哈爾濱冷的不僅僅是氣溫，還有樓市……

01

鼓勵房企打折，哈爾濱第一個喫螃蟹

本週（11月18日），媒體報道稱黑龍江省哈爾濱市政府將印發《關於疫情期間促進我市房地產市場平穩健康發展相關政策的通知》，明確鼓勵房企採取打折促銷等方式讓利銷售新建商品房。

哈爾濱日報報道截圖

其中最引人注意的是這條內容：

“積極引導和鼓勵企業根據市場情況，採取打折促銷、團購等方式讓利銷售新建商品房。”

除了鼓勵，還有獎勵！

通知稱，政府將對讓利企業的銷售情況進行考覈，給予表彰、嘉獎。

除了鼓勵房企讓利賣房，政府對購房者這一端也採取了積極的支持政策，比如在公積金方面：

（1）支持異地繳存公積金職工在哈購房申請公積金貸款。（2）將縣處級女幹部和具有高級職稱女性貸款年齡由55歲改爲60歲。（3）靈活就業人員連續繳存公積金六個月即可申請貸款。

在哈爾濱，公積金對買房者的影響還是很大的，因爲房價便宜，單價一萬出頭，總價100萬就能買一套近100平的房子，而公積金的額度最高可達70萬，基本上可以覆蓋全部貸款。

政策一共14條，這裏就不一一解析了。

不過確切地說，這個文件還沒有正式發佈。

11月18日的《哈爾濱日報》說，這個文件是“近期將印發”。但媒體報道稱，哈爾濱市住建局相關工作人員回應稱“政策內容屬實，現在在預熱，過幾天會正式對外發布”。

也就是說，這份文件到底有可能預熱熟了，還是預熱沒了，目前還沒有定論。

一個省會級城市，如此大張旗鼓地鼓勵房企降價讓利賣房，還是第一次。

02

哈爾濱繃不住了

之前因爲高層對於樓市放鬆調控採取高壓政策，通常是冒頭就打，很多城市都是降低落戶門檻或者是降低人才購房的門檻，吸引人口和刺激樓市。

而現在哈爾濱破天荒地打破原有的限跌令格局，直接公開鼓勵開發商降價賣房，這說明哈爾濱的樓市實在是撐不住了。

從價格上看，最近幾個月哈爾濱的房價一直都在萬元下方徘徊。

更加致命的是哈爾濱的樓市長期供過於求。

數據來源：易居企業集團哈爾濱房地產市場10月監測報告

克而瑞的數據顯示，到10月底，哈爾濱的庫存去化週期達23.1個月，新房存銷比在克爾瑞重點監測的一百個城市中排名第6，僅低於景德鎮、日照、包頭、北海和漳州。

存銷比前10位、後10位城市 數據來源：克而瑞等

雖然地盤很大，地位不低，但是哈爾濱人口近年來卻是大幅流出。這也不是什麼祕密，東北人口淨流出早已經算是人盡皆知的。

2009年-2019年，10年間哈爾濱在校中小學生人數增速達到-14%。從2009年的46.4萬降低到了2019年的39.9萬人次。

放眼全省，黑龍江流失了31%生源。從學生倒推人口，我們有依據推測，最起碼有30%的人口在過去10年選擇背井離鄉。也就是說，100個人最終有30個人會選擇離開黑龍江省份。

這意味着什麼不言而喻，當沒有人的時候，房子自然沒有了支撐。

如果告訴你，未來深圳10年內人口將少30%，你說你還會看漲深圳嗎？同樣的道理，哈爾濱的房價按理說確實難漲。

2020年1-9月瀋陽財政收入546億元，排第一；其次大連537億元、長春431.3億元、哈爾濱270億元。財政收入增長情況，比去年同期均下降，分別長春1%、瀋陽2%、大連3.76、哈爾濱15.5%。可以說，人口下降帶來的惡性循環正在蔓延。

即使哈爾濱是國家重點經濟規劃區之一，深圳市幫扶對象也無濟於事。

03

樓市，以後會越來越分化

還記得之前幾天，我寫到深圳搶房的事件嗎？

近350萬認購金房產，卻有3萬人瘋搶，買到就是賺到，到手轉賣就是400萬差價，火熱程度堪比“打羣架”。

預售第一天就收到450億認購金，最終金額很有可能突破千億。

哈爾濱和深圳不光在地理位置上是南轅北轍，在樓市火熱程度上，更是天上地下，這不能不讓人感到唏噓。

#房地產限購政策能否鬆綁#

而這種兩極分化，以後會在更多城市，更長時間內繼續出現。

2019年中國房地產市場將近16萬億銷售額的水平，我認爲它是中國房地產市場上的一個巔峯狀態，不管銷售面積來講，還是銷售額來講，都是一個巔峯狀態。

到了今年，其實大家已經新聞上看到了很多天津、重慶、河南，包括北京的環境一帶的房價下跌已經開始了。

在需求比較弱人口淨流出的這些北方市場已經出現了房價，非常明顯的走弱的跡象，目前還比較強勢的主要是南方的這些城市，包括杭州、寧波、深圳這些城市，所以如果哈爾濱的救市政策一旦成功推出以後，後續一定會有跟風的城市會有更多的大規模的這種跟進。

但是不管怎麼放鬆，千萬不能被忽悠住，一定要記住一點。

人，往錢多的地方去，錢，往人多的地方去。

而漲價的房子只能出現在錢多人又多的地方。

事實就是，有些地方的房子，以後甚至有不如無。