原標題：【深度】新一輪密集調控來襲，樓市要涼涼

記者 | 孫梅欣

當市場還在爲疫情後的房地產升溫而狂歡時，新一輪密集調控，已經爲降溫做好了準備。

7月25日凌晨，東莞再度出臺調控政策，要求非東莞戶籍購房者，首套房提供1年以上逐月繳納社保證明，二套房則要提供2年，並暫停購買2套以上住房。

這是7月以來東莞第二次對樓市進行調控。就在7月初，東莞住建局對申請預售的商品住房項目體量進行限制，並再度收緊新房限價。

進入7月以來，包括深圳、東莞、杭州、寧波、南京等多個熱點城市，陸續升級了樓市相關加碼或補丁政策。就在東莞二度加碼政策之前兩天，南京相關部門深夜“打補丁”，要求夫妻離異需滿2年才能按目前婚姻狀況購房，堵上了通過“假離婚”購房的漏洞。

另外，杭州調控中，要求新建商品房對戶籍“無房家庭”的房源保障比例，不得低於50%。隨後，寧波、南京等城市的調控政策，對戶籍“無房家庭”也有所傾斜，寧波限購、限售政策則進一步擴大至六區範圍。

有業內人士指出，目前加碼調控的城市，大部分是二季度以來，全國樓市中的熱點城市，除了5、6月份房價環比上升較快之外，部分城市的熱點項目在限價作用下，更出現了萬人搖號的狀況，引起了相關部門的重視。

就在7月24日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正主持召開房地產工作座談會，再次強調“房住不炒”的定位，堅持“穩地價、穩房價、穩預期”。參加這次座談會的還有北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、瀋陽、成都、寧波、長沙等10個重點城市的政府、住房、銀行等相關部門。

“各地升級調控纔剛開始，還有一批城市的加碼調控在出臺的路上。”一位業內人士告訴界面新聞。今年上半年新房價格上漲超過10%，且近期頻現萬人搖號現象的成都樓市，就被認爲極有可能加碼調控政策。

給“熱點”降溫

從已經升級調控的城市來看，無一不是上半年的熱點區域。

深圳是這一輪調控力度加碼最大的城市，其上半年的市場表現也最爲火熱。樂有家數據顯示，深圳二手房上半年過戶4.4萬套，同比上漲41%，均價環比上漲5%，同比上漲8%，其中僅6月份二手房成交量就超過1萬套，環比上升23.9%，是4年來首次成交量過萬的單月，同時二手房均價漲幅是4個一線城市中最高的一個。

深圳新房市場雖然上半年成交量只有1.67萬套，環比下降17%，同比下降5%，但市場人士認爲，成交量下滑主要是由於新房供應不足造成。報告也指出，深圳一手房區劃週期持續維持在7-8個月的水平，市場長期處於供不應求。

這就導致深圳部分熱點樓盤，出現了萬人搖號的場面，中籤率甚至低於1%的情況，引發了市場的強烈關注。

同樣，在7月初率先加碼調控的杭州，上半年也出現搶房的熱潮。6月中旬遠洋西溪公館6萬人搖號的規模，打破了全國紀錄，並且上半年市區新房成交量超過6.8萬套，6月新房成交量超過1.9萬套，創下2017年6月以來的最高峯。

杭州上半年更以1739億元的土地出讓金額，位列全國第一。

市場人士認爲，近年來杭州常住人口的淨增、“新一線”城市的崛起、以及長三角區域的重點發展、土地市場的積極出讓，讓杭州樓市具備了充足的購買力。

而同爲長三角熱點城市的寧波，則是同樣在放寬落戶後的人口淨流入和人才大力引進之下，變相破除了限購，使得在中指研究院排名中，寧波6月份新建住宅平均價格環比漲幅達到1.33%，位列全國第一。

南京上半年樓市則表現出持續多年的商品房限價政策被突破、土地市場積極出讓、地價上升、部分項目一二手房價倒掛的多重因素，一些熱點區域、熱點樓盤數度出現萬人搖號的情況。

其中，4月份南京新房環比漲幅在國家統計局數據中，位列70個大中城市之首，上半年南京土地金出讓也達到760.85億元，同比增長30.98%。

伴隨着一系列調控政策的出臺，各地樓市也迅速做出了反應。

“原來深圳新盤最熱的光明區，前幾天剛開了新盤，現場認籌情況比原來冷清了許多，很多人失去了購房資格。”深圳一位房產業內人士對界面新聞表示，對深圳戶籍和社保的雙重認定，立時打破了原本在深圳“落戶即可買房”的狀況，“洗”去了部分投資客的同時，對部分來深工作並已經落戶的剛需購房者，也造成了一定打擊。

而寧波加碼調控後擴大到近乎全域的限購範圍，以及對“無房家庭”的房源傾斜，打亂了當地開發項目的推盤節奏。“雖然政策出來時間不久，數據上還難以呈現，但是7月之後幾乎沒有新開預售證，對銷售端的影響明顯。”一位熟悉寧波市場的人士告訴界面新聞。

樓市快速復甦

由於一季度嚴格防控疫情，導致各地出現售樓處關閉，人流量減少等情況，對於上半年樓市走向，市場一度並不樂觀，並認爲會使房企全年開發量和業績出現下滑。

因此，在此次調控加碼之前，包括駐馬店、廣州、寶雞、濟南、海寧、柳州、青島、荊州、赤峯、淮安、無爲、寧陽等至少12個城市曾出現“鬆綁調控一日遊”的狀況。

市場觀點認爲，“松限一日遊”的出現，是在疫情之後，希望借疫情後對整體經濟拉動的訴求，各地希望通過鬆綁地方樓市限制政策進行的試探。但隨後便被叫停或者調整的態勢表明，貫徹防止房地產過熱的基本原則並不會因疫情影響而改變。

值得注意的是，儘管疫情對各行各業上半年整體運營都產生了影響，但在復工復產之後，國內房地產市場的復甦速度和態勢都頗爲明顯。

易居研究院的報告顯示，2020年1-6月，全國房地產業多項指標相比1-5月降幅繼續收窄，其中房地產開發投資同比增長1.9%，率先回正。從單月數據來看，土地購置面積、開發投資、新開工面積、商品房銷售面積、開發企業到位資金這五項指標，已經在5、6兩月連續正增長，說明房地產行業正在擺脫疫情影響，恢復到正常狀態。

土地市場方面，在今年1、2月份全國整體出讓大幅下降，多地甚至較長時間未出讓地塊的情況下，上半年房地產開發企業土地購置面積達到7965萬平方米，同比降幅僅爲0.9%，降幅較之前半年收窄7.2個百分點，其中6月全國開發企業土地購置面積3213萬平方米，同比增長12.1%。而在價格方面，上半年全國土地購置均價同比上升6.8%。

銷售端市場，上半年全國房地產商品房銷售面積6.94萬平方米，同比下降8.4%，其中住宅銷售面積下降7.6%，辦公樓和商業營業用房銷售同比降幅均超過20%。但是全國商品房成交均價卻同比上漲3.3%，其中住宅成交均價9757元/平方米，同比上漲5.3%，辦公樓和商業營業用房成交均價均下跌。

從上述指標不難看出，經過了一季度整體市場的重創，房地產行業在二季度間整體恢復較快，基本回歸正常狀況，尤其商品住宅相關數據更出現同比上揚態勢。

而關於房地產資金的指標，則更能說明一些問題。中指研究院的數據顯示，上半年房地產開發企業到位資金8.3萬億元，同比下降1.9%，降幅比1-5月份收窄4.2個百分點。國內貸款1.4萬億元，增長3.5%，佔比爲16.5%；自籌資金爲2.7萬億元，同比增長0.8%；定金及預收款約爲2.65億元，下降7%；個人按揭貸款1.3萬億元，增長3.1%。

報告指出，受益於持續寬鬆的貨幣環境以及前期相關扶持政策，市場情緒繼續好轉，需求不斷回補。

易居研究院報告也指出，從上述各類資金狀況情況來看，房地產業融資環境比去年寬鬆。

相對寬鬆的貨幣環境，爲房地產市場回溫提供了資金條件。實際上，上半年不少熱點城市均出現低息經營貸、消費貸流入樓市的情況，催熱市場復甦。

嚴防投機炒房

儘管整體市場恢復好於預期，但各家房企上半年的復甦程度並不相同。

Wind數據顯示，截至7月23日，51家A股上市房企披露了2020年半年度業績預告，14家公司預喜，預喜率爲27.45%。較爲明顯的趨勢是，中小放棄整體盈利情況不佳，僅10家房企預計實現歸屬上市股東淨利超過1億元，20多家房企預計上半年虧損，分化愈加明顯。

市場人士分析，上半年房企銷售目標基本下調幅度在10%-20%左右。觀點指數顯示，上半年百強房企總銷售金額口徑爲5.15萬億元，同比下降3.2%，百強房企門檻降爲94.3億元，同比下滑6.9%。

南京工業大學天誠不動產研究所執行所長吳翔華表示，嚴格的調控措施對這些城市的改善和剛需樓盤銷售會產生更顯著的影響，而這類項目本就是企業重點開發項目：”這些客戶的流失，對整體市場心理影響會很大，進而影響城市的實際成交量，引起這類開發企業需要做好相應準備。”

不過從市場反饋來看，認爲目前已經出臺加碼政策的城市中，除深圳較爲嚴格之外，其餘城市的調控力度都相對“溫和”。

中原地產首席分析師張大偉認爲，本輪調控是由於市場不均衡回暖、部分城市過熱導致，所以調控政策仍是“一城一策”：“主要特徵在於對‘假落戶、假離婚、假人才’三類打假政策，多爲打補丁，尚未出現大力度升級，並且本輪調控是建立在房地產市場未全面火爆的基礎上的調控。”

通過人才落戶降低購房門檻正是過去兩年多來一大批二三線城市盤活樓市的重要因素。杭州、武漢、西安、成都、南京和蘇州等熱點城市自2017年以來不斷出臺人才政策，在爭搶人才的同時，也爲樓市注入了新的活力。

張大偉認爲，目前多地樓市收緊的趨勢已經出現，按照上半年熱點城市的表現來看，更多城市即將出臺升級調控的政策。

一位央企地產區域營銷負責人對界面新聞表示，目前升級的調控政策中均未觸及信貸收口，多數城市也未對限購條件嚴厲收緊，因此主要作用還是攔住一批繞開限購的投機客，對市場正常運轉不會有太負面的影響。

“實際上深圳市場過熱的情況，企業也很緊張，都希望能降降溫，洗掉一些投資客。”一位深圳業內人士表示，以深圳市場爲例，新房長期供小於求，調控攔住的也是一批搖號陪跑的“分母”，對企業營銷結果影響並不大。

合碩地產機構首席分析師郭毅表示，由於部分城市伴隨“限價”影響，短時間內很難扭轉市場供不應求的的局面，對於佈局重點一二線城市的企業而言，依然還有較好的市場空間和機會：“但如果這輪‘溫和’調控政策沒能如期達到預期降溫的效果，很可能還會像東莞一樣，進一步出臺更爲嚴厲的調控加碼。如果調控步步收緊，就會對各地市場造成根本性打壓。”

可以說，經歷了跌宕的2020上半年，包括房地產在內的各行各業都亟待復甦。而如何在“房住不炒”和拉動經濟之間尋找到合適的平衡，將成爲考驗各地智慧的新議題。

責任編輯：張恆星 SF142