作者：黄汉城 中国新锐财经作家

编辑：三三

来源：正和岛

中国的经济版图正在经历一轮大洗牌。

过去二三十年，闭着眼睛投资房地产都能赚钱的道路，显然已经行不通了。

一个城市值不值得投资？未来哪里的房产更具投资价值？关键要看4点。

01、投资避坑法则之一：看人口吸引力

一个人口流出的城市，就算房价再便宜，打死也不要去。

资金都是有机会成本的，房价只有微微涨幅也是亏。一个人口不断涌入的城市，就算房价再贵，也要想办法入场建仓。因为，它的房价，只会越来越贵。

那么如何衡量一个城市有没有人口吸引力呢？

恒大经济研究院院长任泽平指出，在完全的市场竞争和个体同质条件下，一个城市较高的人均收入将不断吸引区外人口净迁入，直至该地区人均收入与其他地区持平。这种区域收入差距可简单地用区域经济份额与区域人口份额的比值来表示。当该比值大于1时，表示该区域人均收入远高于全国平均水平，人口很可能会呈净迁入状态；该比值小于1则表示人口呈净流出状态。

以珠海为例。根据智谷趋势的统计，2018年珠海的经济-人口比值为2.38，在大湾区内地9市当中排名第二，仅次于深圳。这意味着在当下人口往大城市集聚的都市圈时代，珠海会抢到更多的人口，推动经济发展。

事实也是如此，过去几年珠海的人口扩张几乎是爆发式增长。2016-2019年，珠海的人口增速分别为2.5%、5.4%、7.12%和7%。

人口涌入让城市更有活力，只要珠海控制好卖地节奏，不要盖太多房子导致库存过高，珠海的楼市便可以持续发展。

02、投资避坑法则之二：看人口质量

一个城市有人口吸引力之后，要如何选区域？

以广州市黄埔区和番禺区为例，这两个地方与广州CBD珠江新城的直线距离差不多。

2019年黄埔区的GDP为3502.47亿元，在广州所有区当中排名第二，而番禺区仅为2079.5亿元。但是，2020年2月黄埔新房均价仅为每平方米30207元，低于番禺区的42582元。这到底是为什么？

关键原因就在于，房价是由本行政区的人口数量和质量综合决定的。

第一，番禺开发较早。

20世纪90年代，房企开发商就进入番禺大规模开发，使其成为广州著名的“睡城”，冒出了很多超级大盘。而且番禺很早就开通了地铁，运营里程相对较长，吸纳的人口数高于黄埔。

第二，黄埔虽然产业发达，工厂遍地，但其中有不少是蓝领人口。这种群体有两个特征：一是买房意愿弱于大学生，赚到的钱有可能会寄回老家盖房子；二是即便想在当地买房，也难以凑齐“六个钱包”。

而番禺吸纳的，有很多是在主城区工作的白领人群，其购买力更强。

所以，比起人口数量占优势，人口质量的作用更加关键。

03、投资避坑法则之三：是不是交通中心？

我们可能是全世界最热衷于建新城、新区的国家了。

据新华社不完全统计，截止2016年5月，全国县以上新城新区超过3500个，规划人口达34亿。这些规划能容纳全世界近一半人口。连见多识广的新华社记者也不得不惊呼，到底谁会来住？

有的新城、新区很成功，比如上海的浦东新区，承载了综合性国家科学中心张江、国际金融中心陆家嘴。也有的比较败笔，像兰州新城一度沦为“鬼城”。

同样是新城，为什么命运迥然不同？

我们以佛山新城为例进行说明。在佛山的城市规划中，佛山新城被纳入中心城区，定位不可谓不高。

从地理位置上看，佛山新城是整座城市的地理几何中心。往北跨过小小的潭州水道后，便是禅城老城区。往南推进，是经济最发达的顺德区。

自2003年启动建设之后，佛山便砸下重金在新城开建了很多公共服务设施，包括市博物馆、市图书馆、市文化馆等等，居住环境和生态环境相当不错。

香港理工大学、中国移动（佛山总部）、建设银行（佛山总部）、农业银行（佛山总部）、平安银行、前海人寿等企业总部也准备或已经在此落户。

但是，佛山新城直到今天人气还不是很旺。这里已经有广佛地铁线，往北前往千灯湖金融服务中心、祖庙商业文化中心，街面却有点冷清。

没错，佛山新城确实通了地铁，但对于富裕的南海人和禅城人来说，这里是地铁的终点站，心理上如同郊区。对于没有通地铁的顺德人来说，这里则距离太远，往返耗时较长。

一句话，佛山新城虽然是城市的地理几何中心，但不是城市的交通中心，一定程度上阻碍了人口吸纳。

今天，佛山正在修建贯穿南北的佛山3号线、东西走向的广佛环线，另有广佛珠江城轨已进入规划阶段。

等几年后这些轨道交通落地，佛山新城就有机会彻底摆脱交通末梢的局面，一跃成为交通中心。当佛山新城作为连通南海跟顺德的中间节点的区位优势真正爆发出来，成为整个佛山生产要素交换的综合枢纽时，其人口流入一定会越来越多。

本文摘编自黄汉城所著《谁是中国城市领跑者》一书，经人民东方出版传媒崬方出版社授权发布

04、投资避坑法则之四：辨别单中心还是多中心

在一个单中心城市，房子盖得越多越涨价。

因为地段是不可复制的，市中心拥有最好的资源，所有人都想把房子置换到市中心去住。在核心地段上，每一单位面积所承载的潜在购房需求很大。

随着城市的发展，越来越多的人口涌入之后被迫住在郊区。对于核心地段房子的需求，就会不断累加、越积越多，这里的房价就很容易蹿上天，贵到离谱。

城市面积扩大得越快，市中心的房价就会涨得越猛。自然而然地，市中心就会成为整座城市的房价火车头，并拉动全市房价上涨。以市中心为圆心，越外围越便宜。

如果是一个多中心城市，这座城市的资源则是分散的，工作机会集中在不同地方。人口膨胀之后，他们的置业需求也会分散开来，市中心每一单位面积所承载的潜在购房需求大为减少。这样传统主城区的房价就会比较温和。

所以，在单中心城市，投资要尽量买在主城区，这样的房子最保险。城市的常住人口每增加一个人，这里的房价就会多一分上涨的动力。

在多中心城市，投资到不一定非要买在主城区，下边的行政区、经济功能区同样具有价值。

本文摘编自黄汉城所著《谁是中国城市领跑者》一书，经人民东方出版传媒崬方出版社授权发布