作者：黃漢城 中國新銳財經作家

編輯：三三

來源：正和島

中國的經濟版圖正在經歷一輪大洗牌。

過去二三十年，閉着眼睛投資房地產都能賺錢的道路，顯然已經行不通了。

一個城市值不值得投資？未來哪裏的房產更具投資價值？關鍵要看4點。

01、投資避坑法則之一：看人口吸引力

一個人口流出的城市，就算房價再便宜，打死也不要去。

資金都是有機會成本的，房價只有微微漲幅也是虧。一個人口不斷湧入的城市，就算房價再貴，也要想辦法入場建倉。因爲，它的房價，只會越來越貴。

那麼如何衡量一個城市有沒有人口吸引力呢？

恒大經濟研究院院長任澤平指出，在完全的市場競爭和個體同質條件下，一個城市較高的人均收入將不斷吸引區外人口淨遷入，直至該地區人均收入與其他地區持平。這種區域收入差距可簡單地用區域經濟份額與區域人口份額的比值來表示。當該比值大於1時，表示該區域人均收入遠高於全國平均水平，人口很可能會呈淨遷入狀態；該比值小於1則表示人口呈淨流出狀態。

以珠海爲例。根據智谷趨勢的統計，2018年珠海的經濟-人口比值爲2.38，在大灣區內地9市當中排名第二，僅次於深圳。這意味着在當下人口往大城市集聚的都市圈時代，珠海會搶到更多的人口，推動經濟發展。

事實也是如此，過去幾年珠海的人口擴張幾乎是爆發式增長。2016-2019年，珠海的人口增速分別爲2.5%、5.4%、7.12%和7%。

人口湧入讓城市更有活力，只要珠海控制好賣地節奏，不要蓋太多房子導致庫存過高，珠海的樓市便可以持續發展。

02、投資避坑法則之二：看人口質量

一個城市有人口吸引力之後，要如何選區域？

以廣州市黃埔區和番禺區爲例，這兩個地方與廣州CBD珠江新城的直線距離差不多。

2019年黃埔區的GDP爲3502.47億元，在廣州所有區當中排名第二，而番禺區僅爲2079.5億元。但是，2020年2月黃埔新房均價僅爲每平方米30207元，低於番禺區的42582元。這到底是爲什麼？

關鍵原因就在於，房價是由本行政區的人口數量和質量綜合決定的。

第一，番禺開發較早。

20世紀90年代，房企開發商就進入番禺大規模開發，使其成爲廣州著名的“睡城”，冒出了很多超級大盤。而且番禺很早就開通了地鐵，運營里程相對較長，吸納的人口數高於黃埔。

第二，黃埔雖然產業發達，工廠遍地，但其中有不少是藍領人口。這種羣體有兩個特徵：一是買房意願弱於大學生，賺到的錢有可能會寄回老家蓋房子；二是即便想在當地買房，也難以湊齊“六個錢包”。

而番禺吸納的，有很多是在主城區工作的白領人羣，其購買力更強。

所以，比起人口數量佔優勢，人口質量的作用更加關鍵。

03、投資避坑法則之三：是不是交通中心？

我們可能是全世界最熱衷於建新城、新區的國家了。

據新華社不完全統計，截止2016年5月，全國縣以上新城新區超過3500個，規劃人口達34億。這些規劃能容納全世界近一半人口。連見多識廣的新華社記者也不得不驚呼，到底誰會來住？

有的新城、新區很成功，比如上海的浦東新區，承載了綜合性國家科學中心張江、國際金融中心陸家嘴。也有的比較敗筆，像蘭州新城一度淪爲“鬼城”。

同樣是新城，爲什麼命運迥然不同？

我們以佛山新城爲例進行說明。在佛山的城市規劃中，佛山新城被納入中心城區，定位不可謂不高。

從地理位置上看，佛山新城是整座城市的地理幾何中心。往北跨過小小的潭州水道後，便是禪城老城區。往南推進，是經濟最發達的順德區。

自2003年啓動建設之後，佛山便砸下重金在新城開建了很多公共服務設施，包括市博物館、市圖書館、市文化館等等，居住環境和生態環境相當不錯。

香港理工大學、中國移動（佛山總部）、建設銀行（佛山總部）、農業銀行（佛山總部）、平安銀行、前海人壽等企業總部也準備或已經在此落戶。

但是，佛山新城直到今天人氣還不是很旺。這裏已經有廣佛地鐵線，往北前往千燈湖金融服務中心、祖廟商業文化中心，街面卻有點冷清。

沒錯，佛山新城確實通了地鐵，但對於富裕的南海人和禪城人來說，這裏是地鐵的終點站，心理上如同郊區。對於沒有通地鐵的順德人來說，這裏則距離太遠，往返耗時較長。

一句話，佛山新城雖然是城市的地理幾何中心，但不是城市的交通中心，一定程度上阻礙了人口吸納。

今天，佛山正在修建貫穿南北的佛山3號線、東西走向的廣佛環線，另有廣佛珠江城軌已進入規劃階段。

等幾年後這些軌道交通落地，佛山新城就有機會徹底擺脫交通末梢的局面，一躍成爲交通中心。當佛山新城作爲連通南海跟順德的中間節點的區位優勢真正爆發出來，成爲整個佛山生產要素交換的綜合樞紐時，其人口流入一定會越來越多。

本文摘編自黃漢城所著《誰是中國城市領跑者》一書，經人民東方出版傳媒崬方出版社授權發佈

04、投資避坑法則之四：辨別單中心還是多中心

在一個單中心城市，房子蓋得越多越漲價。

因爲地段是不可複製的，市中心擁有最好的資源，所有人都想把房子置換到市中心去住。在覈心地段上，每一單位面積所承載的潛在購房需求很大。

隨着城市的發展，越來越多的人口湧入之後被迫住在郊區。對於核心地段房子的需求，就會不斷累加、越積越多，這裏的房價就很容易躥上天，貴到離譜。

城市面積擴大得越快，市中心的房價就會漲得越猛。自然而然地，市中心就會成爲整座城市的房價火車頭，並拉動全市房價上漲。以市中心爲圓心，越外圍越便宜。

如果是一個多中心城市，這座城市的資源則是分散的，工作機會集中在不同地方。人口膨脹之後，他們的置業需求也會分散開來，市中心每一單位面積所承載的潛在購房需求大爲減少。這樣傳統主城區的房價就會比較溫和。

所以，在單中心城市，投資要儘量買在主城區，這樣的房子最保險。城市的常住人口每增加一個人，這裏的房價就會多一分上漲的動力。

在多中心城市，投資到不一定非要買在主城區，下邊的行政區、經濟功能區同樣具有價值。

本文摘編自黃漢城所著《誰是中國城市領跑者》一書，經人民東方出版傳媒崬方出版社授權發佈