作者喬士倩 北京市浩天信和（濟南）律師事務所

首發於公衆號qiao18305313373

  【裁判要旨】

在案涉租賃合同因標的物違法而被確認無效的情況下，法院參照合同約定租金標準確定房屋佔有使用費，符合最高人民法院《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條的規定，出租人上訴要求以合法建築物的租賃市場價格標準計算使用費，缺乏法律依據

【參考案例】

（2020）粵01民終7114號 廣州某公司房屋租賃合同糾紛案

【簡要案情】

一、2015年6月18日，廣州某公司作爲出租人與某公司做出承租人簽訂了房屋租賃合同，約定租期兩年，每月11000元租金；該房產無合法報建手續；

二、合同簽訂後，承租人公司使用場地至今，並分租給其他幾家公司；

三、出租人訴至法院要求承租人返還房屋，按照市場價格支付租金；

【裁判結果】

一審判決承租人返還房屋，按照合同約定的租金支付房屋；二審維持判決；

【裁判規則】

一、租賃物未取得合法報建手續，租賃合同無效；

二、合同無效，承租人應返還房屋；其出資建設房屋的主張，可另行起訴解決，不影響在本案的返還房屋的責任承擔；

三、未經合法報建的房屋應否拆除，是行政機關執法的範圍；

四、案涉租賃合同因標的物違法而無效，根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的規定》第5條規定，可參照合同的約定的租金標準確定房屋佔有使用費；

【律師點評】

一、合理利用合同無效制度。

本案出租方在租賃市場價格上漲後與承租方就增加租金問題未能達成一致，通過起訴的方式主張租賃合同無效，從而主張返還財產。

但是，合同整體無效，違約條款即歸於無效，主張違約金未能獲得支持。

二、秉持誠實信用原則，衡量交易各方利益。

就租金問題，主張以合法建築的租賃市場價格標準計算承租方應支付的租金，未獲得法院支持。《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的規定》對此內容有明確的規定，新的《全國法院民商事審判工作會議紀要》第32條也對合同無效的法律後果進行規定，尤其是貫徹誠實信用原則的具體規定，避免使得某一方當事人因合同無效制度而獲益。

此外，最爲典型的關於合同無效參照合同約定支付價款的規定是在《最高人民法院關於審理建設工程施工合同案件適用法律問題的解釋》，建設工程施工合同無效的，經竣工驗收合格的，參照合同約定支付工程價款。因承包人的財力、物力、人力已經全部物化到建設工程中，而合同約定的價款最爲符合雙方意思表示。如此規定，是司法機關在發揮司法能動作用，引導建立誠實信用的商事交易制度，在優化營商環境大課題中進一步發揮司法導向作用。

【引申一-----九民紀要：避免使一方當事人因合同不成立、無效或者被撤銷而獲益】

《全國民商事審判工作會議紀要》第32條第二款，在確定合同不成立、無效或者被撤銷後財產返還或折價範圍時，要根據誠實信用的原則要求，在當事人之間合理分配，不能使不誠信的當事人因合同不成立、無效或者被撤銷而獲益。合同不成立、無效或者被撤銷時，當事人所承擔的締約過失責任不應超過合同履行利益。

該紀要規定，着眼於合同無效、不成立或者被撤銷的法律後果，其中要旨有二，一是規範合同不成立情形下，參照《合同法》第58條關於合同無效或者被撤銷的法律後果，返還財產或折價補償。二是在合同不成立、無效、被撤銷情形下，合理分配各方利益，避免合同當事人利用合同無效、不成立、被撤銷制度獲取不當利益。

誠實信用原則在商事合同交易中貫穿始終，雖然不能決定合同的效力問題，但是能影響除此之外的裁判規則，影響司法機關合理分配合同當事人舉證責任、利益分配等。通過這一規定，引導誠實信用的市場秩序，服務於營商環境建設。

【引申二---如何區分合同不成立與合同無效】

首先，性質不同。合同成立與否，是一個事實判斷。合同有效無效，是一個法律判斷。其次，合同當事人達成合意，完成要約和承諾，即成立，否則不成立。合同因違反法律、行政法規的強制性規定，或者違背公序良俗，違反《合同法》52條規定，合同無效，否則合同有效。最後，是否能夠通過履行改變。合同不成立，可以通過履行治癒原則來改變。合同無效，無法通過履行來改變違法或者背俗的事實。

九民紀要該條的規定，區分合同不成立和合同無效，在一定的情形下有其存在意義。例如假冒他人簽名與第三人簽訂合同的，該合同因不存在當事人的合意，屬於不成立的合同。若不加區分，則要認定該合同無效，但是我國法律中尚沒有假冒他人簽名而合同無效的制度，所以存在找法的困難。