来源/地产风声

2020年剩下六周，留给打工人实现小目标的时间不多了。

港交所大门外，还有一串房企排队等上市，从年初等到了年终。

对比最近几年的困难模式，今年房企上市闯关遭遇的是艰难模式。

2018年，成功登陆港股的房企有7家，2019年有6家，今年截至目前是5家，包括今天上市的上坤在内。敲钟的声音越来越稀疏，不少房企递表时经历了这样的循环：

递交、失效、再递交。

资本对地产行业的态度越发审慎，而随着行业集中度迅速提升，中小房企弯道超车的机会大大减少，想被资本青睐难度自然大了。

与此同时，大房企已经悉数上市，资本的可捕猎物绝对量少了。

在这样的情况下，创办第11年的百强房企上坤成功敲钟，搭上了班次骤减的资本市场列车，有人说，这能给中小房企提供一种成长的样板。

事实上，上坤的模式很难复制。这种难不在于技术，很大程度在于：

要看天色。

然后在正确的时间里做正确的事情。

1

全国房地产市场一片红火的2016年，佘山一个叫樾山的项目成了当年上海的别墅销冠。

此后3年又夺得三连冠。

项目背后的开发商——上坤，在当时地产豪门林立的上海滩，只是一家名不见经传的公司，成立刚满6年。谈到上坤，业内的一大印象是：

又一家女掌门领导下的地产公司。

钢筋水泥属性的房地产，基本都是男人当家，在上坤之前，龙湖、东原、花样年是为数不多女人掌舵的几家房企。龙湖吴亚军是地产老炮，上坤创始人朱静属于地产中生代。她曾经师从的胡葆森，和吴亚军一样，算是行业的最前浪。

2010年上坤创办时，朱静刚好处在被视为职场分水岭的年纪：三十四五岁。用今天的话就是，到了决定打工人命运的时刻。

事实上，那时候的朱静已经是个相当成功的打工人，29岁就当上建业地产的副总裁，如果不单飞创办上坤，凭借光鲜的履历和在行业摸爬滚打10几年的经验，依然可以在圈内稳保一席之地。

也许是想逃离舒适区，也许是看到机会，朱静把房子抵押出去，带着一笔钱就到了上海创业。

如今回过头来看，朱静没有选择熟悉的河南而选择上海，是她带领上坤做的第一个正确的决定。

2016年以来，但凡想冲规模，发展上再上一个台阶的房企，基本都会做同一件事：

把总部迁到上海。

据不完全统计，最近4年“迁都”上海的房企至少有24家，单2019年就有12家。

作为中国绝对的核心城市，上海是信息、人才、资本的聚集地，对企业发展的裨益不言而喻。

把总部迁出来至少能体现全国化的决心。再一个，来到高手扎堆的上海滩，只要能站稳脚跟，耳濡目染之下的这些企业都会有所成长。

两年前入沪的某50强房企的老板曾经说过，“华东是全国客户层次最丰富、生活方式最多样、对体验最敏感的市场，将是下阶段企业核心竞争力成型的必经之地”。

当大家都在抢这样一个市场的时候，上坤因为做对选择，有点“躺赢”那味：从2014年第一个住宅产品红树湾开始，上坤在上海落地17个项目。别人在登沪作战，它已经实现区域深耕。

这也构成了上坤成长模式难复制的第一个关键字——势：

提前抓到趋势从而奠定先发优势。

未来房企想要预判趋势并顺势而为，不是没机会，而是要看天色。

2

十年前创业时，有人问朱静：这个时间点做地产会不会太晚？

朱静回答，“作为一个先行者来看是晚的，但从行业的发展空间来看，刚刚做到有房住，还没有满足所有人有房住。”

意思是，还有机会。

那时候地产行业刚从08年的阴霾中走出，迎来新一轮的上升势头，尽管这十年间行业调整不断，但也出现了3轮明显的上性周期：2009年~2011年、2013年~2014年、2016年~2018年。

十年，造就了多少千亿和五千亿房企。

2015年的时候朱静判断，房地产市场将有一波上升行情，于是上坤花33亿收购了上海佘山一个60万平米的超级大盘，也就是后来的上坤樾山，这个项目最终给上坤创造了180亿的货值。

樾山第一次成为上海别墅销冠的2016年，上坤顺势挤进上海销售额30强。此前朱静做过一个决策：

如果上坤做不到上海前30 ，就不要走出上海。

在她看来，上海市场足够大，上海的竞争足够激烈，如果能在上海做好的话，那么未来上坤再进入到其他的城市，都会有一定的核心竞争力。

做到30强后上坤开始外拓，先落子江苏，后又进入安徽、浙江，围绕大上海都市圈布局。

2016~2018的上行周期里，长三角楼市领跑全国，“房价四小龙”加上之后鹊起的杭州，5个城市4个在长三角。

开拓长三角的上坤因此收获城市轮动的红利，创办第九年就凭借操盘金额229.5亿跻身百强行列。

站稳长三角后，上坤战略性地将业务拓展至珠三角经济区以及长江中游经济区，截至目前，布局了沪、苏、浙、皖、粤、豫、鄂7大核心区域，拥有投资权益的物业组合项目49个，总土储约为412.93万㎡，可以满足2至3年的开发需求。

外拓战略得当，抓住了该抓住的周期，这体现上坤成长模式难复制的第二个关键字——时。

势也、时也，而后人也。

3

上坤成立十周年的时候，朱静发布了一个全新的“三五发展战略”，简单概括就是：

未来5年，上坤将坚持产品适度领先、效率优先，来达成规模化发展，并致力成为“城市优质生活服务商”。

从第一个五年成功抢滩上海并站稳脚跟，到第二个五年进入百强行列，再到未来5年找到产品服务和运营效率两个抓手，可以看出上坤是一家战略清晰、目标得当、并且能够不断兑现业绩承诺的企业。

一个企业做战略、定目标最忌讳好高骛远。

管理学上有个洛克定律，也有人称之为“篮球架原理”：

如果篮球架设得太高，命中率就会很低；反之，命中率就会很高。命中率过高或者过低都吸引不了人去打球。

只有将篮球架设置在“跳一跳，够得着”的高度，这项运动才有生命力。

企业定目标也是如此，“跳一跳，够得着”的目标可以更好地调动员工的积极性，并推动组织高效运转。

上坤遵循了这个定律，一步一个脚印走完第一个十年，并在第二个十年的开局完成上市的“成人礼”。这家企业用朱静的话形容就是：

有理想而不理想化。

目标能够渐次达成，除了时势造就外，还要靠人的推动。就像老话说的：

成事在天，谋事在人。

换到企业里，推动达成目标的则是由人构成的组织。

上坤打造的“敏捷型组织”，提升组织对市场形势变化的适应能力，从而达到支撑业务扩张的目的。

这种组织的特点是结构扁平化，内部提倡平等，以客户为导向，崇尚创新。

构建这样一个组织并保证其高效运转，有一个重要的前提条件：

平台职业化。

很多中小型房企受制于“家族化管理”的桎梏，决策权都被自家人拽在手里，竞争力弱了很多。

上坤老板朱静自己是职业经理人出身，她在建业的时候，从项目到城市、区域，再到集团；从开始省域化战略到上市……

一家房企发展最重要的几个阶段，朱静都经历了，一定深谙职业化的重要性。

所以上坤从创立开始就选择全盘职业化，各高管和职能中心负责人悉数引进专业人才。

经过6年3次的职权调整，据说朱静的权限已经降到20%。

上坤人笑称，公司只有老板是朱家人。

4

大概是女性掌舵的缘故，上坤给人的感觉相对柔和。有媒体称它“精而美”。

上坤在总结自己的产品基因时也提到了“精美”一词，它的4条产品线：樾山/半岛系、四季系、云系、S系 ，都挺讲究美学的。

至于“精”这个层面，更多体现在扩张战略上，聚焦区域深耕，做熟大都市圈，是上坤过去十年始终贯彻的。

十年磨一剑，今天如愿上市；下一个十年，上坤还需要努力给资本一个最好的答案。

现在的地产行业存在锚定效应，本来上没上市并无绝对的好与坏，但如今没上市就会被认为没有竞争力。

评价体系像一只锚一样定了，好坏也就定了。所以港交所窄门外，革命尚未成功的中小房企还在努力。

世上本没有样板，谈论的人多了也就有了样板。但接下去，地产行业因时趁势的非典型成长模式，大概率是无法复制的。