楼市“3大潮”一并来袭，不只是房价，2类人麻烦，内行人：幸亏没买

随着城市化深入，截至到2019年底，我国城市人口达到了8.3亿，城市化率首次超过了60%，按照国际惯例，未来10年，农村流入城市的人口将明显放缓，而与此同时，城市化紧密相关的房地产高峰期也正在逐步过去。当时间进入到2020年时，不少房产专家或学者对楼市的观点也越来越一致，房价快速上涨的时代将一去不复返。

大方向已如此，然而，还有两个至关重要的因素在促使楼市不断回归理性，一个就是国家对待楼市的态度，“不以房地产作为短期刺激经济手段”的提出，正式宣告了不会再让房地产“一家独大”，发展实体经济才是强国之根本。与之呼应的是“房住不炒”的提出和落实，现在这种理念也越来越深入人心，楼市在失去了大量投机需求下，想翻起大浪的概率越来越渺茫；另一个是这次突如其来的风波让人们意识到，房子不是所有，健康才是首要目标，一些受影响的相关行业从业人员在工作和收入不确定的情况下，渐渐放弃或者延缓了买房的想法。

不仅如此，对于习惯了顺风顺水的楼市淘金者来说，眼下的楼市，用“福不双至，祸不单行”是再贴切不过了。楼市“3大潮”一并来袭，不只房价，2类人麻烦，观望的内行人表示：幸亏没买。

第一，断供潮

对于按揭贷款的人来说，最担心就是怕哪天还不上房贷了，不仅影响到个人信用，辛辛苦苦买的房子也没了，相信这是每一位“房奴”都不愿意看到的事。然而，终究还是来了。根据房天下房产分析员统计，2020年以来，阿里房产上面的法拍房数量达到了115万套。这是一个什么概念呢？对比一下可知，2017年仅0.9万多套，2018年也只有2万多套，到2019年时突然增加到50万套上下，而2020年才过去近一半时间，其数量就比2019年全年翻倍还多。

虽然我们不能把这些所有的法拍房都视为“房奴”断供，比如其中有来自企业抵押，因还不上款而被收走拍卖，但也有一些炒房客，包括一些因收入或者家庭经济状况变化而不得不选择弃房断供。之所以出现这种情况，原因在于：1.房价高位，买房所需的资金也较多，根据央行的数据显示，2018年末和2019年末的个人住房贷款余额分别为25.75万亿元、30.2万亿元，1年时间增加了4.45万亿房贷，到2019年第四季度末，住户部门的杠杆率达到了55.8%的历史新高，不仅远高于新兴发展市场国家，即使与发达国家相比，其增长空间也不大了；2.受突发事件影响，企业经营和家庭收入缩减。

第二，库存潮

从房企公开的业绩看，表面上，一些头部房企的业绩恢复较快，一些热点城市还出现了“万人摇号”的场面，但楼市特征非常特别，主要就两类：一是存在于新房与二手房价格倒挂的楼盘，购房者认为有差价，买到即赚到；另一类则是一二线城市的高端改善盘，高净值人群把优质房产作为抗风险标的，但其他很多楼盘表现得不尽如人意。

在新房供应方面，根据克尔瑞地产研究中心日前发布的数据显示，截至到2020年5月份，百城商品房库存达到了5.68亿平米，同比增长了12%，相关分析人员认为，供应显著增长，预示着后期去化压力巨大；在二手房供应方面也出现了类似情况，据58同城、安居客发布的数据显示，2020年5月份全国新增的二手房挂牌量环比增加了18.9%。以几个热点城市为例，西安6月28日的二手房挂牌量达到9.2万套，正冲向10万大关，而今年比较火热的杭州，截至到2020年5月21日，二手房挂牌量升至11.77万套，比2018年末增加了近一倍。重庆、北京、武汉、南京等热点城市楼市也出现了类似情况，其他非热点城市可想而知。

第三，还债高峰潮

根据人民法院公告网公开信息显示，截至到2020年6月初，申请破产的房企数量达到了208家。其实，这不是偶然，透过今年的房地产销售数据发现，销售面积和销售额都在向头部房企聚焦，而重点布局三四线城市的中小房企则没那么幸运，在大城市拿不到地，在边缘地带和小城市的房子又不好卖，随着资金成本不断累积，债务就是压垮他们的“最后一根稻草”。

根据平安证券研究所测算的信息显示，2020年房企境内外债券、房企信托到期债务约1.46万亿元，从2月份一直攀升到7月份峰值。虽然当下的楼市整体恢复不错，但随着前期积累的购房需求集中释放，接下来需求自然回归正常，同时在限购、限价等调控政策作用下，前期拿高价地的开发商难以在短期内变现，在债务压顶的大环境下，继续开发就是亏本，不开发就没有回款、不能还债，进退两难，对于一些中小房企来说，拿错一块地就能让企业陷入生死抉择，降价促销、加快资金回笼或是必然选择。

事实上，楼市同时出现的“3大潮”也正在深刻影响着楼市，在这样的市场大环境下，房价再继续大涨的概率几乎为零。待积累的购房需求消化完毕后，对楼市库存压力较大的地方来说，房价合理回归可期。这个时候，房价只是一个数字，两类人显然也是遇到麻烦了：

一类是高杠杆的炒房客，现在二套房的房贷利率成本其实不低，如果每年房价不涨6-8个百分点，基本都是亏损的，更别说不涨或者下跌，那亏得就更大了，此外，受突发事件影响，各行各业或多或少都有影响，炒房客在“供房”资金缺少的情况下，法拍房还会继续增加；另一类则是“拆东墙补西墙”的开发商，资金不足的开发商常用的“借旧还新”策略，当持续经营能力不足的时候，银行是不会借的，发债自然也没人会认领，对于把杠杆用到极致的开发商或是当下楼市中最难眠的人。

当然，对于观望的购房者来说，或由于资金不足，或是对市场信心不足，没提早买房未必不是一件好事，一些内行的网友甚至表示，幸亏当时没买。在房君看来，在房地产发展规律和国家对楼市管控“双重”作用下，接下来的市场或是对刚需最有利的，一是楼市“打折潮”或重出江湖，二是或可捡漏相对“便宜”的二手房。对此，你期待吗？

（提示：2020年房子还能不能买，那些房子能买？哪些房子应回避呢？下方专栏为您支招，限时折扣）

学习更多房产和买房知识，欢迎关注本号