为应对出生人口降低，老龄化加速到来，任泽平鼓吹“放开三胎”，再逐步全面放开并鼓励生育。话虽说得简单，但无论哪一条，年轻人都不太乐意：即使放开三四五六胎也不会生，只因生得起，养不起。毕竟面对工作，年轻人尚能提起斗志。可是生一个孩子，且不说吃穿用度，仅仅一个房子，那持续高涨的价格，就比工作难多了。

有的人会说，我租总可以吧。可是，同房子捆绑的教育、医疗、养老等红利，时刻提醒着你不属于这座城市，你的子女以后要回老家学习、高考。换言之，房产成了人们安家城市必须交的高昂建设费，甚至，房价在不断炒作当中，逐步剥离“刚需”属性，成为有实力者得专属。这绝不是开玩笑，近期贝壳研究院将全国30城刚需买房门槛进行逐一划分：

第一梯队：北京350万元，深圳345万元、上海295万元。第二梯队：厦门266万元、杭州226万元。第三梯队：广州198万、南京190万、宁波175万、东莞160万、苏州159万。

归根结底，对于绝大部分城市来说，楼市4年调控的影响非常有限，虽然一定程度上遏制了投机炒作，也遏制了价格过快上涨的势头，但却没有从根源上做到“房价不涨”。不仅如此，在今年这个特殊时期，楼市罕见迎来“万人抢房”，而且在7、8、9连续三个月，全国平均房价破万元。

不过，在大趋势下，楼市依然有逆向而行的行情

据社科院住房大数据纬房指数显示，根据今年9月最新数据，近一年来，10个城市的新房房价累计跌幅超过5%，既有以肇庆、西双版纳、北海、廊坊为代表的三四线城市，也有像济南、郑州这样的一二线城市。可想而知， 从普涨到分化，楼市可谓进入翻天覆地的分化状态。

众所周知，大水漫灌之下，市价普涨，无论是超级都市，还是二线、三四线地市，乃至五六线县城，无论哪里买房，都会迎来差不多同等的涨幅，这是非常态的市场模式，买了也不会吃亏。然而，一旦潮水褪去，“同城不同命”的现象越来越普遍，有城市上涨，有城市下跌，有地段长期坚挺，有地段一泻千里，无论是城市还是区域，想短时间内顺利买卖变现变得越来越难。

相比房价跌幅，更值得关注的是市场流动性

何为流动性？除了有充足的人口资源，市场不缺买家，刚需强烈的买房需求外，另一方面，没有限购门槛，没有限售时间，没有限贷的条件，炒房客们才能撬动百万以上计价的房产价值。显然，流动性关乎投资变现能力，没有流动性的房子，无论价格高低，就是一堆水泥钢筋，除了居住，没有别的价值可言。

据贝壳研究院9月数据，33城二手房源流动性指数中，廊坊、济南、郑州等城市二手房流动性垫底，这些城市恰恰是房价出现明显盘整的城市。这也就印证了一点，如果市场没有流动性，价格恐怕难以为继，即便房价依旧坚挺都好，但二手房流动性走低，极容易让市场陷入有价无市的局面。

这就是当下房地产的典型特征，不过，这只是开始，明年房价更令人难受。主要体现在两方面。

其一，国家新规对楼市下重手，明年起，开发商将迎来全面整顿

前段时间，大家都知道高层给地产商规定了三道红线，本来很多人就预计在2023年执行，明后两年有一个过渡期，还能过过“好日子”。可哪知道，政策将于2021年起在全行业全面实施，那些动不动借钱拍地、现金紧绷的地产商，会成为整顿的首个对象。

新规一旦推行，说了这么多年的房价不涨，终于会有梦想成真的可能性。

原因很简单。首先，据易居报告，今年上半年全国有70%的房企没有完成半年度销售目标。再说了，下半年开发商还有1500亿债务要还，通过“拆东墙补西墙”恐怕很难，毕竟三道红线已经出了，对企业的融资和负债管控都持续收紧。更何况，明年才是真正的“大头”，仅76家房企的待偿债务就高达2.5万亿，比2020年多了1万亿。

就现阶段来看，地产商唯一能补充现金流的方式就只有降价了，而且上半年70%的房企接下来都有很强的降价急售欲望，可以说房地产“甩卖潮”也即将降临。其次，截至8月底，全国已有380家房企破产，对此业内预测，在新政下预计到2021年底至少有5000家企业被淘汰出局。把不必要的投资缩减，让真正能盖出好房子、经营稳健的地产商活下来，才能激活国民经济的成长空间。

对此，摩根大通中国首席经济学家朱海斌表示：“不出意外，2021年开发商降价销售或成为全年常态。开发商新房市场降价先行，又必然把作用传导到二手房市场，奠定2021年房价“全面下跌”的主基调。” 房说君认为，专家的话可以一言蔽之：现在市场就这么大，天花板又压得这么低，楼市再无法重复前几年那样翻倍的上涨了。

其二，国家10字定调楼市，字字关键

近期，发改委副主任宁吉喆在回答 “十四五规划建议中在社会民生领域有哪些值得期待的新内容”问题时，表示要促进住房消费健康发展。同时规划建议文件，其中一条就是“促进住房消费健康发展”。在房说君看来，这已经是高层第二次“谏言”楼市了，在2016年，高层就首次提出房住不炒基调，此次提出“促进”，又迎来业内热议。

至于热议的内容，无非又是房价拥护者的言论：房地产又要迎来新一轮暴涨了。其实，房地产关乎着太多人的利益，稍有一些风吹草动就会有不同的声音解读，好的坏的，正确的错误的，参差不齐。就在这时候，证券时报发表评论：促进住房消费健康发展，“房住不炒”仍是关键。作为官媒，证券时报的评论等于明确告诉老百姓国家的态度，仍然是房住不炒。

可见，高层两度“谏言”楼市，虽然话说的不一样，表达的却是同一种意思：楼市回不去了，未来房价也不会有太大风险。之所以这么说，是因为“促进住消”是由需求端入手，间接对房地产起到带动作用。

要知道，过去房价上涨主要是宽松的货币政策助推，投机者可以杠杆加杠杆用于买房，但现在不一样了，不仅住房消费受重视，而且还加上“健康发展”的目标，可见，在房地产的正常需求之外，若出现投机的苗头，就不算健康了，必须严加管制。

房说君有话说，事实上，从今年以来，我们可以明显看到，房多者的生存环境也有了新禁令：监管通知控制房贷规模，多家银行的房地产贷款占比要降至30%以下，同时，央行拒绝降息、限购限售等措施加强。

照这样下去，从明年起，房多者要失眠了，手持多套房卖不出，持有成本又增加，最终只能弃房断供。这就意味着，房价火热的城市会越来越少了。

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