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千億房企，一手打造了“運河邊上的院子”的泰禾集團（000732-SZ）深陷債務囫圇。

截止2020年7月7日，公司已經到期卻無償付的債務270.65億元，年內還有555億元到期債務在路上。

這家龍頭房企怎麼了？手握優質資產，泰禾卻爲何不能自救？只能坐等“白衣騎士”？

千億級房企接連“暴雷”

2020年7月6日，泰禾集團公告，公司短期流動性出現困難，經多方努力籌資，仍未能完成本次“17泰禾MTN001”本息的按時兌付。

“17泰禾MTN001”爲泰禾集團2017年度第一期中期票據，發行總額15億元，期限爲3年，票面年利率7.5%，本期應還本息金額16.125億元。

到2020年7月5日本期本息兌付日，泰禾集團儘管多方嘗試籌款，仍無力償還，造成實質性違約。

此前的2020年7月3日，東方金誠將泰禾集團主體信用等級由AA-下調爲BB，評級展望爲負面，並將“16泰禾02”、“16泰禾03”信用等級由AA-下調爲BB。

鑑於公司未能兌付“17泰禾MTN001”本息，東方金誠將泰禾集團主體信用等級由BB下調至C，同時將“16泰禾02”、“16泰禾03”信用等級由BB下調至C。

事實上，2020年以來，泰禾集團已經深陷債務囫圇。

早在2020年4月，泰禾集團和失控人黃其森就因爲子公司東莞金澤置業8億元債務提供擔保，而承擔連帶責任，被列爲失信被執行人。

堂堂泰禾集團竟連一個子公司的“窟窿”都填不上。黃其森淪爲老賴，也正式向外界揭開泰禾的窘境，以及黃其森的“皇帝新裝”。

2020年以來的債務違約只是泰禾負債的“冰山一隅”。

根據泰禾集團回覆深交所問詢函內容，截至7月7日，泰禾集團已到期未償付的債務高達270.65億元，而2020年內公司還面臨555.11億元到期債務。

泰禾集團表示，前兩季的短期債務已經還款48.10億元，已完成貸款置換和展期續貸61.80億元，置換和展期續貸後還款期限均在一年以上。

曾是千億級龍頭房企，爲何淪落至如此境地？

泰禾“原罪”，逆勢加槓桿

長期以來，激進是黃奇森和泰禾集團的“人設”，這點可以從泰禾集團財報可窺一斑。

Wind數據顯示，泰禾集團淨資產負債率近六年一直高居不下，遠高於同爲A股上市的民營房企陽光城、華夏幸福、新城控股。

以2017-2019年爲例，公司淨負債率分別約爲473%、385%、248%，而同時期，新城控股淨負債率僅爲67%、35%、16.36%。

即使與近年槓桿加得有點大的華夏幸福相比，泰禾集團依然過於激進。近三年華夏幸福淨負債率分別約爲59%、166%、183%。

在房地產矇眼狂奔的年代，泰禾集團這種敢幹敢爲的加槓桿模式確實喫香，也有利於規模擴張。但一遇到急流淺灘，高槓杆企業抵禦風險能力也最爲脆弱，也最容易擱淺。

槓桿加的太大，遲早要還的，哪怕黃其森比其他房地產大佬要更懂金融，更會秀“財伎”。他曾在銀行工作近十年，嘴邊常掛“不懂金融就搞不好房地產”。

泰禾的激進，或也源於其創始人的性格。創辦泰禾那一年，黃其森31歲，“鮮衣怒馬正少年”。

2002年，泰禾揮師北上，黃其森以對三坊七巷式院子文化的崇拜，開發了北京通州一幅地塊，打造成“運河岸上的院子”，一戰成名。

2013年泰禾開始瘋狂拿地，僅當年就花逾195億元在北京、福建拿地。直到2017年，泰禾依舊在狂熱的收併購。

也正是在2017年，泰禾集團實現1007億元銷售額，晉級千億房企行列。

彼時黃其森非常樂觀，揚言要在2018年邁上2000億元，引得泰禾股價連續漲停兩天，最終僅錄得1300億的銷售額。

毫無節制的規模擴張，將公司負債從2014年的557億元，推升到2019年末的1906億元，極高的槓桿最終將公司推入流動性危機。

而且，泰禾集團眼下的困難也是因爲去化難造成的。錯也是錯在泰禾做了高端房產，北京孫河動輒10萬一平的房子，是龐大剛需人羣望而生畏的。

泰禾高端房地產投入大，價格高，使得銷售羣體相對狹小，項目去化比剛需產品要難度大很多，這也造成公司“高週轉”存在困難。

誠如泰禾集團在債務違約公告中所說，受地產整體環境下行、新冠肺炎疫情等疊加因素影響，公司現有項目的去化率短期內有所下降，銷售預期存在波動。

等待白衣騎士，泰禾終將易主？

曾經孫宏斌哭訴賈躍亭不知道斷臂求生。

恰恰相反，黃其森是一個捨得斷臂求生的人。爲求生存，2019年以來，泰禾集團一直在賣股權回籠資金，將很多項目變賣給同爲閩系房企的世茂集團。

2019年公司處置子公司及其他營業單位收到的現金淨額約爲99.5億元，比2018年1.2億元增加約98.3億元。

“剎車”踩得太急也太晚，泰禾鉅額債務已經在崩潰邊緣。終於在2020年5月，公司正式公開“計劃引入戰投”，同時黃其森也有意讓出第一大股東席位。

市場譁然，沒有想到頭部房企也等來這樣的命運。

業內有一種說法，你可以質疑泰禾的資金鍊，但不可能質疑泰禾院子。這一IP的影響力是被整個行業肯定的。

不可否認，院子系已經成爲泰禾集團鮮明的產品特色，也成爲其最大的IP和“護城河”。

根據泰禾集團在2020年7月7日回覆深交所問詢函，泰禾尚有中國院子、長陽半島中央城、華大泰禾廣場等二十餘個項目尚處於施工階段。

截至2020年5月底，公司所開發房地產項目總剩餘可售貨值約3650億元。其中預計銷售回款10億元以上的22個項目集中分佈在深圳、杭州、南京、蘇州、福州等一二線核心城市，主要業態爲院子系、府系、園系、大院系等。

這些優質資產也正是行業公司都想伺機拿到手的。

據悉泰禾戰投的“緋聞”對象很多，有福建“老鄉”金茂建發、廈門國貿。此後又傳出萬科，此前萬科曾接手過華夏幸福甩賣資產。

5月末的一天，55歲的泰禾老總黃其森衣着樸素，還在馬不停蹄帶着投資方參觀北京泰禾·金府大院。

泰禾已經走到命運十字路口。

作者：李瑩