營收暴增近2倍，港龍中國會成爲未來地產界黑馬嗎？
投稿來源：觀點財經
剛上市兩個多月的港龍中國地產（06968·HK）上個月底公佈了半年報，這也是港龍中國上市以來首份正式半年報，整個上半年以來，港龍中國業績表現十分炸眼。
根據半年報數據，得益於良好的銷售表現，截止到2020年6月底：
港龍中國實現營收17.13億元，同比暴增190%；
實現毛利潤6.56億元，同比增長158%；
實現歸母淨利潤4.72億元，同比暴增402%。
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這樣的業績表現，應該不輸給當前任何一家房地產企業了。
而從經營數據來看，截止到今年7月底：
港龍中國實現合同銷售金額102.09億元，同比增長156%；
其中7月當月實現合同銷售金額23.99億元，同比增長287%。
圖片來源：港龍中國官方公告
合作開發帶動業績暴增，權益佔比過低也值得注意
根據歷年財報，從2018年，港龍中國開始迅速做大規模，只用了一年時間，就把營收規模做到16.6億元，較2017年的4.34億元，同比增長282%；歸母淨利潤也從2017年的3136萬增至2018年的3.55億元。
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帶動港龍中國營收淨利迅速增長的根本原因，主要來自兩方面，一方面在於拿地成本不高。
根據觀點地產新媒體整理數據，截至2020年6月30日止六個月，港龍中國於海門、宜興、蕪湖及常州購入五塊新的優質土地，提供了約84.78萬平方米的可供出售的總建築面積，土地成本均價只有3225元/平方米。
但更主要的原因在於港龍中國調整了房地產開發模式，從以前獨自拿地，獨自開發銷售，轉變爲合作開發。
2015年，港龍與碧桂園展開合作，收購“碧桂園領譽”40%權益。此後又陸續跟融創中國、中南建設、弘陽地產、正榮地產等開發商合作開發樓盤。
根據公開信息披露，截至6月底，港龍中國與其他開發商合作開發的項目達93個，佔總開發項目的75%。
儘管權益佔比不高，但不可否認，通過合作開發，港龍中國的整體銷售規模成倍增長，由此帶動2018年營收淨利的爆炸式攀升。
但從權益佔比來看，港龍中國似乎沒有優勢。
以跟港龍中國合作規模最大的三家房企爲例，根據其招股書相關數據，從2017-2019年，港龍中國與這三家房企共同合作開發項目分別達到18個、21個及29個，合計68個。
但港龍中國的權益佔比一般，在與這三大開發商的合作過程中，港龍中國權益佔比不到30%的項目多達21個，數量最多，權益佔比50%以下的則超過一半。
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倚靠其他開發商的土地優勢，港龍中國從“單幹”切換爲“抱團”模式後，實現業績大幅增長，但港龍中國開發能力還有待提高。
根據觀點地產網整理數據，截至到今年上半年，港龍中國的土地儲備爲540萬平方米，其中江蘇省佔比68.1%，浙江省佔比20.8%，河南、安徽、貴州、上海合計佔比約11.1%。
但張鴻光在業績會上表示，截至2020年6月底，公司完工存貨大概是15萬平方米，佔總土儲比例約2.7%，而這一數據在2019年末爲4.9%。
此外，年中報顯示，於2020年6月30日，公司尚未履行的物業銷售約爲172.18億元，於2019年末則約爲116.19億元，增加約48%。
這意味着，儘管有近180億已售未結轉的項目，但公司大部分土儲項目未完工或待開發，週轉速度有待進一步提高。
這就導致一個問題，對照近年來跟業績同步增長的債務規模，如果週轉速度不能有效提升，恐怕會面臨中長期債務的償還問題，從而拖累港龍中國的經營節奏。
負債規模不斷攀升，賬面資金勉強覆蓋
由於港龍中國在2018年之前，發展速度相對偏緩，因此債務規模也屬於總體可控，但近年來，隨着港龍中國發展提速，在擴大銷售規模的同時，對資金需求也更高，由此導致負債規模不斷攀升。
2017年，港龍中國負債總額爲49.45億元；
2018年，這一數字增至87.4億元，同比增長77%；
2019年，負債總額則巨幅攀升至212.39億元，同比增長143%。
截止到今年上半年，港龍中國的負債規模較2019年末再度增加了77.11億元，達289.5億元。
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由此也導致港龍中國近年來資產負債率一直維持在90%以上的高位，截止到今年上半年，港龍中國資產負債率達到92.83%。
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在所有待償負債中，截止到今年6月30日，港龍中國從銀行、信託等機構獲得貸款規模高達69.36億元，較2019年的28.53億元增加了143%。
其中一年內到期的負債規模爲20.52億元，較2019年末的11.44億元，增加了9.08億元。
圖片來源：港龍中國半年報
好在公司目前賬面可支配現金在扣除受限資金後，還有28.7億元，足以覆蓋短期債務。但考慮到港龍中國進一步擴大規模的發展計劃，公司在資金層面恐怕並沒有那麼寬裕。
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而且債務規模成倍增長的同時，近年來港龍中國的營收增速卻沒有同步大幅增長。
2018年，港龍中國營收破兩位數，達到16.6億元，同比增長282%；但到2019年，負債總額同比增長了143%，但同期營收僅實現19.78億元，同比增長19%。
由此導致港龍中國ROIC（資本回報率）只有1.92%，大幅低於7%的行業平均水平，盈利質量其實不高。
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土地佈局過於集中，江蘇浙江佔比近9成
在盈利質量問題上，截止到上半年，港龍中國的資產週轉率只有0.06次，跟20.8次的行業平均資產週轉速度相比，相對較低。
當然這裏面也跟上半年疫情影響房地產公司去化有關，但從根本上來講，還在於港龍中國開發能力有待提高。
前面也提到，截至2020年6月底，公司完工存貨大概是15萬平方米，佔總土儲比例約2.7%，而這一數據在2019年末爲4.9%，佔比較低。
而且在城市佈局問題上，港龍中國的土儲分佈也過於集中在江蘇和浙江地區。
根據半年報數據，在540.36萬平方米的總土儲規模裏，江蘇佔比高達68%，其次是浙江，佔比達21%。
圖片來源：港龍中國半年報
可見港龍中國在項目分佈上仍集中在大本營江蘇，並未平均覆蓋到整個長三角區域，離全國佈局更是相當遙遠。而且在城市分佈上，也以二三線城市爲主。
根據半年報披露數據，截止到今年6月底，整個上半年17.13億元的營收構成中，常州和常熟營收規模達16.86億元，佔比近98%。
圖片來源：港龍中國半年報
近年來包括江浙滬等在內的一二線及沿海城市，一直處於房地產調控的嚴監管地帶，讓一二線城市的去化和提價難度大增。
今年7月中，深圳還再度加碼樓市限購，很多剛落戶不滿3年的新深圳人，一夜之間失去購房資格。
而三四線及以下城市，儘管大多數調控政策依然維持原有調性，但受人口淨流出，以及棚改政策停滯影響，三四線城市的房價已經出現不同程度的下跌。
如此一來，主要佈局二三線城市的港龍中國，則面臨更大的出貨壓力。
不過跟其他規模房企相比，港龍中國目前剛進入百億銷售規模，未來還有較大的增長空間，即便是薄利多銷，也可能會呈現不錯的業績表現。
只是在城市佈局問題上，港龍中國還需要再分散一些，或許上市之後，隨着資金壓力得到緩解，會有一個相對較好的改善吧。