新區的二手房市場已經開始迴歸理性，而且今年特殊時期，樓市的水有點深，千言萬語匯成一句話，除非不買女朋友就分手，否則對新房市場建議謹慎。先說結論：

一、天府新區存在一定泡沫，但購房者已經開始冷靜，這一點放到二手房成交數據上來看比較有說服力，目前這個區域出清週期超過65個月，供需比在3倍以上，上一輪去庫存中建倉的人並不打算長期持有，投機性拋售至少佔7成。

二、高新區未來二手房會鎖死流動性，天府新區成爲主戰場，但是新房市場相對透明，有剪刀差的低價地都在明面上，中籤率會非常低，剛需購房，要麼近郊，要麼二手。

現在還入市血拼的人，要麼是剛準備買房的萌新，觀望情緒濃厚，要麼是置換投資的老司機，追漲殺跌，看不到剪刀差絕不會下手。

03

市場兩極分化

作爲全國唯一的雙核心城市，成都五城區預售樓盤目前在品質上很難與城南抗衡，天府新區規劃時間晚，更像是現代都市的生活方式，適合遛狗、散步，再看開發商，主要是萬科、中海、保利主導，品質樓盤是主流，安置房、老破小就幾乎看不到了。

五城區鑑於土地本身不多，小盤開發爲主，優勢主要在配套和生活氛圍，成都四七九、華西醫院這種配套在城南不可能複製，歷史文化底蘊也不是用錢就能砸出來的，五城優勢在於所有紅利已經兌現。

不要忽視情懷的力量，很多成都本地人不缺房子，也不缺錢，不適合居住跟着工作走這條邏輯，實際上我有不少年輕朋友都明示或暗示了自己對城南的嗤之以鼻，對於3環，對於老成都生活方式的眷戀刻在骨子裏。

同樣的道理放到新成都人身上是另一番景象，不管是在五城還是城南工作，他們考慮的是地鐵、通勤、生活的便捷性，實際上這一部分人才是天府新區發展的動力，成都要帶領西部崛起，離不開源源不斷的新成都人。

目前非剛需市場分割爲兩個陣營，主城黨不優先考慮產品，配套和地段優先級更高，城南黨更看重產品或性價比，房子主要爲工作服務，這種購房觀的差異會帶來兩種完全不同的開發邏輯。

（配套成熟的成都老城區）

所以是否選擇天府新區置業，需要多個角度看。

一、從位置上來看，高新區要找一座睡城，天府新區仍然是不二選擇，但是主要適合剛改和改善，政策上對於剛需的態度是外溢到近郊。

二、置換需求目前選擇面還很大，200-300萬量級產品今年肯定是主流，目前天府新區大部分配套都還在建設甚至規劃中，保守一點選擇錦江生態帶、南湖、麓山這些成熟板塊更靠譜。

三、很多人認爲買天府新區雖然呈現不多，但是有潛力，這個說法是基於天府新區還有大量200萬以內的樓盤去庫存，現在天府新區普遍2.5萬/㎡均價，這個潛力要大打折扣，只能從自住角度選擇。

（正合數據中心整理）

至於樓市泡沫，橫向對比幾個二線城市幾乎都存在，包括武漢光谷新區、成都天府新區、長沙湘江新區，近兩年鑑於政策這隻手調控，還不算很嚴重，感興趣的可以自行查閱去年房地產投資消費比重佔GDP比重，也可以晚上去幾個住宅區看看空置率。

還有個簡單粗暴的方法可以判斷：房價收入比（=總房價/家庭年總收入）

天府新區新房總價大致在200-300萬這個區間，以200萬總價計算，按國際上慣例房價收入比在3.0-6.0之間爲正常，超過6.0代表有泡沫，假如這個房價是合理的，那麼家庭年收入（稅前總收入，不僅是工資）至少需要達到33.3萬左右，各位可以自己算算家裏一年賺了多少，有沒有達標。

那對於天府新區，你怎麼看？五城和城南你怎麼選？歡迎留言區留下你的寶貴意見。