40週年“大禮包”官宣！土地審批權下放、存量盤活等助力深圳高質量發展

今年是深圳經濟特區成立40週年，也是黨中央決定建設中國特色社會主義先行示範區一週年之際。

新華社北京10月11日電，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《深圳建設中國特色社會主義先行示範區綜合改革試點實施方案（2020-2025年）》（下稱方案），涉及土地制度、金融、教育領域等共27條，併發出通知，要求各地區各部門結合實際認真貫徹落實。

“審批權下放使土地效能最大化”

方案指出，在支持在土地管理制度上深化探索方面，將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉爲建設用地審批事項委託深圳市政府批准。支持在符合國土空間規劃要求的前提下，推進二三產業混合用地。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《每日經濟新聞》記者表示，土地審批權下放並不是一個新政策，今年年中國家就發佈文件將基本農田以外的農民地轉建設用地審批權下放到各省，探索二三產業混合用地出讓、彈性年限等對深圳都是利好的。對於地方來講，它知道土地要素該怎麼配置才能效益最大化。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲，將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉爲建設用地審批事項委託深圳市政府批准，類似規定使得後續深圳在獲取增量屬性的建設用地方面有更大權限。此類做法實際上對於一些城市建設用地緊缺的城市是有啓發意義的，能夠減少土地徵收徵用的時限，促進相關土地市場的改革，最終增加土地供給規模和提高效率。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析，這一方案授權深圳市政府審批永久基本農田以外的農用地轉爲建設用地，給予先行示範區處理農民房、城中村特別支持，幫助深圳解決這一長期歷史遺留問題。如果500萬套左右的小產權房能夠有序進入市場流通，將給深圳房地產市場平穩健康運行帶來重大的積極作用。

“多形式豐富土地供應”

在寸土寸金的深圳，提高土地利用效率，是深圳高質量可持續發展的重要因素。

來自深圳市規劃和自然資源局的調查顯示，經初步梳理，截至2017年底，深圳市已簽訂土地使用權出讓合同滿2年仍未開發建設的土地共564宗，總用地面積爲11.94平方公里。

爲提高國土空間集約高效利用率，方案指出，支持盤活利用存量工業用地，探索解決規劃調整、土地供應、收益分配、歷史遺留用地問題。探索利用存量建設用地進行開發建設的市場化機制，完善閒置土地使用權收回機制。深化深汕特別合作區等區域農村土地制度改革。支持依託公共資源交易平臺建設自然資源資產交易市場，完善一二級市場聯動的土地市場服務監管體系。試點實行土地二級市場預告登記轉讓制度。

許小樂認爲，大量小產權房、廠房宿舍等不具備上市流通的條件，無法形成有效住房供應，這一歷史問題在現行的制度框架下長期得不到解決。探索利用存量建設用地進行開發建設的市場化機制，完善閒置土地使用權收回機制，有助於盤活存量工業用地，按照產業結構轉換的實際需求，使土地空間得到更加高效利用。一些閒置、低效工業廠房倉庫將能夠轉化爲住宅用途，使工改租、商改租更爲順暢。

李宇嘉認爲，對於深圳來講，盤活存量用地需求更迫切。隨着40年的發展，深圳已由工業用地爲主轉向現代服務業、高科技高端製造和生活用地爲主，用地的空間結構是必須調整的。

“通過此類用地市場的改革，有助於加快土地盤活，豐富土地供應，減少各類糾紛。”嚴躍進稱，存量用地改革和增量用地改革一起，能夠真正豐富深圳的土地供應，有助於先行示範區的真正改革。

記者|甄素靜