原標題：今日兩物業新股暗盤大跌 景氣不再還是打新太亢奮？

備受追捧的物業股，這一次沒有經受住市場檢驗，10月29日晚間，兩隻新發港股暗盤雙雙下跌。其中，世茂服務（00873），其富途證券暗盤低開3.01%，最低價位13.2港元，收盤15.14港元，跌8.8%；合景悠活（03913）暗盤低開11.28%，收跌19.39%，報6.36港元．。

想靠打新賺錢的投資者無疑栽了跟頭，中一手世茂服務，暗盤最多虧3400港元，按收盤價虧1460港元。按收盤價中一手合景悠活要虧1530港元。

世茂服務在富途上的第一筆成交是16.1港元，但是這1000股成交後，第二筆成交就到了14.02港元，此後最低到了13.2港元，多數投資者虧損在10%左右。

定價

在此之前，物業類公司上市備受追捧，估值高，市場認可，關鍵是上市後有漲幅，投投資可以賺錢。比如此前正榮服務首日漲幅達23.8%，金融街物業首日漲幅達28.53%，建業新生活首日漲幅22.19%。

這次世茂服務和合景悠活定價偏高，發行方能力頗強，並不擔心賣不出去。

世茂服務以每股16.6港元定價，略高於中間價定價（招股價14.8至17.2元），公開發售錄超購12.86倍，中金及摩根士丹利爲聯席保薦人。這個中間價就顯示出，認購併不踊躍。即使如此，發行市盈率也達到88倍。合景悠活同樣頗高，達到74倍。

2017年至2019年，世茂服務的利潤由1.09億元，增至3.85億元，年複合增長率爲88%。按照公司之前與紅杉資本、騰訊的對賭協議，截至2021年底，世茂服務經審覈淨利潤少於11.7億元（同比增加203.90%）、經審覈綜合收益少於81億元（同比增加313.82%），紅杉資本中國基金和騰訊有權要求世茂集團向其轉讓額外股份或支付賠償金額。

即使按照11.7億元計算，發行市值爲390億港元，屆時市盈率也有33倍左右，而目前上市的物業股中，中位數市盈率就是33倍，投資者可以很輕易買到1年後，世茂服務完成對賭的同等質量公司。

儘管也很快發行出去，但是公開發售階段，世茂服務獲13.86倍認購，合景悠活公開發售倍數爲46倍。作爲對比，今年上市的6家物管公司IPO超額認購中位值達144倍。

這兩家公司都有重要股東入股，前者有紅山和騰訊，後者有高瓴資本。

今年5月份，紅杉資本、騰訊分別對世茂服務投資1.3億美元和1.14億美元。世茂集團對其持股90%，騰訊持股約4.7%，紅杉資本持股5.3%。就是說，騰訊、紅杉資本給世茂服務上市前的估值約爲24.4億美元，近189億港元，而5個月後，到了資本市場，估值就要翻倍。

回調

因爲估值實在可觀，大型地產公司都在分拆物業公司上市，接下來該板塊將迎來兩個巨無霸，融創服務、恒大物業。

而物業類公司雖然穩定增長，受宏觀調控較小，但是有一個缺點，就是高度類似，而且競爭格局很難改變。

大型物業服務主要是房產公司子公司，多數房產公司都有自己的物業公司，開發出來的物業交給自家物業公司。

比如世茂服務招股書顯示，截至到2020年6月30日，世茂服務總在管物業數量爲293個，在管總建築面積達到8572萬平方米；合約總建築面積達到1.25億平方米，覆蓋中國26個省份108個城市。77.0%的在管項目位於一線、新一線及二線城市，截止2020年6月30日，世茂集團權益前土地儲備約8393萬平方米，貨值超過14500億元，其中，大灣區、長三角規模分別爲4080億元和3530億元。

世茂集團發展好，世茂物業就能有大發展。

問題是，世茂集團在中國房地產公司中，不過在第二集團中，和融創、恒大這些巨無霸公司根本不在一個級別，和萬科也不在一個級別。按照這個邏輯，大地產公司物業子公司可以拿到自家物業項目，更容易自做大。

目前可以看到，物業服務提供的服務同質化嚴重，各自都能過好小日子，競爭不激烈，在港股隨着越來越多的物業公司上市，物業類上市公司正面臨重估需求。

近期，由於擔心物業類公司批量上市抽血，物業管理板塊大幅調整，個別大公司距離最高點回撤超過40%。之前第一服務和卓越商企服務也破發。