房屋執行一直是執行工作中的重點及難點

也與申請執行人和被執行人的

切身利益息息相關

今天

京小槌就和大家嘮嘮

執行程序中的房子那些事

“這是我們的唯一住房，法院不能執行。”

唯一住房通常指被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房，在執行程序中，被執行人唯一住房的情形常常出現，那麼這“唯一住房”到底能不能執行呢？

京小槌：《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第六條規定，對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。《最高人民法院關於人民法院執行設定抵押的房屋的規定》第一條規定，對於被執行人所有的已經依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，並可以根據抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。上述兩項規定內容是一般規定與特殊規定的關係，一般情形下，唯一住房可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債，但若該房屋依法設定了抵押，則成爲一種特殊情形，可依法進行拍賣、變賣或者抵債。

更爲重要的是，參照《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十條規定，金錢債權執行中，符合下列情形之一，被執行人以執行標的系本人及所扶養家屬維持生活必需的居住房屋爲由提出異議的，人民法院不予支持：（一）對被執行人有扶養義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；（二）執行依據生效後，被執行人爲逃避債務轉讓其名下其他房屋的；（三）申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準爲被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。當出現上述三種情形之一的，對被執行人以涉案房屋屬於生活所必需的房屋提出異議的不再予以支持，可依法進行處置。

案例一

某進出口公司申請執行張某合同糾紛一案，北京三中院查封被執行人張某名下位於西安市的房屋，被執行人張某以被查封房屋爲“唯一住房”爲由申請排除執行。經過法院與申請執行人的溝通，申請執行人某進出口公司同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金髮還被執行人，用於保障其居住權益。查封房屋處置完畢後，被執行人張某主動進行了搬離，法院依法將租金髮還被執行人張某。

因此，唯一住房可以執行。

“這個房子我租了好多年了，買賣不破租賃，法院不能執行。”

房屋作爲登記在被執行人名下的財產，其可執行性是毋庸置疑的，租賃權並不能排除法院的強制執行。但租賃發生的時間不同，確實會導致執行方式的不同。

京小槌：《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條規定，租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。由此可知，在抵押及查封前的合法租賃應遵循“買賣不破租賃”的原則，房屋所有權的變動不影響租賃合同的效力，租賃關係不受抵押權及司法查封的影響，受讓人需繼續履行原租賃合同。但在抵押後未經抵押權人同意的租賃則不能對抗實現抵押權的執行，在查封后的租賃則更不能得到法院的支持，租賃權不再受到法律的保護。

案例二

某投資有限公司申請執行某材料有限公司一案，申請執行人某投資有限公司對被執行人某材料有限公司名下位於北京市通州區的房屋已設立抵押權，申請執行人申請處置抵押房屋以實現其權益。法院經過現場勘查，發現抵押房屋均已出租，經過與承租人談話並調取相關租賃合同，發現租賃關係均發生在抵押及法院查封之前，申請執行人亦承認其租賃關係。法院明確告知租戶該房屋將依法進行評估拍賣，租賃關係不能排除法院強制執行，但承租人無需騰退，強制執行導致房屋產權的變動並不影響租賃關係，新的受讓人需繼續履行原租賃合同。涉案房屋依法完成了處置程序。

因此，“買賣不破租賃”不能禁止租賃房屋在租賃期間發生物權變動，不能排除法院的強制執行。

“這個房子已經賣給我了，在準備過戶的時候被查封了，法院不能執行。”

剛買的房子正準備過戶，發現被法院查封了，真可謂“禍”從天降，那對於這個房子，法院還能不能執行呢？

京小槌：《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。因此，無過錯房屋買受人的物權期待權在滿足上述條件後，其權利能夠排除執行。

案例三

某建築公司申請執行某房地產公司合同糾紛一案，北京三中院查封了被執行人名下北京市東城區的兩處房屋，並在房屋現場張貼查封公告。案外人某出版公司認爲涉案房屋應歸其所有，故提出執行異議，請求撤銷查封公告，被法院駁回。後該公司提起案外人執行異議之訴，請求判決不得執行涉案房屋。北京三中院經審查其購房合同及佔有等情況後判決停止涉案房屋執行。北京高院維持原判。案外人異議之訴判決生效後，北京三中院依法解除對該房屋的查封。

房子這些事，你懂了嗎？

供稿：北京三中院

編輯：張文雅 汪希

圖片均來自網絡

相關文章