哈尔滨冷的不仅仅是气温，还有楼市……

01

鼓励房企打折，哈尔滨第一个吃螃蟹

本周（11月18日），媒体报道称黑龙江省哈尔滨市政府将印发《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》，明确鼓励房企采取打折促销等方式让利销售新建商品房。

哈尔滨日报报道截图

其中最引人注意的是这条内容：

“积极引导和鼓励企业根据市场情况，采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房。”

除了鼓励，还有奖励！

通知称，政府将对让利企业的销售情况进行考核，给予表彰、嘉奖。

除了鼓励房企让利卖房，政府对购房者这一端也采取了积极的支持政策，比如在公积金方面：

（1）支持异地缴存公积金职工在哈购房申请公积金贷款。（2）将县处级女干部和具有高级职称女性贷款年龄由55岁改为60岁。（3）灵活就业人员连续缴存公积金六个月即可申请贷款。

在哈尔滨，公积金对买房者的影响还是很大的，因为房价便宜，单价一万出头，总价100万就能买一套近100平的房子，而公积金的额度最高可达70万，基本上可以覆盖全部贷款。

政策一共14条，这里就不一一解析了。

不过确切地说，这个文件还没有正式发布。

11月18日的《哈尔滨日报》说，这个文件是“近期将印发”。但媒体报道称，哈尔滨市住建局相关工作人员回应称“政策内容属实，现在在预热，过几天会正式对外发布”。

也就是说，这份文件到底有可能预热熟了，还是预热没了，目前还没有定论。

一个省会级城市，如此大张旗鼓地鼓励房企降价让利卖房，还是第一次。

02

哈尔滨绷不住了

之前因为高层对于楼市放松调控采取高压政策，通常是冒头就打，很多城市都是降低落户门槛或者是降低人才购房的门槛，吸引人口和刺激楼市。

而现在哈尔滨破天荒地打破原有的限跌令格局，直接公开鼓励开发商降价卖房，这说明哈尔滨的楼市实在是撑不住了。

从价格上看，最近几个月哈尔滨的房价一直都在万元下方徘徊。

更加致命的是哈尔滨的楼市长期供过于求。

数据来源：易居企业集团哈尔滨房地产市场10月监测报告

克而瑞的数据显示，到10月底，哈尔滨的库存去化周期达23.1个月，新房存销比在克尔瑞重点监测的一百个城市中排名第6，仅低于景德镇、日照、包头、北海和漳州。

存销比前10位、后10位城市 数据来源：克而瑞等

虽然地盘很大，地位不低，但是哈尔滨人口近年来却是大幅流出。这也不是什么秘密，东北人口净流出早已经算是人尽皆知的。

2009年-2019年，10年间哈尔滨在校中小学生人数增速达到-14%。从2009年的46.4万降低到了2019年的39.9万人次。

放眼全省，黑龙江流失了31%生源。从学生倒推人口，我们有依据推测，最起码有30%的人口在过去10年选择背井离乡。也就是说，100个人最终有30个人会选择离开黑龙江省份。

这意味着什么不言而喻，当没有人的时候，房子自然没有了支撑。

如果告诉你，未来深圳10年内人口将少30%，你说你还会看涨深圳吗？同样的道理，哈尔滨的房价按理说确实难涨。

2020年1-9月沈阳财政收入546亿元，排第一；其次大连537亿元、长春431.3亿元、哈尔滨270亿元。财政收入增长情况，比去年同期均下降，分别长春1%、沈阳2%、大连3.76、哈尔滨15.5%。可以说，人口下降带来的恶性循环正在蔓延。

即使哈尔滨是国家重点经济规划区之一，深圳市帮扶对象也无济于事。

03

楼市，以后会越来越分化

还记得之前几天，我写到深圳抢房的事件吗？

近350万认购金房产，却有3万人疯抢，买到就是赚到，到手转卖就是400万差价，火热程度堪比“打群架”。

预售第一天就收到450亿认购金，最终金额很有可能突破千亿。

哈尔滨和深圳不光在地理位置上是南辕北辙，在楼市火热程度上，更是天上地下，这不能不让人感到唏嘘。

#房地产限购政策能否松绑#

而这种两极分化，以后会在更多城市，更长时间内继续出现。

2019年中国房地产市场将近16万亿销售额的水平，我认为它是中国房地产市场上的一个巅峰状态，不管销售面积来讲，还是销售额来讲，都是一个巅峰状态。

到了今年，其实大家已经新闻上看到了很多天津、重庆、河南，包括北京的环境一带的房价下跌已经开始了。

在需求比较弱人口净流出的这些北方市场已经出现了房价，非常明显的走弱的迹象，目前还比较强势的主要是南方的这些城市，包括杭州、宁波、深圳这些城市，所以如果哈尔滨的救市政策一旦成功推出以后，后续一定会有跟风的城市会有更多的大规模的这种跟进。

但是不管怎么放松，千万不能被忽悠住，一定要记住一点。

人，往钱多的地方去，钱，往人多的地方去。

而涨价的房子只能出现在钱多人又多的地方。

事实就是，有些地方的房子，以后甚至有不如无。