中国过去几十年的高速发展,让许多人抓住了时代的机遇,然而我们不再满足于眼前的温饱富足：如何规避风险、守住财富成为新时代的主题。近年来海外投资的热度越发高涨,越来越多的人将目光投向海外房产投资中。之前在国内的房产出现了一大波的炒房热,但是如今,国内楼市价格动荡、调控政策不断的形势下,考虑到分散资金风险等因素,海外置业成为了国人投资的内在真实需求。海外投资是一大趋势,但海外置业却也有几大难题，怎么买么，买入卖出的时机也很重要。

海外置业需要注意什么？

对于个人投资者而言，相比在国内购置房产，最重要的区别在于投资的“理念”变了，“入乡随俗”和“分散风险”非常重要。

第一，入乡随俗。海外置业，房子基本是出租或转手给当地人，那么当地人的需求和喜好才最重要。比如说很多客户都喜欢选择坐北朝南的房子，但在泰国，这有可能会非常热。

第二，分散风险。海外置业的根本在于分散资产的风险，其次才是获利，因此有些玩法，除非你很专业否则最好是不要去碰。

如果要进行海外房产置业，还需要考虑哪些因素呢？

国家宏观经济处在什么发展阶段、成熟度如何、汇率和经济结构是否稳定，经济增速是否客观、抗风险能力如何？

区域的位置、人口规模、经济结构、收入水平、交通发展、居住人群、Local等区域因素 。

房屋产权、交易流程、价格区间、交易记录、房屋情况、资金安全等问题。

交易成本、税费标准、持有成本、再售周期、财税政策、委托管理等。

把这些因素考虑进去，就可以找到一个符合自己的房产了。

“需求匹配”远比“性价比”重要

购置海外资产，最重要的是要找到匹配自己需求的项目。

首先是考虑投资预算有多少？每一档对应的市场和项目都不一样。预算的范围是多少，自己能承担多大的风险，主要为了资产保值，还是说就是想去炒房博收益的？这是首要考虑的问题。

其次要评估个人置业需求和偏好情况，有子女教育需求吗，有移民考虑吗，有旅行度假爱好吗？如果有孩子教育留学的考虑，个人征信比较好，预算充足，那就看欧美发达国家，这些国家的经济基础好，房产制度完善，配套的金融服务也是如此，海外购房者往往可以用较少的资金，通过加杠杆贷款购房。例如英国就是如此。有移民考虑，那就是可以看看欧洲希腊、马耳他、加拿大等。喜欢旅行，常度假，那就选一个旅行城市，买套房，没事还可以常去住住。有些家庭海外买房的目的可能是养老自住，那么旅游胜地泰国和马来西亚的居住环境会更舒服。还有些家庭带着孩子到东南亚去上国际学校，希望能用房子出租的租金收益，来弥补自己租在学校周边的住房成本。此时，一套有高现金流的准现房公寓明显比期房更划算。

总之一句话，重要的是需求匹配，通过需求来筛选国家和项目，才能找到真正适合自己，有价值的项目。

如何判断一个城市是否值得投资？

看一个城市是否值得投资，几个角度蛮值得关注的：

年轻人多不多？早上上班的人多不多？在路上的行人走得快不快？基本上可以小小判断这个城市的活力好不好？

年轻人都在干什么？咖啡馆里，饭馆餐厅里，有没有很热闹，以及是不是在谈生意？咖啡店里都是在敲着电脑，餐厅里很多生意在谈着，这就很明显的经济效应的反馈了。

堵不堵车，尽管这是一个令人不那么好的体验，但是这也是侧面可以看到这个城市经济脉搏的体现。车子多不多，路上堵不堵，一目了然。

同时投资要紧抓三个重点：

一、经济增长：这是在创造财富，一切投资必须是有经济增长作为基础。不搭乘经济增长的投资，最多能做到短期的保值，大部分情况下是价格波动，是赌博。没有经济增长就不应该有长期的利润存在。

二、货币供应量增加：这是在分配财富，也是俗称的通货膨胀。钱多了，导致资产（房产）名义价格上涨，债务被动稀释，两者叠加，央行把真金白银硬塞给了有产者，无产者刚好相反，没有机会参与财富的重新分配。

三、货币借入式投资：用自己的钱投资，表面上的收益要减去通货膨胀带来的购买力损失，实际得到的收益很有限，用别人的钱投资，表面上有利息，减去本金被稀释部分，实际上是占便宜。房贷是金融工具，杠杆是放大财富持有量的手段。一边享受着房产升值带来的利润，另一边是占货币稀释债务的便宜。

投资人有多项海外房产需求动因，综合考量，结合个人实际情况置业。

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