原標題：香港租金大跌樓價仍漲背後、

來源：21世紀經濟報道

特約撰稿 朱麗娜 香港報道

疫情形勢嚴峻，香港失業率連續九個月攀升。然而，這似乎並未阻礙香港開發商的推盤步伐。

香港地產龍頭新鴻基地產的屯門御海灣1期項目，目前共推出138個單位，市場反應不俗，據悉已經收到超過1200個買家支付定金，超額認購7.7倍。同時，恆基地產前主席李兆基持有的北角木星街新盤維峯·浚匯項目，宣佈本週內將加推33個單位。

香港差餉物業估價署日前公佈的數據顯示，5月香港私人住宅單位售價指數報384.8點，較2月指數的377.5點大幅反彈1.9%，創下自去年12月以來的新高。今年前5個月，香港私人住宅售價指數累計上漲約1.48%。

同時，7月20日，房地產資訊平臺Squarefoot公佈的調查顯示，39%受訪者認爲香港樓價將於未來半年向上，預計平均升幅約9.4%；22%受訪者估計樓價在期內平均跌11.2%，而之前兩次調查只有11%受訪者估計樓市上升，有半數更估計下跌，反映香港市民對樓市態度較前一季度更樂觀。

超過一半的受訪者認爲香港住宅需求仍然高企、樓市長遠仍上升，以及疫情緩和、經濟開始復甦是支持樓價上升的主要因素。

然而，仲量聯行香港主席兼資本市場主管曾煥平向21世紀經濟報道記者表示，近日香港一手樓市成交持續回暖，“主要是之前第一季度積壓的需求爆發，但由於疫情再度出現反覆，這些需求可能無法長期持續，我們預計今年香港中小型住宅樓價全年下跌5%至10%，豪宅樓價則下調10%至15%。”

事實上，自2003年至今，香港房價已創造了連續16年上漲的“神話”，這也是香港歷來最長的房價上漲週期。仲量聯行的統計數據顯示，在2008至2012年量化寬鬆措施的影響下，按揭利率長期處於低位，市場資金充裕，導致樓價在2008至2018年的十年間上升超過200%。

曾煥平指出，目前香港面對疫情暴發、經濟收縮、失業率上升等多重因素疊加，樓價或難以重現在2008年金融風暴後急升的情況。

失業率繼續攀升

香港特區政府統計處公佈的數據顯示，香港4月至6月經季節性調整的失業率爲6.2%，相比3月至5月的5.9%上升0.3個百分點，創逾15年高位。就業不足率升至3.7%，更是接近17年新高。

特區政府表示，4月至6月香港的總就業人數爲362萬人，與3至5月的361.9萬相若；總勞動人口約爲386萬人，增加約1.1萬人；失業人數則增加約1萬人，達到24萬人；同期就業不足人數則增加約7800人至14.3萬人。

相比之下，在疫情暴發之前，去年11月至今年1月香港的失業人數僅爲12.23萬，這意味在疫情期間有約12萬人加入了失業大軍。

香港勞工及福利局局長羅致光表示，第二季勞工市場繼續惡化，不過因本地疫情在五六月緩解，勞工市場面對的壓力在季末有紓緩跡象，同時政府“保就業”計劃的開展亦有幫助。他指出，4月至6月總就業人數跟3月至5月的數字相若，顯示就業情況在上季末有穩定的跡象。

然而，自7月初期，香港疫情出現第三波暴發。7月21日，香港新增61宗新冠確診個案，其中58宗爲本地個案。據21世紀經濟報道記者統計，自7月16日以來，香港本地新增確診病例已連續六天維持在每日50宗以上。羅致光坦言，本地疫情個案最近再度急飆，經濟前景仍面對巨大不確定性，預計未來本地勞工市場情況將很大程度視乎環球及本地疫情如何演變。

由於特區政府近日再度收緊“限聚令”以及實施公務員在家工作，星展香港經濟學家謝家曦認爲，隨着疫情惡化，預期社交限制措施會在8月持續，特區政府將在第三季度甚至第四季度維持入境強制檢疫措施，進一步削弱市民消費意願，不排除失業率會進一步上升至7%。

在萊坊執行董事林浩文看來，目前香港失業或半失業人口的購買力主要影響小型住宅單位，但由於企業生意差，許多中高層管理人士收入也受到影響，降低他們買樓或換樓的購買力。

儘管如此，綜合來看，他預計“未來數月住宅成交量每月約4000-5000宗，一手市場的表現仍然會較好”。

特區政府表示，自6月以來，有超過110億美元的資金流入香港。銀行體系資金充裕，不斷拉低按揭利率。香港經絡按揭轉介首席副總裁曹德明向記者表示，受惠於各國央行持續推行量寬政策，香港資金保持流入的狀態，一個月銀行同業拆息（HIBOR）自3月底曾高見2.05釐（2.05%）後一直回落，至5月份平均一個月HIBOR已回落至0.83%。

據21世紀經濟報道記者瞭解，香港銀行的按揭利率主要與HIBOR掛鉤，目前的實際按揭利率已跌至2.2%，創下近兩年以來的新低。

寫字樓市場陷入冰封

相比之下，香港經濟衰退對商業地產市場的影響十分顯著。作爲全球金融中心的香港，摩天大樓鱗次櫛比的中環租金曾經 “貴”絕全球。中環是香港金融業的代名詞，能夠在中環的國際金融中心（IFC）、置地廣場、交易廣場上班是大多數香港金融業人士的驕傲。一直以來，中環地區向來是外資金融機構的大本營。

2019年全球最昂貴的十大寫字樓市場中，亞洲佔六席。其中，香港中環連續四年蟬聯全球最貴頂級寫字樓榜首，每平方英尺的年租金高達2496港元，較第2位的倫敦西區每平方英尺租金222.7美元高出近45%。

然而，據21世紀經濟報道記者瞭解，衆多企業爲控制成本而紛紛選擇搬離昂貴的中環核心區。由於需求銳減，中環甲級寫字樓上半年租金同比減少17.6%至每平方英尺100港元，在香港各區寫字樓市場中跌幅最大。在租賃需求趨疲弱的情況下，該區租金自去年四月高位下調了23.3%。

仲量聯行的統計數據顯示，上半年退租的樓面面積高達130萬平方英尺，創下18年以來的新高，其中74%的面積位於港島區。今年上半年整體甲級寫字樓新承租樓面面積同比銳減53%。整體甲級寫字樓市場期內錄得142萬平方英尺負吸納量（指新增供應面積超過已出租面積），爲有紀錄以來整體市場最高的負吸納量。

仲量聯行商業部主管鮑雅歷（Alex Barnes）表示，由於租賃需求持續疲弱，整體甲級寫字樓的空置率升至7.6%，創下自2009年9月以來的新高。“在疲弱的經濟環境下，我們預料下半年的租賃需求將持續低迷。中環租金在空置率上升的情況下，面臨的下調壓力將爲各區最大，估計全年租金將減少25%至30%，但下半年跌幅料將會收窄。”

一直以來，香港IFC被視爲香港中環超甲級寫字樓的地標，瑞銀、港交所、金管局等多個外資大行、監管機構的辦公室都坐落於此。據報道，澳洲投資銀行麥格理與國際金融中心一期業主於今年4月底簽訂協議，提早兩年退租20樓大部分面積，只保留數層樓面，較高峯時期的承租面積減少近一半。日資券商野村證券於今年2月決定退租二期的25樓及27樓，整體面積由6層縮減爲4層。

此外，租金急劇下跌令甲級寫字樓的吸引力減低，導致相關資產的價格在今年上半年同比下跌14.1%。仲量聯行的數據顯示，在不明朗的市場前景下，買賣雙方的期望價差擴大，寫字樓總成交額上半年大幅減少91%至31.1億港元。

業界認爲，去年以來的社會波動，疊加今年的疫情影響，導致寫字樓和商鋪租金下調，是一種正常的市場反應。此前，香港的房價和租金都偏高，短時調整並不會改變香港作爲國際金融中心的地位。