物业用房被侵占

住宅专项维修资金滥用

业委会成立难

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小区物业管理的痛点和难点真不少

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北京一小区

物业管理用房成了快捷酒店

物业费照缴不误却无人管理

疫情发生以来，北京的社区都实行严格的人员出入管理。但在朝阳区的一个小区，业主们发现，一家位于小区内部的酒店一直正常营业，更让大家担心的是，酒店顾客进出小区根本不需要经过检查。

△央视财经《第一时间》栏目视频

在小区内部，记者看到，这家连锁酒店共有71间房屋，占据了小区中3号楼的地下一层到二层，而酒店的消防通道则直通小区3号楼的电梯间。

在从城建档案馆调取的小区竣工验收图上，业主们发现，不论是消防门，还是酒店大堂，原本并不存在。连锁酒店所占用的，实际上是小区的物业管理用房。业主们向物业管理公司反映了多次，却一直得不到解决。

北京市朝阳区某小区物业公司经理 范菊：我们只管收物业费、水电费。酒店租金交给开发商，跟我们都没关系。

北京市朝阳区某小区业主 李先生：开发商振振有词地跟我们讲，它是有物业用房部分的产权证的，但是我们至今没有看到开发商的产权证，开发商也没有针对这个问题给过我们广大业主正面的答复，物业也没有针对这个问题给我们一个正面的答复。

当业主询问这间房是否有房本时，北京市朝阳某小区物业经理范菊承认这间房没有房本，并表示会砸隔断墙，将公摊面积还给业主。

在小区位于地下二层的车库，记者还发现了十多间宿舍。房门外铺设了各种线路，公共走廊里也堆着生活用品。每间房门上贴着的《宿舍管理责任书》，落款为小区物业公司。

北京市地下空间的使用管理规范，明确禁止了利用负二层及其以下设置居住场所。记者采访时还注意到，小区里消防设施破损情况比比皆是。

业主们告诉记者，从2004年小区交付入住开始，小区的物业费就是每月每平米6元。物业公司公布的2019年收支报告显示，物业费缴费率达95.5%。

北京市朝阳区某小区业主 李先生：这个物业，看不到硬件投入、看不到修缮、看不到维护，人员就几个人。我们想问，钱到哪里去了？

2

部分小区业委会成立率低

物业公司难更换

业主权益难保障

把物业用房租出去开酒店，侵占公摊面积用来办公，存在严重安全隐患却不闻不问，面对业主们的质疑就说自己只管收物业费。记者在采访中发现，像这样不管理、乱管理的物业管理公司并非个案。但面对这样的物业公司，业主们有的时候却难以维护自己的权利。

△央视财经《第一时间》栏目视频

小区居民告诉记者，这家物业公司从交付入住起就一直为小区提供服务。但工商登记信息显示，这家物业公司的经理同时还担任着开发商的董事，采访中，物业公司的负责人也表示：他们幕后的实际控制人就是开发商。

小区居民表示，现在正在准备选举业委会，然而从过往经验来看，小区业委会的设立也并不容易。

在北京市朝阳区另一个小区，小区业主在筹备业主大会时，就被一个数字难住了。164位准备发起成立业主大会的业主们被街道办事处告知，小区的房屋总套数为4500户，并非业主认为的2970户。这164位业主所代表的发起业主人数达不到4500户的5%这一门槛。但是在一份书面材料里却明确，小区2013年9月进行物业服务合同备案时，房屋总套数就是2970套。

北京市朝阳区某小区业主 宋先生：2018年时，有部分业主提出要成立业主委员会，当时街道办事处认可的数字就是2970户，收取的就是150个业主的申请，结果过了一年多以后，街道办事处反而把这数字提高了，都是街道办事处自相矛盾的一些做法。

原来街道认可的小区房屋套数4500户，是小区规划时房屋总套数，而业主认为的2970户则是物业备案套数。

在北京市住建委每月公布的“物业服务投诉名单”中，“物业公司不作为”和“业委会成立难”是最常见的问题。业内人士表示，物业公司不作为，根本上还是因为缺乏竞争机制和退出机制。而要实现这一点，最有效的办法，就是要成立业主大会或选举业委会。

然而，目前在国内各大城市，业委会成立的比率相对偏低。数据显示，截止到去年底，在北京现有10000多个住宅小区之中，仅有1000多个小区成立了业委会，比例不到12%。

隆安律师事务所高级合伙人 陈旭：更换物业公司有一个比较复杂的程序，起码要业主委员会出面才能去组织投票，没有成立自己的业主委员会，就没有办法更换物业公司。

3

成立物业管理委员会

开发投票决策APP

多角度破解业主维权难题

其实类似的问题在全国的很多城市都存在，究其原因，居住小区的每一位业主，难以对物业公司形成监督，也没法更换物业公司，这样的难题能否解决呢？

△央视财经《第一时间》栏目视频

针对业主大会和业委会难成立的问题，从5月1日起正式实施的《北京市物业管理条例》规定，当小区无法成立业主大会时，可成立物业管理委员会。

与业主大会或业委会相比，物业管理委员有居委会或者村委会参与，物管会主任由居委会或村委会主任担任，更容易组织和动员业主。在物管会的组织下，只要符合法律的程序和要求，同样是可以做出业主的共同决定。

隆安律师事务所高级合伙人 陈旭：如果经过大家的努力，业主委员会实在成立不起来，那么先过渡一下，可以由业主、物业、社区居委会相关各方推选代表组建物业管理委员会，帮助小区业主维权。

目前，包括北京、上海、南京和成都多个城市，已经推出了用于小区业主共同决定投票的手机App。以其中的北京业主App为例，截止到去年，已经覆盖了2000多个小区，并且已经有小区通过App投票做出共同决定，成功更换了物业公司。

物业管理专业人士 舒可心：过去都用纸质投票，物业公司也去组织投票，很容易造假的。如果用带有政府背景的App去投票，由于这些信息都是政府背书的，所以投票造不了假。

多看点：《民法典》对物业管理的改变

1.《民法典》颁布后，物业相关的法律法规更加完善、系统，业主的权利意识会增强。

2.《民法典》颁布后，政府有关部门在物业领域的职责更加明确。

3.《民法典》颁布后，小区表决增加了业主参与度的要求，可能导致小区重要事项通过难度增大。

4.《民法典》颁布后，明确要求利用公共部位开展多经业务需经全体业主表决，物业服务企业开展多经服务的难度增大。

5.《民法典》颁布后，物业服务收支项目要求公开，包干制、酬金制计费方式差异变小 。

6.《民法典》明确了业主对物业管理服务合同的任意解除权，更换物业会变的更容易。

来源/综合央视财经 中国物业管理协会

编辑/孙蕊

监制/何永鹏 田珍祥