和P2P一樣，長租公寓彷彿一夜之間成了“暴雷角色”。

今年5月，納斯達克上市企業青客公寓承認遇到資金困難，一度被傳言倒閉；6月，紐交所上市企業蛋殼公寓創始人兼CEO高靖被調查後，公司迅速換帥；7月，有網友在微博發文表示自己在自如租住，被一名男租戶騷擾，引發輿論強烈關注.....

上半年，多達16家長租公寓品牌公寓面臨倒閉，長租公寓擴張處於停滯狀態，部分品牌門店的開店數量呈現負增長。

貝殼研究院數據顯示，今年上半年，TOP10品牌長租公寓新開店數量共93家，新開店率僅爲8.2%，新進入長租公寓的開發商數量連續三年降低。

今年上半年新入場的長租公寓開發商，數量爲0。

企業沒有盈利，租戶沒有省錢，房東收不到租金，看起來這是一門只有輸家的棘手生意。

但長租公寓真的沒有未來嗎？9歲的長租公寓市場，正在經歷着一場行業發展的陣痛期。一地雞毛，花式求生

“整個長租公寓行業，2、3月份都是虧損的。”

長租公寓的從業者武磊表示，疫情期間公司每月虧損在幾百萬元，雖然出租率已經恢復至80%，但消費者對長租公寓的信任度，已經降至冰點。

在疫情期間，多家長租公寓因爲生存困難而“喫相難看”，如要求房東減免房租，卻不對租客減免的“兩頭喫”行爲。還有老牌長租公寓品牌因爲疫情期間續租租金普遍上漲10%-30%而登上了熱搜。

奇葩舉動的背後，是行業發展已經到了難以持續的地步。

某些長租公寓運營商，爲了擴大規模，曾以高於市場正常價格20%到40%在爭搶房源，但卻願意將高價收到的房源，以低於收租價格再次租賃。

一時之間，高收低租成爲這一行業的發展常態，利用租客通過租賃貸的方式爲他們拿來的現金流，長租公寓企業不斷搶佔市場，然後持續循環。

但如果迴歸經營本身，其實長租公寓的盈利問題，一直懸而未決。

曾經有長租公寓操盤手以集中式公寓的收房成本算過一筆賬：假設上海一間公寓最終月租4000元，市場競爭激烈，拿房成本往往佔60%，即支付給產權方的成本是2400元；裝修成本（包含硬裝、軟裝、家居、家電等）以7萬元計算，要在前五年分攤完，平均每個月裝修成本大約1166元；再加上每間房每個月所投入的運營成本大概500元，統計下來，一間房每月總成本達到4066元。也就是說，前五年基本不賺錢。

這本是一樁生意成立與否的基礎，但卻被選擇性忽視了，有人認爲要看得長遠，有人認爲總會有接盤俠。

經營壓力巨大，因此長租公寓行業出現各種“妖娥子”也就不難理解了。

“租金貸”是要快速收回投入，“甲醛門”是迫於快週轉的經營壓力，“搶房源推高房價”是要快速形成規模優勢，“隔斷房”是要增加收入來源……這些在政策和法律邊緣試探的行爲，是行業蠻荒時代的見證，也是成長的代價。長租公寓的“金融計”

脆弱的資金鍊背後，是長租公寓目前盈利模式的單一和高風險。

其實長租公寓的商業模式非常傳統：從房主手中將房屋租賃，進行裝修改造，然後進行再次出租，從而賺取差價。

這是長租公寓的基本營收方式。但稍加留意就會發現，目前市面上的長租公寓並不把這個差價當做營收支撐，租金貸纔是長租公寓現金流的支撐。

所謂租金貸，是指長租公寓企業與金融機構合作，以貸款的形式從金融機構一次性拿到合同內的租金，租客須通過長租公寓平臺與第三方金融公司簽署貸款合同，每個月向金融公司還款。

蛋殼公寓此前的招股書就曾披露，租金貸是其主要資金來源之一。

並且招股書顯示，2019年1月至9月，蛋殼公寓通過租金貸模式獲取的租金預付款，佔公司租金收入的80%，在2017年和2018年，這一比例分別爲90%和88%。

截至2019年9月30日，財報顯示，青客公寓有62.6%的已付租金來自租戶分期付款的租金貸，使用租金貸的租戶比例高達65.4%。

可見租金貸對於目前的長租公寓發展來說，意味着什麼。

這種模式下，長租公寓可以拿着金融機構的預付款去開拓市場，獲得房源，而償還貸款的主體卻是租客。也就是說，這一模式本身就是在走鋼絲，存在很大的不確定性和隱藏風險。

對於租客來說，諸如簽完合同才知道要貸款、誘導用戶貸款的問題頻頻發生。目前，在黑貓投訴平臺關於蛋殼租金貸的投訴就有688條。

對於長租公寓來說，將主要的資金鍊放在租客貸款帶來的現金流上，一旦新租客減少，房屋空置，長租公寓企業一方面沒了來自租客貸款而來的現金流，一方面還要給房主支付空置的房屋租金。長租公寓將隨時面臨資金鍊斷裂的風險，連年的虧損成了常態，上市成了輸血道路。

蛋殼招股書顯示，蛋殼公寓2017年淨虧損2.72億元；2018年淨虧損13.69億元；2019年前10個月，淨虧損28億元，全年預計虧損30多億。2020年一季度財報顯示，蛋殼虧損較去年增加了4.15億，淨虧損達到12.34億。從2017年算起，蛋殼至今已累計虧損六十多億元了。

另外，就在今年1月底，蛋殼剛剛上市不久，脈脈平臺多名認證爲“蛋殼公寓員工”的用戶爆料，稱公司1月工資延遲到3月發，2月開始只拿北京基本工資1500元。

同樣是今年緊急上市的貝殼，也一直面臨着鉅額的虧損。2017至2019這三年，公司淨虧損分別爲5.4億元、4.3億元、21.8億元。2020年第一季度，貝殼找房淨虧損額爲12.3億元。

貝殼、蛋殼以及自如等相對較大的長租公寓平臺，虧損、租客房主通喫、以及租金貸亂象等還不是最嚴重的。體量相對較小的長租公寓平臺，出現更多的是現象是捲款跑路，租客只能通過報案來維權。

頻繁的租金貸暴雷，顯示了這種金融模式的脆弱性原我愛我家副總裁胡景輝，曾在2018年就表示：“長租公寓若是爆倉，一定比P2P暴雷更厲害。”

其實早在2018年，上海、杭州等多地的主管部門就因爲頻繁的長租公寓暴雷問題，出臺相關政策，爲租金貸設立門檻。

2018年9月，上海市住房城鄉建設管理委聯合市金融辦等多部門發佈《關於進一步規範本市代理經租企業及個人“租金貸”相關業務的通知》，明確表示：無“住房租賃經營”業務範圍、未經本市房屋行政管理部門備案、未加入本市房地產經紀行業協會的代理經租企業不得合作開展個人“租金貸”業務。

2019年12月《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》，進一步明確“租金貸”收入佔比不能超過租賃企業租金收入的三成等。超過比列的部分應於2022年年底之前逐步調整到位。”

可以發現，蛋殼、青客等租金貸收入佔比明顯不符合規定。

今年2月18日，深圳市政法委向深圳地方金融監管局、深圳銀保監局發文，要求儘快對蛋殼公寓開展排查工作，全面瞭解蛋殼公寓以及深圳市其他房屋租賃公司“租金貸”情況。

頻繁的租金貸暴雷，顯示了這種金融模式的脆弱性，種種困局之下，企業蒙上了一層層陰影。長租公寓還是門好生意嗎？

9年未找到的健康盈利模式，還會出現嗎？

8月13日，貝殼在美國納斯達克上市，左暉當天在那個喜慶日子裏，用了“篳路藍縷”四個字來形容這個行業，他說希望所有的人能記住這個產業的艱難，一直做難而正確的事情。

長租公寓到目前爲止依然沒有找到穩定的盈利點。繞不開的脆弱資金鍊，其實是一顆由他們一手養大的毒瘤，長租公寓市場的惡性競爭無疑是加劇了這一難題。

“我不建議做長租公寓，這個生意是虧的。”早在2018年，潘石屹就也直指長租公寓商業模式的痛點。他表示做長租公寓一定會去銀行貸款，銀行基準利率利息是4.9%，但實際可能得5%-6%，然而貸款建成後租出去回報率最高超不過1%，租房價格翻番還是虧本。

但也有投資人認爲，長租公寓行業依然很有發展前景，愉悅資本創始人劉二海可謂是蛋殼和高靖的貴人。2017年年初，劉二海第一輪就投了1000多萬美元。談到爲什麼投資蛋殼，劉二海總結出了三點：需求、觀念、團隊。

“一是需求非常大，老百姓買房還是有一定難度的。對蛋殼的主要用戶——年輕人羣體來說，就更不可能一畢業就買得起房子。“

據悉，我國流動人口相比其他國家更高，且在逐年上漲，總人口基數大。有統計表明，2020年我國租賃市場將達到1.6萬億，2025達到2.2萬億。租房需求和租賃市場還在釋放活力。

“二是人們的觀念也在轉變，原來是房子一定要屬於自己，現在人們更看重房子的使用價值，我在這個城市就租用一下，假如我不在這個城市了，我換到其他城市，就會很方便。”

“三是高靖這個團隊還是非常能幹，當時和他同期的公司裏有8000間房的不在少數，但是他把8000間變成了40多萬間，這個團隊身上有很獨特的地方。”

正如劉二海所說，單就長租公寓這一發展模式來看，它還是具有很大的發展空間的，但這只是理想的市場狀態。一切還是要看長租公寓自己。

政策方面，今年上半年租賃市場持續釋放利好信號，總的來說是圍繞大力支持租賃市場發展、規範市場秩序、發佈租房補貼三個方面。

8月17日，杭州市住房保障和房產管理局官網發佈《關於進一步落實住房租賃資金監管相關工作的通知》明確，住房租賃企業將從8月31日起將相關租賃資金均繳入專用存款賬戶管理，“託管式”住房租賃企業需在9月30日前根據要求完成風險防控金繳交，存量委託房源應繳交風險防控金30%。

業內人士稱，本次《通知》將有效降低市場風險，或將加速長租公寓行業洗牌。

租賃資金均繳入專用存款賬戶，可以對資金的用途進行有效管控，減少長租公寓企業大量挪用承租人租金去佔領房源的現象；30%的風險防控金，一旦企業出現異樣，可以最大程度保障相關利益羣體的合法權益。

不過，無論市場有多麼大的發展空間，僅僅只是想在這一行業賺一筆然後走人是行不通的。頻頻爆發的問題背後是整個行業發展的破局之困。

這個賽道的比拼，必須要注入新鮮的血液，長租公寓要有長遠發展的眼光。未來的長租公寓發展有很大的想象空間，暴力擴張顯然不是長久之計，長租公寓未來的課題還是要回歸住房服務本身，依賴租金貸這種走鋼絲的經營模式急需破局。

（文章中武磊爲化名）

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