今年以來，港交所物業板塊估值攀升，刺激房企拆分物業上市不停。10月下旬，地產開發商合景泰富、世茂集團連促旗下物業板塊上市募資，上市後有望分別成爲港股中市值第六大、第三大物業股。10月20日，世茂集團拆分出的世茂服務在港交所招股，計劃募集101.2億港元；由合景泰富拆分出的合景悠活也於10月19日起招股，計劃募資31.2億港元。合景悠活首日香港配售已超額認購24倍，而國際配售也已超額認購，意味着離成功上市只有一步之遙。

此前，融創、華潤、恒大所分拆出的融創物業、華潤萬象、恒大物業也分別於8月6日、8月31日、9月29日向港交所遞交上市申請，目前正在等待港交所聆訊。

南方財經全媒體記者注意到，隨着港交所物業板塊股價連升，部分物業股市值已然相當於幾個地產股之和。目前，一個碧桂園物業公司的市值相當於旭輝、雅居樂、新城發展三者之和，還等於富力、綠城、佳兆業、越秀四者之和。有分析指出，調控收緊、金融側政策變化等，令地產股投資具有不確定性；而物業公司業務結構簡單，“坐地收租”使其具有較高估值水平。在資金壓力之下，房企紛紛將拆分物業板塊上市作爲融資策略。

物業股上新不停帶動板塊飆升

在過去數月中，港交所中的物業公司不斷“上新”，包括銀城生活服務、弘陽服務、興業物聯、鑫苑服務、金融街物業、燁星集團、保利物業、卓越商企服務等。物業公司蜂擁上市的密集程度引發市場關注，帶動資金流入，令相關股票獲得顯著升幅。

截至10月20日，碧桂園服務由年初的每股25.2港元升至近期最高價56.5港元，升幅達到124%；佳兆業美好股價6月曾創歷史新高，達每股39.4港元，較其2018年12月的發行價9.38港元升320%；雅居樂旗下雅生活7月股價創新高，達每股48.55港元，較年初升83%。

據南方財經全媒體記者統計，目前多家大型房企均已完成拆分物業上市，包括碧桂園、雅居樂、保利、綠城、中海、花樣年、佳兆業，正在等待上市的包括合景泰富、世茂、恒大、融創、華潤旗下的物業公司。目前還未有公開物業上市動作的大型房企包括萬科、龍湖、富力、越秀等。

以10月20日收盤價計算，港股物業板塊獲得了相當引人注目的高市值。碧桂園服務市值超過1350億港元，儼然已與融創中國市值相若，甚至遠高於世茂、旭輝、雅居樂等地產開發商。在物業板塊中，已有6家公司市值突破百億港元，包括碧桂園服務、雅生活、保利物業、綠城服務、中海物業、卓越商企。

市值走高主要與物業股的高市盈率有關，碧桂園服務、雅生活、保利物業、綠城服務、中海物業、卓越商企的靜態市盈率分別達到73倍、33倍、56倍、56倍、37倍、67倍。相比之下，一衆大型地產股估值承壓，如雅居樂、融創、碧桂園、保利、佳兆業等，靜態市盈率僅在2倍至5倍之間。

國信證券早前發佈研報指出，物業板塊高估值具有三大支持。第一，物業管理行業續租率高，相當於“坐地收租”，這是高估值的根本原因；第二，中短期內，預計物業板塊營收增長，以此計算的動態市盈率會稍微低一些，刺激股價繼續上升；第三，物管公司客服人力成本持續上升，加上地產存量龐大，意味着有更強的“收租”能力，帶來板塊想象空間。

“融資”爲拆分上市動能

股價持續下滑之下，地產公司的估值仍有繼續被壓縮的可能性。年內，碧桂園、保利置業、中海外、融創分別大跌20.2%、25.9%、33.5%、36.2%；佳兆業則升7.5%，但幅度遠不及其物業分支。

地產、物業股價“冰火兩重天”，令房地產企業按捺不住。地產股價偏低，限制了股東做配售、股權質押的意願，導致股市融資功能幾乎喪失。將物業板塊拆分出來，則可令融資功能部分恢復。而只有獲得融資，才能令房企繼續在競爭激烈的市場中生存。

在世茂集團關於分拆世茂服務的公告中，可以看出世茂大股東急切地希望讓物業重獲融資功能。世茂集團稱，分拆出的世茂服務可以直接在資本市場進行股本、債務融資，且更有能力吸引戰略投資者。

地產股在資本市場“遇冷”，一方面反映了疫情對市場銷售的打擊，另一方面反映了投資者對政策不確定性的擔憂。58安居客房產研究院分院院長張波向南方財經全媒體記者指出，受疫情影響，投資者在年初對房地產市場的預期並不好，在一季度，很多城市的房產銷量都出現了明顯下滑。在政策方面，調控收緊、金融側政策變化，都令地產股投資具有不確定性。據21世紀經濟報道8月報道，監管機構採取多項措施限制房地產企業加槓桿，最新舉措是增加有關資產負債率、淨負債率、現金短債比例的“三條紅線”，以收緊對房企的借貸融資。

張波指出，相比之下，調控政策其實並不會直接作用於物業市場，這令房企在資金壓力不斷加大的情況下，想到拆分物業，單獨融資。

疫情令物業服務價值凸顯

10月14日，碧桂園服務宣佈，將斥資24.5億元人民幣收購滿國康潔70%股權，後者從事環境衛生一體化服務。碧桂園服務此次收購金額之高引起市場注意，反映物業管理行業“藏金聚寶”。

張波分析稱，有兩點原因令物業市場價值尤爲突出。第一，疫情之下，民衆對於物業的重視程度超過以往，市場關注度提升；第二，國內商品房存量市場持續擴大，是物業企業發展的基礎。截至2019年底，全國存量商品房總規模粗略估計已達到280億平方米以上。

根據多家物業公司披露的公開文件，可以看到物業公司的主要業務包括三方面，分別爲物業管理服務、社區增值服務、非業主增值服務。在物業管理服務方面，物業公司主要展開對合同及非合同收費管理面積的競爭。在社區增值服務方面，公司則主要開拓家政服務、拎包入住服務、社區傳媒服務、經紀服務、園區空間服務等。

據碧桂園中期業績報告，該公司表示，疫情影響下的物業管理服務毛利率不降反升，主要因國務院人社部減免企業社保，降低物業管理服務成本。據綠城服務中期業績報告，該公司表示，在疫情中反而獲得業主和政府的深度認同，得以鞏固了基本盤，行業價值進一步被發現。相關公司的業績反映，物業板塊具有一定的抗風險能力。

如世茂所期望，物業公司的投資價值正被各級市場發現，尚未上市的物業公司也獲得戰略投資者的頗多關注。根據公開信息，今年5月，世茂服務獲得紅杉基金9.2億港元、騰訊8.1億港元的戰略投資；高瓴成爲合景悠活的基石投資者，在本次IPO中認購5000萬美元。