中國過去幾十年的高速發展,讓許多人抓住了時代的機遇,然而我們不再滿足於眼前的溫飽富足：如何規避風險、守住財富成爲新時代的主題。近年來海外投資的熱度越發高漲,越來越多的人將目光投向海外房產投資中。之前在國內的房產出現了一大波的炒房熱,但是如今,國內樓市價格動盪、調控政策不斷的形勢下,考慮到分散資金風險等因素,海外置業成爲了國人投資的內在真實需求。海外投資是一大趨勢,但海外置業卻也有幾大難題，怎麼買麼，買入賣出的時機也很重要。

海外置業需要注意什麼？

對於個人投資者而言，相比在國內購置房產，最重要的區別在於投資的“理念”變了，“入鄉隨俗”和“分散風險”非常重要。

第一，入鄉隨俗。海外置業，房子基本是出租或轉手給當地人，那麼當地人的需求和喜好才最重要。比如說很多客戶都喜歡選擇坐北朝南的房子，但在泰國，這有可能會非常熱。

第二，分散風險。海外置業的根本在於分散資產的風險，其次纔是獲利，因此有些玩法，除非你很專業否則最好是不要去碰。

如果要進行海外房產置業，還需要考慮哪些因素呢？

國家宏觀經濟處在什麼發展階段、成熟度如何、匯率和經濟結構是否穩定，經濟增速是否客觀、抗風險能力如何？

區域的位置、人口規模、經濟結構、收入水平、交通發展、居住人羣、Local等區域因素 。

房屋產權、交易流程、價格區間、交易記錄、房屋情況、資金安全等問題。

交易成本、稅費標準、持有成本、再售週期、財稅政策、委託管理等。

把這些因素考慮進去，就可以找到一個符合自己的房產了。

“需求匹配”遠比“性價比”重要

購置海外資產，最重要的是要找到匹配自己需求的項目。

首先是考慮投資預算有多少？每一檔對應的市場和項目都不一樣。預算的範圍是多少，自己能承擔多大的風險，主要爲了資產保值，還是說就是想去炒房博收益的？這是首要考慮的問題。

其次要評估個人置業需求和偏好情況，有子女教育需求嗎，有移民考慮嗎，有旅行度假愛好嗎？如果有孩子教育留學的考慮，個人徵信比較好，預算充足，那就看歐美髮達國家，這些國家的經濟基礎好，房產製度完善，配套的金融服務也是如此，海外購房者往往可以用較少的資金，通過加槓桿貸款購房。例如英國就是如此。有移民考慮，那就是可以看看歐洲希臘、馬耳他、加拿大等。喜歡旅行，常度假，那就選一個旅行城市，買套房，沒事還可以常去住住。有些家庭海外買房的目的可能是養老自住，那麼旅遊勝地泰國和馬來西亞的居住環境會更舒服。還有些家庭帶着孩子到東南亞去上國際學校，希望能用房子出租的租金收益，來彌補自己租在學校周邊的住房成本。此時，一套有高現金流的準現房公寓明顯比期房更划算。

總之一句話，重要的是需求匹配，通過需求來篩選國家和項目，才能找到真正適合自己，有價值的項目。

如何判斷一個城市是否值得投資？

看一個城市是否值得投資，幾個角度蠻值得關注的：

年輕人多不多？早上上班的人多不多？在路上的行人走得快不快？基本上可以小小判斷這個城市的活力好不好？

年輕人都在幹什麼？咖啡館裏，飯館餐廳裏，有沒有很熱鬧，以及是不是在談生意？咖啡店裏都是在敲着電腦，餐廳裏很多生意在談着，這就很明顯的經濟效應的反饋了。

堵不堵車，儘管這是一個令人不那麼好的體驗，但是這也是側面可以看到這個城市經濟脈搏的體現。車子多不多，路上堵不堵，一目瞭然。

同時投資要緊抓三個重點：

一、經濟增長：這是在創造財富，一切投資必須是有經濟增長作爲基礎。不搭乘經濟增長的投資，最多能做到短期的保值，大部分情況下是價格波動，是賭博。沒有經濟增長就不應該有長期的利潤存在。

二、貨幣供應量增加：這是在分配財富，也是俗稱的通貨膨脹。錢多了，導致資產（房產）名義價格上漲，債務被動稀釋，兩者疊加，央行把真金白銀硬塞給了有產者，無產者剛好相反，沒有機會參與財富的重新分配。

三、貨幣借入式投資：用自己的錢投資，表面上的收益要減去通貨膨脹帶來的購買力損失，實際得到的收益很有限，用別人的錢投資，表面上有利息，減去本金被稀釋部分，實際上是佔便宜。房貸是金融工具，槓桿是放大財富持有量的手段。一邊享受着房產升值帶來的利潤，另一邊是佔貨幣稀釋債務的便宜。

投資人有多項海外房產需求動因，綜合考量，結合個人實際情況置業。

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