物業用房被侵佔

住宅專項維修資金濫用

業委會成立難

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小區物業管理的痛點和難點真不少

1

北京一小區

物業管理用房成了快捷酒店

物業費照繳不誤卻無人管理

疫情發生以來，北京的社區都實行嚴格的人員出入管理。但在朝陽區的一個小區，業主們發現，一家位於小區內部的酒店一直正常營業，更讓大家擔心的是，酒店顧客進出小區根本不需要經過檢查。

△央視財經《第一時間》欄目視頻

在小區內部，記者看到，這家連鎖酒店共有71間房屋，佔據了小區中3號樓的地下一層到二層，而酒店的消防通道則直通小區3號樓的電梯間。

在從城建檔案館調取的小區竣工驗收圖上，業主們發現，不論是消防門，還是酒店大堂，原本並不存在。連鎖酒店所佔用的，實際上是小區的物業管理用房。業主們向物業管理公司反映了多次，卻一直得不到解決。

北京市朝陽區某小區物業公司經理 範菊：我們只管收物業費、水電費。酒店租金交給開發商，跟我們都沒關係。

北京市朝陽區某小區業主 李先生：開發商振振有詞地跟我們講，它是有物業用房部分的產權證的，但是我們至今沒有看到開發商的產權證，開發商也沒有針對這個問題給過我們廣大業主正面的答覆，物業也沒有針對這個問題給我們一個正面的答覆。

當業主詢問這間房是否有房本時，北京市朝陽某小區物業經理範菊承認這間房沒有房本，並表示會砸隔斷牆，將公攤面積還給業主。

在小區位於地下二層的車庫，記者還發現了十多間宿舍。房門外鋪設了各種線路，公共走廊裏也堆着生活用品。每間房門上貼着的《宿舍管理責任書》，落款爲小區物業公司。

北京市地下空間的使用管理規範，明確禁止了利用負二層及其以下設置居住場所。記者採訪時還注意到，小區裏消防設施破損情況比比皆是。

業主們告訴記者，從2004年小區交付入住開始，小區的物業費就是每月每平米6元。物業公司公佈的2019年收支報告顯示，物業費繳費率達95.5%。

北京市朝陽區某小區業主 李先生：這個物業，看不到硬件投入、看不到修繕、看不到維護，人員就幾個人。我們想問，錢到哪裏去了？

2

部分小區業委會成立率低

物業公司難更換

業主權益難保障

把物業用房租出去開酒店，侵佔公攤面積用來辦公，存在嚴重安全隱患卻不聞不問，面對業主們的質疑就說自己只管收物業費。記者在採訪中發現，像這樣不管理、亂管理的物業管理公司並非個案。但面對這樣的物業公司，業主們有的時候卻難以維護自己的權利。

△央視財經《第一時間》欄目視頻

小區居民告訴記者，這家物業公司從交付入住起就一直爲小區提供服務。但工商登記信息顯示，這家物業公司的經理同時還擔任着開發商的董事，採訪中，物業公司的負責人也表示：他們幕後的實際控制人就是開發商。

小區居民表示，現在正在準備選舉業委會，然而從過往經驗來看，小區業委會的設立也並不容易。

在北京市朝陽區另一個小區，小區業主在籌備業主大會時，就被一個數字難住了。164位準備發起成立業主大會的業主們被街道辦事處告知，小區的房屋總套數爲4500戶，並非業主認爲的2970戶。這164位業主所代表的發起業主人數達不到4500戶的5%這一門檻。但是在一份書面材料裏卻明確，小區2013年9月進行物業服務合同備案時，房屋總套數就是2970套。

北京市朝陽區某小區業主 宋先生：2018年時，有部分業主提出要成立業主委員會，當時街道辦事處認可的數字就是2970戶，收取的就是150個業主的申請，結果過了一年多以後，街道辦事處反而把這數字提高了，都是街道辦事處自相矛盾的一些做法。

原來街道認可的小區房屋套數4500戶，是小區規劃時房屋總套數，而業主認爲的2970戶則是物業備案套數。

在北京市住建委每月公佈的“物業服務投訴名單”中，“物業公司不作爲”和“業委會成立難”是最常見的問題。業內人士表示，物業公司不作爲，根本上還是因爲缺乏競爭機制和退出機制。而要實現這一點，最有效的辦法，就是要成立業主大會或選舉業委會。

然而，目前在國內各大城市，業委會成立的比率相對偏低。數據顯示，截止到去年底，在北京現有10000多個住宅小區之中，僅有1000多個小區成立了業委會，比例不到12%。

隆安律師事務所高級合夥人 陳旭：更換物業公司有一個比較複雜的程序，起碼要業主委員會出面才能去組織投票，沒有成立自己的業主委員會，就沒有辦法更換物業公司。

3

成立物業管理委員會

開發投票決策APP

多角度破解業主維權難題

其實類似的問題在全國的很多城市都存在，究其原因，居住小區的每一位業主，難以對物業公司形成監督，也沒法更換物業公司，這樣的難題能否解決呢？

△央視財經《第一時間》欄目視頻

針對業主大會和業委會難成立的問題，從5月1日起正式實施的《北京市物業管理條例》規定，當小區無法成立業主大會時，可成立物業管理委員會。

與業主大會或業委會相比，物業管理委員有居委會或者村委會參與，物管會主任由居委會或村委會主任擔任，更容易組織和動員業主。在物管會的組織下，只要符合法律的程序和要求，同樣是可以做出業主的共同決定。

隆安律師事務所高級合夥人 陳旭：如果經過大家的努力，業主委員會實在成立不起來，那麼先過渡一下，可以由業主、物業、社區居委會相關各方推選代表組建物業管理委員會，幫助小區業主維權。

目前，包括北京、上海、南京和成都多個城市，已經推出了用於小區業主共同決定投票的手機App。以其中的北京業主App爲例，截止到去年，已經覆蓋了2000多個小區，並且已經有小區通過App投票做出共同決定，成功更換了物業公司。

物業管理專業人士 舒可心：過去都用紙質投票，物業公司也去組織投票，很容易造假的。如果用帶有政府背景的App去投票，由於這些信息都是政府背書的，所以投票造不了假。

多看點：《民法典》對物業管理的改變

1.《民法典》頒佈後，物業相關的法律法規更加完善、系統，業主的權利意識會增強。

2.《民法典》頒佈後，政府有關部門在物業領域的職責更加明確。

3.《民法典》頒佈後，小區表決增加了業主參與度的要求，可能導致小區重要事項通過難度增大。

4.《民法典》頒佈後，明確要求利用公共部位開展多經業務需經全體業主表決，物業服務企業開展多經服務的難度增大。

5.《民法典》頒佈後，物業服務收支項目要求公開，包乾制、酬金制計費方式差異變小 。

6.《民法典》明確了業主對物業管理服務合同的任意解除權，更換物業會變的更容易。

來源/綜合央視財經 中國物業管理協會

編輯/孫蕊

監製/何永鵬 田珍祥