黃一靈  中國證券報

“9月太忙了，從早到晚一直在帶客戶看房，談戀愛都沒有時間了。”上海浦東新區一門店經理羅明對中證君吐槽道。

羅明的“忙”是上海二手房市場“金九行情”的一個縮影。剛剛過去的9月，上海二手房市場實在太“香”了！數據顯示，上海9月份二手房成交量爲3.1萬套，同比增長超46%，環比增長超4%，9月上海二手房的成交量處於2017年以來的歷史高位。與此同時，多名中介告訴中證君，9月以來，前來諮詢二手房的客戶明顯增多，議價空間則有所縮小。

業內人士認爲，上海9月二手房的火爆與疫情導致購房需求積壓、改善需求強勁、上海政策穩定等多種因素相關。但是在強調穩地價、穩房價、穩預期的前提下，市場後續較難出現過熱的情況。

9月上海二手房成交量創近4年來新高

一般來說，二手房市場會比新房更能體現樓市的真實情況。中證君走訪上海各區域中介機構發現，疫情影響逐步減小後，上海二手房市場一直較爲火爆，9月以來尤甚，諮詢量和成交量有明顯提高，房東跳價的情況也有所增加。

徐彙區一中介王浩告訴中證君，“疫情過後，上海二手房成交量一直很大，9月以來有點爆發，我們現在基本上能賣的房子都賣光了。”

羅明表示，“九月我們天天在外面帶客戶看房，門店幾乎沒有人，有房東一天最多接待26組客戶看同一套房。成交週期更是明顯縮短，很多房東掛房後3-5天就成交了，最快的當天掛牌即成交。”

楊浦東外灘區域區域一門店負責人李婷亦稱，該門店9月二手成交量差不多是今年的高點，門店業務員9月平均一天至少帶着客戶看7-8套房，週末和節假日尤其忙，“不過，我們這片區域主要受動遷戶的影響，8-9月他們動遷款也拿到了。”李婷補充說道。

買方購房需求強勁，順勢推動上海二手房價格上漲，房東“跳價”的現象也逐漸增多，議價空間明顯縮小。

像王浩負責的豪宅區域二手房價上漲3%-5%，普通區域少一點。李婷告訴中證君，從4、5月到9月，其門店範圍的二手房價格漲幅大致在5%至10%。

羅明表示，上海二手房大部分區域都在漲，學區房和商品房這種更受歡迎的漲得更爲厲害，“很多房東賣房都是置換需求的，本來都準備先賣後買，一看這架勢，都不敢先賣了。”

李婷對中證君舉例稱，上個月他負責的一套二手房，8月份房東報價1180萬元，與買家8月初談的價格是1100萬，1080萬也肯賣。但買家當時資金沒到位。到9月中旬，房東最低要1150萬元才肯賣，最後死磨硬泡1135萬元成交。“9月二手房的議價空間很小，從掛牌到成交的價格大概就3%-5%，以前至少有5%-10%。”

來源：易居研究院

研究機構的數據也佐證了上海二手房市場的“火爆”。據易居研究院數據，9月，上海二手住宅成交套數約爲3.1萬套，環比增長4.2%，同比增長46.8%。9月上海二手房的成交量處於2017年以來的歷史高位。

過熱現象後續難以出現

爲何9月上海二手房市場如此火爆？

中原地產市場分析師盧文曦告訴中證君，一方面，是受疫情影響，進入下半年，部分買家的購房節奏加速；另一方面，今年整體市場不錯，上海政策本身又比較穩定，市場信心得到強化。同時，本身9月就是一個傳統的銷售旺季，買家可能更願意在這個時候出手，賣家也願意在這個時候掛牌，是買賣雙方共同推動了這樣一個行情。“但其實最近幾個月也沒有增長得特別明顯，更多的是因爲一些結構性變化導致的，比如說，偏中端的需求改善。”

上海鏈家研究院分析師楊雨蕾亦表示，增長主要來自改善型。分環線來看，增長主要來自外環以內，而且下半年以來二手房成交中改善型的佔比有明顯增加，套均面積和套均價格不斷增長。此外，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進還表示，銀行貸款政策或收緊等因素都會使得購房者加快購房。

針對上海二手房後期走勢，業內人士均認爲，不會出現過熱現象。

嚴躍進稱，類似回暖是一個趨勢，但是後續是否會持續升溫，倒是有不確定性。楊雨蕾分析認爲，從新增客戶量和掛牌量來看，客房比下半年以來一路走高，說明市場保持着一定的熱度。但目前調控並未放鬆，8月底更出臺了開發商融資的“三條紅線”，給房企的槓桿率設置上限，在強調穩地價、穩房價、穩預期的前提下，市場較難出現過熱的情況。

“雖然9月上海二手房成交量創了新高，但是今年的高點可能也就這樣了。因爲本身到了四季度成交量就會慢慢地往下走，所以10月、11月份可能還是有一個震盪回落，再要看到3萬套的概率幾乎是沒有了。“盧文曦進一步表示。

落戶新政市場影響有限

值得注意的是，有觀點稱9月以來上海樓市的升溫與落戶政策的鬆動有關。

9月23日，上海發佈《2020年非上海生源應屆普通高校畢業生進滬就業申請本市戶籍評分辦法》，將之前“以北京大學、清華大學爲試點，探索建立對本科階段爲國內高水平大學的應屆畢業生，符合基本申報條件可直接落戶”的政策，範圍擴大至在滬“世界一流大學建設高校”，包括上海交通大學、復旦大學、同濟大學、華東師範大學四所高校。

對此，楊雨蕾表示，大學生落戶政策一是並沒有出細則，二是公佈時今年應屆生已大學畢業。“而且也只是說今年的，沒說後面也一直保持這個政策，所以這對於目前上海房地產市場並沒有太大實質上的影響，只能說有個預期。”

嚴躍進亦認爲，落戶政策更多在於信號意義，因爲本身這四所高校畢業生落戶並不困難，但至少說明後續上海樓市的人口紅利會增加，這使得2021年上海房地產市場有升溫的可能。