融信服务上市前分红1亿体量不大净利率还不高

在三道红线的紧箍咒下，房企拆分物业上市拓宽融资渠道的动作明显加快。10月3日，融信集团旗下物业公司融信服务递交了港股上市申请。

在管面积17百万平方米，合约面积34.3百万平方米，融信服务的体量虽然不大，但储备率（储备面积/在管面积）在1以上，短期内收入增长可期。不过上市前夕，融信服务一口气派发了1亿元股息，几乎掏光本就不丰厚的未分配利润，并不利于公司长远发展。而融信服务的净利率曾低至2.5%，今年上半年虽大幅提高至13%，但仍然偏低，公司是否具备足够的竞争实力还有待观察。

体量不大净利率还不高

融信服务旗下运营的子公司有两家，分别是融信世欧及融信物业管理。最早可以追溯到2014年，当时融信集团创始人欧宗洪通过福州世欧房地产间接获得融信世欧物业50%的股权，同年又收购了融信物业管理52%的股权，融信服务雏形初具。

因此，满打满算融信服务在欧宗洪完全掌制下的发展历程只有6年。2016年开始作为独立第三方为其他房地产开发商提供服务，对外发展也只有4年，公司规模不算大。

截至2020年6月，融信服务在管面积有17百万平方米，在25家公布面积数据的物业股中排倒数第六位。总签约面积为34.2百万平方米，在25家公布面积数据的物业股中排倒数第8位。有意思的是，融信服务实控人欧宗洪与正荣服务实控人欧宗荣为兄弟关系。对比正荣服务在管/合约面积27.8/43百万平方米，融信服务的体量略小一些。公司项目以海峡西岸及长江三角洲为主，整体而言是一家小型物管公司。

不过，融信服务小而不“美”。首先公司净利率不高，未分配利润在2017年仍为负数，以前年度属于亏损状态。

2017-2019年，融信服务营业收入为2.6亿元、4.1亿元、5.1亿元，期内溢利652万元、3380万元、7150万元，销售净利率为2.5%、8.2%、13.8%。2017年净利率只有2.5%，到2019年上升到13.8%，大幅提高了11.3个百分点。作为参考，融信服务同期毛利率并不低，分别为22.6%、27.5%、32.3%。

进一步分析净利率在10%以下的物业股可知，除去第三方及迷你型物企之外，招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等头部物企因为体量大或国企性质等因素，盈利能力有待提升。但融信服务目前算是区域物企，离布局全国尚有一定距离，为什么盈利水平也不高？融信服务的运营效率及费用管控问题值得关注。

另一方面，尽管公司2019年净利率回归至行业正常水平，但急速提升的盈利能力似乎尚不稳定。2020年因新管肺炎疫情影响，上半年非业主增值服务的毛利率从去年末43.7%下降至36.6%；社区增值服务的毛利率从39.9%下降至23.9%，导致公司综合毛利率从去年末的32.3%下降至今年中报的29.4%，净利率从13.8%下降至12.8%。而中报显示，大多数物企因社保减免等政策，上半年毛利率微增了1个百分点。

利润还得靠关联方

其次，融信服务对融信集团的依赖程度也较高，这种依赖体现在盈利上面。

2017年6月-2020年6月，公司在管总建筑面积分别约为9.5百万平方米、10.6百万平方米、 15.9百万平方米和17.0百万平方米，其中分别约3.8百万平方米、4.2百万平方米、6.7百万平方米和6.9百万平方米由独立第三方房地产开发商开发，分别占在管总建筑面积的39.8%、39.8%、42.0%和40.5%。

虽然公司第三方面积占比较高，且逐年增长，但第三方项目赔本赚吆喝，收费不高。资料显示，第三方房地产开发商开发的项目住宅物业平均物业管理费为1.1元、1.2元、1.2元、1.4元，同期融信集团住宅项目的平均物业费为2.4元、2.4元、2.5元、2.6元，第三方项目仅为关联方项目的一半物业费。而毛利率较高（5~8元）的非住宅物业项目，均为融信中国集团及共同开发项目，无第三方项目。

以融信服务17百万平方米拆分，其中7.1百万平方米是非住宅物业，收费较高的项目面积占比达到了42%。如果未来非住宅物业减少或者住宅物业项目持续增多，将会对融信服务的利润率产生一定影响。