摘要：10月上海銷售面積在主要城市中，同比增長明顯（歡迎關注槓桿遊戲）

撰文|杆姐&編輯|雯雯

千萬豪宅兩小時賣空，樓市成交量再創新高。據說上海樓市近期有點火。

媒體報道，今年上海樓市的“金九銀十”成色十足，9、10兩個月的成交量，創上海新房市場過去5年以來的成交之最。

入市的項目多，成交量也大，上海樓市迎來了久違的強勢復甦。

真相到底如何，上海樓市走向何方，對全國房地產市場來說，這又意味着什麼？槓桿地產今天用幾組簡潔的數據，向杆友做個分析。

1、近幾個月銷售面積回升驚人。有博主、媒體引述了一些市場數據，槓桿地產用官方數據來說一說。

根據上海統計部門的數據，今年上半年，上海商品房銷售面積644.43萬平米，下降12.6%。其中，住宅銷售面積543.19萬平米，下降7.7%。

而到了9月，前9個月雖然銷售絕對面積還是下降，但是上海商品房銷售面積累計已經到1131.80萬平米，其中住宅銷售面積915.29萬平米。

這是一個簡單的數學計算，無論商品房銷售面積，還是商品住宅銷售面積，三季度的3個月差一點就趕上整個上半年的量。

你說猛不猛。這一組數字背後，意味着上海樓市銷售回升確實較快。

2、房地產投資額增長明顯。

還是官方數據，2019年前9月，上海房地產開發投資2966.42億元，比2018年同期增長4.0%，佔全社會固定資產投資的56.3%。

2020年前9月，上海房地產開發投資絕對數據沒發佈，但比去年同期增長10.0%。

4%和10%，孰高孰低一目瞭然，投資是真金白銀，熱情高不高，看數字最實在。

3、施工面積、新開工面積都增長顯著。2019年前9月，上海商品房施工面積13650.05萬平米，下降1.8%。其中，住宅施工面積6923.19萬平米，下降3.0%。

當時雙雙下降。

到了2020年前9月，上海商品房施工面積14627.21萬平米，增長7.2%。其中，住宅施工面積7281.47萬平米，增長5.2%。

不僅由負轉正，而且整個幅度和絕對面積確實喜人。

施工面積大增的背後是新開工面積的提升。

2019年前9月，上海商品房新開工面積2151.71萬平米，增長7.8%。其中，住宅新開工面積1136.88萬平米，增長1.8%。

2020年同期，商品房新開工面積2479.59萬平方米，增長15.2%。其中，住宅新開工面積1328.18萬平方米，增長16.8%。

增長非一般。槓桿地產簡單總結一下，這一部分、以及本文第二部分的數據，其實都說明一個淺顯的道理，開發商投資熱情回升。

4、10月上海銷售面積在主要城市中，同比增長明顯。上文第一部分，槓桿地產用近幾個月的銷售面積和上半年進行了比較，接着我們拿各大城市的10月銷售面積增長，做個比較。

10月上海成交面積高達141.59萬平米，全中國比上海高的只有武漢、重慶、寧波。

接着我們看同比增幅，10月上海銷售面積同比增長37.86%，同比增幅比上海高的如下圖，只有廣州、東莞、深圳、重慶。

如果我們看環比，上海10月銷售面積比9月下滑了23.76%。逆向思考意味着9月的絕對銷售面積是真高啊。

而即便環比下滑，如上文所述，和其他主要城市比，無論絕對銷售面積，還是同比增量，都屬於很高的。

5、上海樓市會像此前深圳那樣瘋嗎？這個問題，我想很多杆友都在想，甚至在思考，上海會不會成爲年底全國行情的開端。

從宏觀角度說，上海和北京屬於政策穩健性和敏感度很高。這幾個月的行情，來自於過去幾年上海穩定調控的能量釋放。

而深圳不同，深圳此前屬於降低了門檻，稅費、交易成本、政策利好預期、投資性殺入綜合一起，製造了大行情。

在經濟、高端產業方面，上海是帶頭大哥，在樓市投機上，上海這麼做的必要性不那麼高。

6、2021年樓市沒有大行情。前幾天槓桿地產寫了篇文章《中央定調！未來五年樓市如何？全在這份文件裏了》（11月4日），明確房住不炒，是未來5年的總基調。

從目前經濟逐步的復甦情況看，2021年經濟增長99%的概率好於今年。

目前來說，就業沒有出大問題，貨幣政策的努力已經很大。

因此總體上說，2021年的刺激性政策力度，應該是小於2020年的。

爲了確保全年經濟目標和房地產的平穩，2021年小波段的行情多半和2018、2019、2020年一樣都會製造，但是總體上沒有太大週期。

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