隨着城市化不斷進行，城市人口持續增長。截至到2019年末，我國大陸城鎮常住人口達到了8.48億，差不多每10人中有6人是城市人，城市人口的快速增長也刺激了住房市場，這也是房價長期“易漲難跌”的根本原因。現在年輕人買房，如果沒有父母支持，不使用幾個“錢包”，僅憑自己的收入，要實現30歲之前買房的願望確實不容易，所以，不少年輕人就把結婚和生育子女的人生大事往後推延。

不少人就會發出一聲感慨，要是再早出生幾年，或許就更從容一些，一個重要的原因就是當時的房價沒那麼高，這話有一定道理，但也未必全是，因爲房價上漲是多種因素綜合作用的結果，比如貨幣因素，前些年房價確實比現在低，但那時的工資收入也比較低，除掉日常開銷，也難結餘多少錢出來買房。

其實，早買房，也不是一勞永逸。

坊間有一句話說的是，“早期買房的人賺得盆滿鉢滿”。對於這句話要一分爲二地看，如果你手中有幾套房，顯然是賺了，隨便處置一套房產，就是你的淨利潤。但若你只有一套自住房，房價上漲了，財富看似也增加了，但不過是紙面數字，不能變現。還有一個重要的情況，就是我們早期買的房子，其樓齡越來越大，配套和設施逐漸老化，有的甚至連電梯都沒有，對於老年人來說，上下樓都是問題。一句話，居住舒適度越來越低，即使換新房，還要掏更多的換房成本。這就是本文今天重點要談論的話題：房子老了怎麼辦？

無非兩個方式

在長期的意識中，當房子老舊到一定程度時，那就是拆遷。但我們知道，“拆遷致富”其實只是個別特殊情況，大多拆遷未必就像網上所說的“一夜暴富”，拆遷後，其建設的安置房位置更爲偏遠，房屋質量或品質未必就有商品房那麼好，且等待時間也比較長，從規劃、動遷再到新建安置房小區，一般沒有個10年、8年，基本上是不能入住的。所以，不少人並非就喜歡拆遷方式處置老房子。

還有一種方式就是對老舊小區進行“出新”，這個詞不是新名詞，一些城市曾也有過類似舉措，但只是停留在一些細枝末節方面的修補，投入力度有限，有的就是刷刷外立面，清潔一下衛生，頂多把路面硬化一下，對小區的整體居住適度提升幫助不大。我們知道，居住問題是一個民生問題，國家一直以來都非常重視，也在不斷探索積累經驗，以從根本上改善老小區的居住面貌。

恭喜一大批業主！新規下，“老房子”統統這樣處理

1.最後棚改攻堅十三五明確要求，“到2020年，基本完成現有城鎮棚戶區、城中村和危房改造”。由此可見，我們的棚改任務將在2020年基本宣告結束，能拆改的房子就此宣告一段落。2.在最近一次中央經濟工作會議上，提出“加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造”。其實，早在2019年7月份的“舊改”吹風會上，住建黃豔副部長就明確表示，在未來的改造中，我們將盡量避免一拆了之、大拆大建。換句話說，以後小區變老了，就採用“舊改”的方式處理。3.自2019年政府工作報告中提及“城鎮老舊小區量大面廣，要大力進行改造提升”後，在2020年4月14日的“國常會”上再強調“加大城鎮老舊小區改造力度，推動惠民生擴內需”。在2020年5月22日的政府報告中再次提及：2020年計劃新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，支持加裝電梯，發展用餐、保潔等多樣社區服務。

根據信息顯示，2020年舊改對象基本都是2000年以前建造的老房子，將惠及3.9萬個小區、700萬戶家庭，這一大批業主算是有福了。不僅如此，還可以看出，隨着2020年棚改最後攻堅結束，2021年起對老房子統統都是按照“舊改”方式處理。此外，現在的舊改也不同往日的“出新”，而是實實在在解決居民的急迫需求，能改好，也能改得起。爲什麼這麼說呢？兩大方面：

一是改造內容。按照住建黃豔副部長的話說，老舊小區改造主要包括3大部分，“水電路氣管網改造”，“電梯、停車庫、節能以及養老撫幼改造等”以及“增加、提升物業管理和公共服務”。這個改造內容可以說是非常的全面，除了小區佈局以及房子的主體結構無法改變外，其他室外能改的基本都改了。大家最關心的老樓加電梯、增加改善停車位也都在改造之列。

二是財政支持。在2019年9月，財政部和住建部印發的《中央財政城鎮保障性安居工程專項資金管理辦法》中，首次將老舊小區改造納入中央財政支持範圍。而地方各級也在加大舊改的資金支持，比如湖南省要求單位要加大對舊改資金的投入，市州、縣市區政府要加大對“舊改”的資金投入，簡單地說，有了資金保障，舊改推進工作就要順暢很多。

舊改帶來的好處顯而易見

舊改完成後，小區的面貌煥然一新，老樓加裝電梯後，上下樓問題解決了。孩童的娛樂設施有了，各種老舊的設備設施得到更新，在家家戶戶有車的時代，停車難的問題也能得到基本解決或者改善。

還有不可迴避的小區房子升值問題。從一些已經完成舊改小區來看，與周邊的新房或者次新房價格差距有不同程度縮小，有的幅度還挺大。對此，清華大學校友會房地產協會前會長、全聯房地產商會創會會長聶梅生認爲，“改造完成後，第三方會按照市場交易原則，對房屋價值再次進行評估”。“舊改不是爲抬升房價，但成功後，將帶動房價上漲”。

在房君看來，棚改退出，舊改到來，對老小區業主來說，確實是一件值得恭喜的事，不僅改善了老小區業主的居住環境，還能讓我們的資產價值得到提升。但我們也知道，老舊小區數量衆多，改造任務重，需要分批來進行，不能一蹴而就。我們也看到一些省份做了一些前瞻性地謀劃，比如江蘇省參照北京等地經驗，在日前修訂的《住宅設計標準》中明確：

今後4層及4層以上住宅或住戶入口層在樓面距室外設計地面的高度超過10米時，必須設置電梯並滿足無障礙使用要求。

其實，這相當於爲N年後的舊改降低了難度，筆者認爲，值得提倡。

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