原標題：提高“兩個比重” 構建適應國內大循環居民住房制度

來源：每日經濟新聞

每經特約評論員 陳憲（上海交通大學安泰經濟與管理學院教授、中國城市治理研究院嘉華教授）

9月14日，國家統計局公佈了8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，其中59個城市新房價格環比上漲，47個城市二手房價格環比上漲。

國家統計局城市司首席統計師孔鵬解讀表示，8月份，70個大中城市房地產市場運行總體平穩，價格略漲。

“房住不炒”是我國居民住房制度的總原則。它內在的規定性是，居民住房是消費品，由此才能做到“不炒”。作爲消費品的居民住房有兩個基本分類：其一，商品住房和公共住房；其二，自有住房和租賃住房。在現實生活中，這兩種分類是交織在一起的。商品住房中，有自有住房，也有租賃住房。

筆者以爲，面對我國居民住房的現狀，要切實提高全部住房中公共住房和租賃住房的比重，才能實現“房住不炒”，構建適應國內大循環的居民住房制度。

深圳住房新政待完善

近日，深圳市住房和建設局發佈住房新政，向社會各界徵求意見。徵求意見稿提出，未來深圳住房擬分爲市場商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租賃住房四類，市場商品住房佔住房供應的40%左右，後三類享受政策支持的各佔20%左右。

顯然，這個新政表達了對現有住房制度和格局的挑戰，也是爲了應對當下深圳房價的過快上漲。新政提出的四類住房，第一類爲商品住房，後三類均享受政策支持，爲公共住房。

一直以來，人們就對人才住房頗有微詞，現實中的效果也不盡理想。所謂人才住房應是公共租賃住房的一部分，這是市場經濟普惠原則的體現。如果某企業或機構欲對入住者實行特殊優惠，其補貼應該來自企業或機構。可見，在政府那裏，住房的基本分類就是商品住房和公共住房。在一些政策性規定和居民自身選擇的共同作用下，居民住房的第二個分類是自有住房和租賃住房。

值得肯定的是，深圳的住房新政加大了提高公共住房和租賃住房比重的力度。

首先，新政提出，到2035年，分階段籌集建設各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房即公共住房總量不少於100萬套，佔近60%。有專家質疑，能做到嗎？筆者認爲，這個近60%，是就增量而言，如果看準方向，再加上措施得力，是有可能做到的。考慮到目前公共住房佔比不到一成的事實，即便加上今後15年公共住房的增量，全部住房中公共住房的比重也很難達到20%。

其次，在新政中，還可以明顯感到提高租賃住房比重的政策傾向。新政提出，公共租賃住房，面向符合條件的戶籍（人口）中低收入居民以及公交司機、地鐵司機、環衛工人等爲社會提供基本公共服務的相關行業人員和先進製造業藍領產業工人等羣體供應，只租不售，建築面積以30至60平方米爲主，租金爲市場價的30%左右，特困人員及低保、低保邊緣家庭租金爲公共租賃住房租金的10%。但是，這裏的戶籍規定，會使可享受這類住房的人羣大大縮水。在“來了就是深圳人”的深圳，這一規定顯得保守。筆者建議，應當放寬規定，尺度可比照達到購房條件者，就可申請公共租賃住房。

把握擴大內需戰略基點

特別需要強調的，深圳住房新政旨在提高全部住房中公共住房和租賃住房這兩個比重，符合實現“房住不炒”總原則的要求，在很大程度上契合“以國內大循環爲主體、國內國際雙循環相互促進”的新發展格局。

國內大循環的源動力既來自需求側的消費和投資，還包括供給側的創新、技術和產業。但就現階段的主要矛盾，乃至矛盾的主要方面而言，需求側的最終消費（這裏僅指居民消費）上升到了顯著位置。因此，我們要牢牢把握擴大內需這個戰略基點，並着力擴大最終消費，爲居民消費升級創造條件。

消費是可支配收入的函數。也就是說，居民消費的水平最終依賴於可支配收入。在一定時期，居民可支配收入爲既定，用於儲蓄（買房的首付來自儲蓄）的多了，消費就少了；同理，用於供房（房貸）的多了，消費也同樣就少了。減少居民可支配收入中用於首付和供房的部分，增加消費的部分，對於國內大循環的意義不言而喻。

具體而言，首先就是如深圳市政府所提出的住房新政，加大公共住房，尤其是公共租賃住房的供應，使居民不要全部指望購買商品住房，才能獲得或改善住房。做到這一點，難度不小，但只要政府的決心足夠大，措施足夠到位，是可以在未來三到五年見到效果的。

其次，還有比這難度更大的問題，那就是，國人的觀念。經驗表明，中國人有着深厚的“有房纔有家”的文化傳統。前幾年有人說，中國的房價是丈母孃拉高的，說的就是這個意思。因此，要做到在增量住房中，無論是商品住房，還是公共住房，都增加租賃的比重。要有切實的、有超強力度的措施，才能對沖文化觀念的深刻影響，將住房消費“逼”到租賃，而不是購買。這是啓動國內大循環，增加居民最終消費的正確選擇，也是在迴歸我國居民住房制度改革的“初心”。

1994年，國務院在《關於深化城鎮住房制度改革的決定》中提出，建立以中低收入家庭爲對象、具有社會保障性質的經濟適用住房供應體系和以高收入家庭爲對象的商品房供應體系。此後，我們也將這一體系稱爲“雙軌制的住房供應體系”。由於種種原因，在這個“雙軌制”中出現了商品住房建設強，公共住房供應弱的局面。

這裏，筆者無意討論箇中利弊，而是根據新發展格局，尤其是擴大居民最終消費，以滿足人民日益增長的美好生活需要的要求，提出提高“兩個比重”的建議。不過，根據長期以來的經驗，在公共住房中，經濟適用房並不是符合現階段我國國情的公共住房品種，加大各層次的公共租賃住房，才能在未來較長時期滿足我國低收入、中低收入羣衆住房需求的同時，也適應國內大循環擴大居民最終消費的要求。