本來上半年受到新冠疫情的影響，國內房價應該下跌纔對。但現在看來，多數地區的房價還在繼續上漲。特別是以深圳、上海、杭州、南京等爲代表的一二線城市房價都跟着上漲。導致今年上半年國內房價繼續上漲的原因有兩個：一個是，今年上半年央行累計降準三次，同時通過其他貨幣工具向市場釋放了大量的流動性。於是大量信貸資金通過消費貸、經營貸流入房地產市場。

另一個是，央行還想到了降息手段，通過降低LPR、逆回購、MLF整體利率的下調，引導資金市場利率走低，而體現在房地產市場上，就是房貸利率不斷下行。與此同時，各銀行也降低了房貸申請門檻，過去申請房貸起碼一個月，現在房貸審覈時間縮短了，要求也降低了。因爲在銀行的眼裏個人房貸是最優質的貸款。

不過，由於上半年房價的非理性上漲，各地紛紛拿出房地產調控政策予以應對，主要是給房地產打補丁爲主。8月30日，無錫出臺新的樓市調控政策，包括限制離異家庭購房套數，提高二套房首付比例至六成等。9月6日，瀋陽發佈樓市調控通知：將二套房首付比例提高至50%，同時控制土地溢價率。9月3日，東莞出臺樓市調控政策細則，須取得不動產證滿2年後方可交易轉讓。

除了地方政府推進房地產調控之外，8月20日，住建部、央行在北京召開了一場重點房企座談會，制定了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，也就是業內傳聞已久的“三道紅線”。所謂“三道紅線”是指：房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；房企淨負債率不得大於100%；房企的現金短債之比要小於1。有消息稱，2021年1月1日起，全行業將全面推行相關規則。

於是，像恒大這樣的房企突然宣佈要將名下房價打七折出售。對此，我們認爲，如果恒大真的能打7折銷售房產，估計後市還會有更多的房企緊隨其後，國內的新房價格會有所回落。因爲，從目前來看“三道紅線”的出臺，將會倒逼房企以價換量，儘快回籠資金，畢竟現在回籠資金，降低負債率乃是大型房企的第一要務。可能很多人感到奇怪，國家出臺三道紅線是要約束房企，怎麼會倒逼房企主動降價促銷呢？

首先，上半年我國央行又降準來又降息，也降低了房企的融資成本和難度，房企又紛紛在各地拿地擴張。所以，就算之前一些房企的指標沒有踩過“三道紅線”，但是在經歷了上半年瘋狂拿地擴張之後，幾乎所有的房企的指標都超過了“三道紅線”。以恒大爲例，上半年實現淨負債率爲219.53%；現金與短期負債比爲0.36；再加上恒大業績會上披露的剔除預收款資產負債率79.8%的數據。顯然，目前恒大還維持着”三線全踩“的格局。

而各家頭部房企都踩上“三道紅線”後，意味着銀行考慮到貸款安全，不可能再貸款給這些房企了。若房企向外發債融資也會因爲受到三大紅線的影響，要麼發債審覈通不過，要麼需付出更高融資成本。從目前情況看，房企現在只有及時降價促銷，及時回籠資金，才能擺脫房企發生流動性的不足問題。“金九銀十”不僅僅是恒大會降價促銷，其他房企也會緊隨其後。

再者，住建部、央行提出“三道紅線”的標準，使頭部房企已經看到了中央政府的態度，主要是降低房企的負債率，進入到輕資產週期，回到三道紅線的安全標準內。從目前看來，只有降價促銷，回籠大量資金，償還之前所欠債務，這樣才能把房企的負債率給降下來，房企才能符合監管者的要求。之前，萬達商業地產的王健林，就通過大量拋售旗下商場、星級酒店、寫字樓等來降低負債率。所以，未來所有房企都要降低負債率，輕資產化發展。而降負債現在最好的辦法，就是降價促銷，去除庫存，回籠資金。

管理部門給房企設了“三道紅線”，而對於房企業來說，上半年擴張圈地過快，早已超過這些標準。從目前開始，就要回到“三道紅線”的標準以內，還要想解決企業的流動性不足的問題，目前房企的融資渠道受阻，唯一的辦法就是降價促銷，把庫存商品房及時變現，這樣才能生存下去。所以，在恒大降價促銷後，還會有一些房企跟在後面降價促銷的，所以，老百姓在“金九銀十”是可以對房企新開樓盤展開促銷的活動進行適當關注的。

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