房屋执行一直是执行工作中的重点及难点

也与申请执行人和被执行人的

切身利益息息相关

今天

京小槌就和大家唠唠

执行程序中的房子那些事

“这是我们的唯一住房，法院不能执行。”

唯一住房通常指被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房，在执行程序中，被执行人唯一住房的情形常常出现，那么这“唯一住房”到底能不能执行呢？

京小槌：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条规定，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。上述两项规定内容是一般规定与特殊规定的关系，一般情形下，唯一住房可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债，但若该房屋依法设定了抵押，则成为一种特殊情形，可依法进行拍卖、变卖或者抵债。

更为重要的是，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定，金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。当出现上述三种情形之一的，对被执行人以涉案房屋属于生活所必需的房屋提出异议的不再予以支持，可依法进行处置。

案例一

某进出口公司申请执行张某合同纠纷一案，北京三中院查封被执行人张某名下位于西安市的房屋，被执行人张某以被查封房屋为“唯一住房”为由申请排除执行。经过法院与申请执行人的沟通，申请执行人某进出口公司同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金发还被执行人，用于保障其居住权益。查封房屋处置完毕后，被执行人张某主动进行了搬离，法院依法将租金发还被执行人张某。

因此，唯一住房可以执行。

“这个房子我租了好多年了，买卖不破租赁，法院不能执行。”

房屋作为登记在被执行人名下的财产，其可执行性是毋庸置疑的，租赁权并不能排除法院的强制执行。但租赁发生的时间不同，确实会导致执行方式的不同。

京小槌：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。由此可知，在抵押及查封前的合法租赁应遵循“买卖不破租赁”的原则，房屋所有权的变动不影响租赁合同的效力，租赁关系不受抵押权及司法查封的影响，受让人需继续履行原租赁合同。但在抵押后未经抵押权人同意的租赁则不能对抗实现抵押权的执行，在查封后的租赁则更不能得到法院的支持，租赁权不再受到法律的保护。

案例二

某投资有限公司申请执行某材料有限公司一案，申请执行人某投资有限公司对被执行人某材料有限公司名下位于北京市通州区的房屋已设立抵押权，申请执行人申请处置抵押房屋以实现其权益。法院经过现场勘查，发现抵押房屋均已出租，经过与承租人谈话并调取相关租赁合同，发现租赁关系均发生在抵押及法院查封之前，申请执行人亦承认其租赁关系。法院明确告知租户该房屋将依法进行评估拍卖，租赁关系不能排除法院强制执行，但承租人无需腾退，强制执行导致房屋产权的变动并不影响租赁关系，新的受让人需继续履行原租赁合同。涉案房屋依法完成了处置程序。

因此，“买卖不破租赁”不能禁止租赁房屋在租赁期间发生物权变动，不能排除法院的强制执行。

“这个房子已经卖给我了，在准备过户的时候被查封了，法院不能执行。”

刚买的房子正准备过户，发现被法院查封了，真可谓“祸”从天降，那对于这个房子，法院还能不能执行呢？

京小槌：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，无过错房屋买受人的物权期待权在满足上述条件后，其权利能够排除执行。

案例三

某建筑公司申请执行某房地产公司合同纠纷一案，北京三中院查封了被执行人名下北京市东城区的两处房屋，并在房屋现场张贴查封公告。案外人某出版公司认为涉案房屋应归其所有，故提出执行异议，请求撤销查封公告，被法院驳回。后该公司提起案外人执行异议之诉，请求判决不得执行涉案房屋。北京三中院经审查其购房合同及占有等情况后判决停止涉案房屋执行。北京高院维持原判。案外人异议之诉判决生效后，北京三中院依法解除对该房屋的查封。

房子这些事，你懂了吗？

供稿：北京三中院

编辑：张文雅 汪希

图片均来自网络

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