补偿款归属权存疑、私自改绿化为停车位盐田港物业陷入维权风波

原标题：补偿款归属权存疑、私自改绿化为停车位，盐田港物业陷入维权风波

实习记者张慧敏李未来深圳报道

“闸机停在那个位置，三个方向来车，我们每次绕出那个出口好艰难。”提起小区出入口闸机的事情，深圳市盐田区东海丽景花园小区（下称：东海丽景）的业主邹女士这样对《华夏时报》记者说。

5月份，东海丽景西门的42个停车位因深圳市地铁8号线建设，被临时改建成了一条马路，紧挨着停车位的小区出入口闸机被孤立在马路中央，出入口人车混流，给小区居民的出行安全造成了麻烦和威胁。7月2日，在业委会因为闸机补偿问题与地铁方两次协商未果、业委会全体成员已经“主动辞职”的情况下，业主代表主动参加了由深圳市盐田区政府投资项目前期工作办公室组织的东海丽景小区闸机迁移协调会，三天后，闸机迁移开始动工。

闸机迁移虽然已经得到解决，但是地铁建设占用小区停车位的补偿款归属权却仍然不明朗，同时业主对物业私自改绿化为停车位也存在疑问，相关业主就这些问题向《华夏时报》记者进行了爆料。

补偿款归属权存疑

“我们是最近才知道小区门口修的地铁原来是有补偿款的，补偿款前后有60多万，物业说按照物业合同规定，这笔钱都归物业。”业主邹女士对《华夏时报》记者说。她表示，之前听与物业关系比较好的小区业主说补偿款有200万，后与地铁方、街道办核实，按照停车位的数量和价值估算，补偿款分三次，一共671580元，目前到账335790元。

6月17日，针对小区出现的许多问题，小区业主约见物业进行沟通。据邹女士的现场录音，东海丽景物业管理处秦某某对邹女士说：“这笔钱怎么能返给业主呢？这个补偿是按照停车位来计算的，因为依据业委会与我们签订的物业服务合同，停车费是纳入到管理费里面去的。”

记者查阅了2019年1月22日东海丽景业委会与该社区的物业管理公司——盐田港物业管理有限公司签订的《深圳市盐田区“东海丽景花园”物业服务合同》，其中关于经营收益分配的部分这样显示：乙方经营归业主所有的共同部位、共用设施所得收益纳入物业服务费。

7月7日，对东海丽景业主反映“地铁公司补偿给盐田港物业管理公司东海丽景管理处200万元”的问题，深圳市盐田区盐田街道办事处进行了回复，发布了《关于东海丽景花园因地铁施工占用小区红线补偿问题的回复》，文件显示，从2016年8月1日至今，盐田区土地整备局因地铁8号线施工临时占用东海丽景红线内42个停车位，与深圳市盐田港物业管理有限公司东海丽景管理处签订了三个协议补偿，补偿款一共671580元。

针对地铁补偿款的归属问题，文件内容显示“小区公共部分所产生的收入依规应当归全体业主共有；甲乙双方（甲方：东海丽景花园业主委员会；乙方：深圳市盐田港物业管理公司）在小区的物业服务合同中已作出了约定：乙方经营归业主所有的共用部位、共用设施所得收益纳入物业服务费。如业主对此条约定有异议可以向司法机关提请诉讼重新确认。”

“这笔钱应该是归小区业主所有，因为物业服务公司对于小区业主来讲提供的是服务，它并没有这个权利收取应当归属业主所有的权益。”北京市盈科（深圳）律师事务所律师郑博恩律师对《华夏时报》记者说。

北京京润律师事务所律师张志同也对记者表示，临时占用的面积是小区共有的，所以补偿款应当归全体业主。补偿款可以直接分给业主，也可以充当小区物业管理费。如果将补偿款纳入物业管理费中，小区业主应当在此基础上相应地少交物业管理费。

但是邹女士向《华夏时报》记者表示她们没有收到关于少交物业费的通知：“我们一毛钱都没少交，这么多年来，所有该交的物业费都是交的。”物业合同中显示，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，费用标准为：多层住宅1.30元/平方米/月，商用4.5和4.00/平方米/月；带电梯高层住宅2.70元/平方米/月。

改变土地使用功能

除了地铁补偿费的问题，邹女士还表示物业在没有征得业主同意的情况下私自将小区绿化带改为了收费停车位。

记者了解到，东海丽景一二期分别是在2003年和2009年交房，属于比较老的小区，没有地下停车场，共计房屋616户，配套车位283个车位，小区车位严重不足，近年来，物业将部分绿化带改成了绿化砖和水泥地给业主停车。

原业委会成员张先生对《华夏时报》记者说：“绿化砖建好后，我们也没有画停车位，但是我们有车没有地方停，业主只能往上压了。”

记者在现场看到，绿化砖之间有明显的黄线隔开，每个车位后面有一个供汽车充电的设备。

“绿化改为停车位没问题，但是物业既不经过业主的同意，也不将收入分给业主，这不合理。”邹女士说。

“铺砖通常是要对地面进行硬化，那样破坏了植被，也改变了规划要求的绿化率。”张志同律师说。“《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条规定，擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动的，有权请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修基金或者业主共同决定的其他用途。”

为了了解物业管理费的详细内容，核实物业将绿化改为停车位之前是否按照规定征求小区业主的意见，是否报规划局审批，《华夏时报》记者三次致电东海丽景花园管理处，两次是主任在忙，一次是主任临时有会。

“小区的收支情况不公示，工作人员私自收费是当下物业存在的主要问题。”郑博恩律师对《华夏时报》记者说。“物业管理公司应当每月将物业收支明细进行公示。对要收取的费用提前进行公示，告知每一位业主。业主自治组织应当发挥其应有的作用，对物业的服务和管理进行监督，加强与业主之间的沟通。”

张志同律师认为小区外墙、楼顶或电梯等区域广告收益该归谁也是一个经常产生纠纷的点。将于2021年1月1日施行的《民法典》第282条规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。因此，小区外墙、楼顶或电梯等区域作为物业的共同部位，若利用物业共同部位经营获利的，相关收益可按照业主大会的决定使用。