原標題：利潤下滑壓力下，中海再刷廣州熱門板塊樓面價紀錄

記者 | 黃昱

繼深圳之後，中海地產又在廣州拿下一宗高溢價地塊，積極補倉的意圖明顯。

10月23日，經過47輪激烈競爭後，中海地產打敗融創，招商、保利、華潤、電建等5家房企，以44.34億元拿下廣州市海珠區南洲板塊一宗宅地，溢價率26.18%，摺合樓面價約38609元/平方米，刷新南洲板塊的樓面價紀錄。

南洲板塊過去多年的樓面價紀錄一直由廣州本土國企越秀地產保持，其在2013年拿下海珠區南洲路1026號宅地，樓面價爲34590元/平方米。2019年10月，中海地產以近51億元底價拿下海珠大幹圍西側地塊，樓面價約34628元平/方米，取代越秀地產成爲單價地王。

中海地產23日所拿地塊位於海珠區南洲路以北、東曉南路以西，土地面積約爲3.4萬平方米，計容建面約爲11.5萬平方米。值得一提的是，離該地塊不遠的樓盤中海觀瀾府，正是中海地產去年拿下的大幹圍臨江地塊，預計不久將入市。

另外，該地塊爲南洲名苑項目第三期用地，屬於前置審批用地，需要通過掛牌出讓完善用地手續，而原用地單位是廣州中望房地產開發有限公司。有消息稱，該地塊掛牌之前周邊圍擋就已打上了融創和嘉達公司（中望房地產控股公司）字樣，算是被中海地產“半路截胡”了。

南洲名苑三期地塊之所以如此搶手，主要原因在於其地理位置優越。據瞭解，南洲名苑三期地位於海珠老城區鬧市地鐵口，地塊距離地鐵2號線和廣佛線換乘的南洲地鐵站僅僅100米，距離東曉南地鐵站只有700米。

儘管如此，38609元/平方米的樓面價對中海地產未來的開發還是一個不小的挑戰。據悉，南洲名苑是南洲路上規模最大的樓盤，目前二手房價格大概在3-4萬元/平方米左右不等，其它一些二手房源也大概在3萬多元/平方米。

事實上，今年中海地產在全國拿地都似乎更加激進。最近的一例是，10月13日，深圳掛牌出讓4宗居住用地，其中一宗最受關注的龍華民治宅地由中海地產拿下，總價達到30.85億元的封頂價，摺合樓面價4.7萬元/平方米，溢價率達44.97%，但規定其銷售均價不得高於6.72萬元/平方米。

自2017年顏建國迴歸後，中海地產開始在規模上提速，拿地力度就比以往更加積極。據悉，2017年開始，中海地產已經將更多投資拿地和營銷決策權下放到城市公司，將投資拿地列入城市公司的考覈指標，要求各城市公司採取更多樣化的投資手段，增加更多儲備土地。

2017年，中海地產共獲取76宗土地，總拿地金額爲951億元，同比增長133.8%，總建築面積1741.4萬平方米，同比增長79.2%。2018年拿地數量雖然減少了13宗，但拿地金額增至1084.4億港幣，和2017年一樣在全國房企拿地金額排行榜中均排名第五。

2019年，在市場下行的環境下，中海地產仍然不減拿地力度，集中在一二線核心城市補倉，在東莞、廈門、蘇州等地拿下不少高價“地王”項目，全年的權益拿地金額爲1133.6億元，同比增長4.5%，排名第三。

今年中海地產繼續表現出逆勢拿地的決心，全年計劃新增土地權益投資預算爲1400億元，同比擬增長23%，並在3月通過官方公衆號宣佈了一個“野心勃勃”的尋地合作計劃，目標城市聚焦一二線和強三線，合作模式包含了股權收購、資產轉讓、國企混改、城市更新、聯合開發等。

上半年中海地產接連獲取了上海紅旗村舊改項目、武漢漢陽建橋項目、山西綜改區項目等多個大體量項目，每個項目可售貨值均達數百億人民幣。7月底，中海還獲得了上海黃浦核心區建國東路舊改項目，總投資將高達590億元，成爲中海發展歷史上投資規模最大的項目。

中指院統計數據顯示，1-9月中海地產拿地金額約爲950億元，同比增長月24%，在全國房企拿地金額排行榜中位列第一。據界面新聞不完全統計，截至10月24日，中海地產的拿地金額已達約1044億元，完成年度拿地預算的75%。

中海地產積極拿地背後是公司所面臨的規模增長緩慢以及利潤下滑的困局。

數據顯示，2016年-2018年，中海地產的淨利潤率保持穩步增長，依次爲23%、24.6%、26.2%，但走高的態勢在2019年中斷，去年同比減少0.8個百分點至25.4%，今年上半年同比減少3.5個百分點至23.2%，

淨利潤率減少的背景下，中海地產的歸母淨利潤增速也在放緩，2012-2019年的歸母淨利潤增幅分別爲24.5%、23%、20.1%、20.3%、6.9%、10%、10.1%、10.3%，今年上半年的歸母淨利潤爲205.3億元，同比下降3.7%。

中海地產董事會主席顏建國多次強調，公司不會爲規模做大而去做大規模，而是要求有利潤的銷售，有質量的增長，但淨利潤的增長還是要以銷售規模增長爲基礎的，所以中海地產也會在土地儲備方面更加進取一些。

規模增長提速是中海地產進入“顏建國時代”的重要目標。第三方機構數據顯示，2007年之前，中海地產的銷售規模僅次於萬科，之後接連被綠地和保利超越，2014年的增速只有1.66%，銷售排名滑落到第七位。

2017年-2019年銷售金額分別達2320.69億港元、3012.4億港元、3771.68億港元，同比分別增長10.2%、29.81%、25.21%，但仍維持在行業第七的位置。2020年1-9月，中海地產累計合約銷售金額約達2571.9億元，同比增加4.3%。

2020年中海地產的年度銷售目標爲4000億元，前9月的目標完成率爲64%，接下來的銷售任務壓力並不小。中海地產執行董事、行政總裁張智超在中期業績會上表示，公司今年要達成4000億港元的銷售目標並沒有改變。”

對於規模發展，中海地產也一直在做檢討。顏建國在8月份時就曾指出，中海在發展過程中有一些教訓，如在1997年金融風暴時經歷了生生死死和動盪，從那之後，中海的血脈裏就融入了安全運營的基因，但在行業的快速發展過程中，也可能錯失發展機會，給人感覺比較保守，這是中海的問題。

在投資拿地上，顏建國透露，現在公開市場競爭激烈，中海地產需要在公開市場更加勤奮，以頻率換概率。另外，中海地產去年還專門成立了非公市場合作部，和同行合作、和政府部門合作，從而進行勾地。