提出全新企業願景，開啓“新物業”時代。

碧桂園服務（06098）於11月26日舉辦品牌煥新發佈會，提出“新物業”概念，並圍繞“新物業”提出成爲“國際領先的新物業服務集團”的全新企業願景。公司在秉承以人爲本、讓業主滿意的理念下，深入挖掘客戶需求，通過新科技、新生態、新服務，去開創新價值，最終實現“服務成就美好生活”的品牌使命。我們認爲，這是公司對當前物業行業所處現狀的重新定義與解讀，有助於理解行業最新發展動態。

四方面踐行“新物業”：新科技、新生態、新服務及新價值。

會上公司提到將在新科技、新生態、新服務及新價值四個方面踐行“新物業”：1）新科技：強調人性科技，讓“科技”惠及業主，除積極響應業主需求之外，更要主動預判業主需求。在新科技的人才結構、研發部署上，目前公司已有超過4500人的團隊參與研發。2）新服務：圍繞碧桂園服務縱橫發展策略展開，即以人爲本，縱橫發展；深耕住宅，拓展城市。從服務業主的社區，到服務業主的家；從服務一個社區，到服務一整座城市。3）新生態：通過聯合各行業的優秀合作伙伴，構建一個“以客戶需求爲導向”的服務生態，形成共生共享共創的合作模式。未來，公司是一個物業服務生態聯合體。4）新價值：滿足客戶不斷成長的需求。公司通過多個團隊持續調研、成立客戶體驗研究院及客戶體驗提升小組，探索客戶不斷成長的需求，優化服務方案、創新服務設計。

收購滿國康潔及福建東飛，城市服務加速佈局。

公司在10月先後收購山東滿國康潔70%股權以及福建東飛60%股權，在城市服務領域加速佈局。滿國康潔及福建東飛均爲知名城市環境服務商，本次收購完成後將進一步強化公司在城市服務的先發佈局優勢。未來在集團統籌規劃下，福建東飛、山東滿國康潔以及公司自身的城市服務業務有望互利互補、產生協同及規模效應。我們預計城市服務板塊將逐步成爲公司收入增長的重要來源之一，我們看好公司未來在城市服務領域的競爭力。

投資建議：

我們預測公司2020-2022年的歸母淨利潤分別爲26.0/37.0/52.5億元，同比增長55.8%/42.1%/42.0%，對應EPS分別爲0.94/1.34/1.90元，2019-2022年CAGR爲46.5%。當前股價對應2020-2022年PE分別爲38.8/27.3/19.2倍，考慮到公司作爲行業龍頭，多個業務板塊具備強勁競爭力，依託全新企業願景未來有望延續良好的成長性。綜合當前行業估值水平，維持目標價60.0港元（對應2021年40倍PE），維持“買入”評級。

風險提示：

關聯地產碧桂園增速放緩或交付不及預期風險、增值服務發展不及預期風險、毛利率中長期下行風險等。